核心提要：

一、房企参拍积极性低

二、融创拿地的“先天优势”

好地网4月16日消息（研究员 张彬）今天，城西256亩商住地块竞拍结束，经过17轮竞价，融创以128400万元竞得2019-10号桃花源武警支队西地块，成交楼面价3153元/㎡，溢价率1.26%。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、房企参拍积极性低

据好地研究院了解，本场土拍有融创和金地商置两家房企报名参拍，竞拍仅进行到第17轮就早早结束。本场土拍报名房企数量少，竞价欲望低，与徐州市区春节后前两场土拍的激烈过程形成了鲜明对比。

好地研究院认为主要有以下两个方面的原因：

1、地块限制条件多，开发难度大。

2019-10号桃花源武警支队西地块出让条件设置较多，挑战主要体现在两个方面。

一是地块要求“出让合同签订后1年内动工，3年内完工并申请竣工验收；地块一期开工面积不低于地块计容住宅面积的50%，计容商业面积全部开工。”这意味着一期21.3万㎡商业、住宅同时开工，对开发企业的工程建设速度及资金支持是个挑战。

二是对开发企业装配式建筑技术要求较高，具体表现为“该地块装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于35%，且不低于5万平方米。装配式建筑单体预制装配率不低于50%，其中预制装配率Z1计算项不低于20%。若采用装配式钢结构2建筑建设，预制装配率 60%以上。今年未开工的要达到开工当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求”。

2、房企对城西板块价格预期较低。

从市场容量看，城西是徐州近三年市场容量最大的板块，年容量接近100万㎡，2018年城西板块住宅成交面积更是占徐州市区（不含贾汪）总住宅面积的27%，未来项目上市后去化问题不大。

但由于区域配套、城市建面等原因，城西一直是徐州市区的“价格洼地”，刚需标签色彩浓厚，多个项目的住宅均价在9000元/㎡上下。

近3月项目成交均价

从供需关系看，城西一直“供需双旺”，成交量大，但供应量更大。主要有两方面原因，一是城西开发项目多，加上荣盛在西区深耕时间长，土地储备多，“以量取胜”的战略运用的较为成功。二是板块2017年启动了大规模拆迁，区域内宅地供应较为充足。

综合来看，城西板块短期内实现板块价值和价格双重提升难度较大。

二、融创拿地的“先天优势”

1、融创参与一二级开发，对地块情况比较熟悉。

据了解，融创参与了城西桃花源棚改项目，相较于其他房企，参与了土地的一二级开发的融创无疑对地块本身的情况更加了解，项目后期的打造及未来开发建设底气更足。

2、深耕城西，对区域市场有信心。

融创2017年进驻徐州，其中两个项目布局在西区，侧面说明了融创对城西的看好。融创淮海壹号精装高层价格在1.4万元，融创玉兰公馆精装高层1.1万元/㎡左右，远高于同期周边项目的价格。

融创玉兰公馆、融创淮海壹号两个项目2018年去化不俗，两个项目均位居2018年市区住宅成交面积Top10，共计成交2477套，成交金额34亿元，融创在城西的品牌落地较为成功。

3、融创装配式建筑技术相对成熟。

2017年9月，国务院办公厅发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》提出“力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”

据好地研究院了解，自2017年起，徐州市区已有部分住宅地块出让条件中设置“装配式建筑的具体条件”。以2017年6月出让的西区热电厂A地块（融创淮海壹号）为例，地块出让要求“所有住宅建筑预制装配率达50%以上，其中Z1计算项不低于20%的建筑面积占全部建筑面积的比例不小于30%，不少于5万平方米；成品住宅建筑面积占全部建筑面积比例不小于30%。”

据了解，“装配式建筑运用”是融创淮海壹號项目的一大特色，该项目一期交付时间预计在2020年6月，建设周期较同等规模项目大大缩短。从装配式建筑要求上来看，融创无疑占有技术优势。