文/好地网 卢丹

明天（周二），杭州主城区将再度掀起土地热潮，有7宗地块预计将上市成交，包括四宗宅地和三宗商业用地，总出让面积304亩，总起价接近100亿，达到98.8683亿元。

其中四宗宅地（含商住）分别为望江地块、三里亭地块、牛田地块和笕桥地块；三宗商业用地分别为东新地块、滨江地块和留下地块。

从地块属性来看，无论是住宅还是商业，均比较优质，可以预见，又将会是一场激烈的拼抢战。

4.16主城区土地出让指标情况表

具体地块的出让指标如下：

望江单元08号地块，出让面积42517㎡，容积率2.7，建筑面积114795.9㎡，起价400317万元，起始楼面价34872元/㎡。当溢价率达到上限30%时，上限楼面价为45333元/㎡。地块无特殊配建要求。

三里亭单元04A地块，出让面积26865㎡，容积率2.4，建筑面积64476㎡，起价155729万元，起始楼面价24153元/㎡。当溢价率达到上限30%时，上限楼面价为31399元/㎡。

地块需配建10%建筑面积的公租房，若公租房建筑成本按4000元/㎡计算，则地块实际起始楼面价为27281元/㎡。

笕桥单元04地块，出让面积64470㎡，容积率2，建筑面积128940㎡，起价272464万元，起始楼面价21131元/㎡。当溢价率达到上限30%时，上限楼面价为27470元/㎡。

地块需配建10%建筑面积的公租房，若公租房建筑成本按4000元/㎡计算，则地块实际起始楼面价为23923元/㎡。

牛田单元01商住地，出让面积14444㎡，容积率2.3，建筑面积33221.2㎡，起价48447万元，起始楼面价14583元/㎡。当溢价率达到上限30%时，上限楼面价为18958元/㎡。

地块规划要求住宅建筑面积（不含配套服务设施用房建筑面积）不大于地上总建筑面积的50%。若商业部分地价取板块内2017年9月，招商项目（汇铂金座）楼面价10787元/㎡计算，住宅部分实际起价为18379元/㎡。

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

望江地块：三个变量将影响成交结果

望江08地块是望江新城推出的第二宗地块。

去年8月，望江新城曾经成交了一宗宅地，是在一个土拍市场低迷的市道中，被滨江集团竞得（即滨江御品项目），溢价率极低，仅1.95%，拿地楼面价为29976元/㎡，由于滨江御品项目需要配建8732.34公租房和10000㎡幼儿园，实际楼面成交价格为34387元/平米。

地块无特殊配建要求。这次的起拍价为34872元/㎡，比滨江御品的实际起拍价（33750）高出1122元/㎡，比成交价也要高出485/㎡。

按照34872元/㎡的起拍楼面价测算，望江08地块的保本房价是50660元/平米（高层，建安含装修9300，车位利润2500/平米），这个价格与钱江新城目前在售的豪宅项目比，显然是有较大的价差空间的。

那么，望江08地块最终会拍到封顶吗？自持比重会到什么程度？

好地研究院分析，可从以下两个角度来看：

①板块内的角度：望江新城是通过集中的城中村改造腾挪出开发空间的板块，是上城区未来的主要供地区域。由于是新的板块，房地产市场还在起步初期阶段，板块内没有可参照的楼盘，仅有一个已出让项目滨江御品目前还未开盘面市。

②周边板块比较的角度：上城区北接下城区，南邻钱塘江，西邻西湖，是南宋皇城遗址所在地，一直以来都是豪宅的集聚区。从板块轮动的角度，最近几年，先行开发的是南星单元，然后是近江单元，如今南星的开发已经几乎殆尽，接下来望江将接棒南星板块，成为下一个豪宅供地的板块。

据好地研究院调查，目前近江和南星板块内均有在售项目，其中近江单元在售的为滨江保利翡翠海岸，最新售价为68000元/平米（高层，含装修价格6000）；南星单元在售的为保利滨江·上品，2019年3月份开盘，预售价格为69800元/平米（高层，含装修价格7800）。

地块周边成交、新房售价情况（数据来源：好地大数据）

分析望江与近江、南星板块的属性，由于南星单元豪宅集聚，拥有优质教育资源，在三个板块中属于最优，开发也已经步入尾声；望江单元开发处于起步阶段，是全新规划打造的板块，板块整体营销提升的空间会更大一些。

从目前的限价审批情况看，望江最适合的对标是南星，若参照南星板块保利滨江·上品69800元/平米的售价，保本地价为51265元/平米（装修与建安及其利息共9800元/平米，每平米车位利润2500元），已经超过了地块的上限楼面价（45333元/平米），差额5932元/平米，将进入竞自持环节。

但是，有以下三个变量将决定该地块可能不到自持环节：

1、望江板块中滨江集团的先入的优势地位。滨江已经低位拿了一宗地之后，即使自持拿到该地块，两宗地一平均，成本上也有显著优势。这一先发的竞争优势将阻碍别的房企在封顶之后拼自持的决心；

2、曲高和寡，能开发4万以上地价的项目的房企在杭州屈指可数，虽然参与竞拍的房企家数较多，但是真正有信心竞拍到4万以上的房企，可能为数不多；

3、望江与南星这两个板块的新房售价，究竟有多少的价差？目前还是未知数。尽管滨江御品项目正在申报的预售价格较高，但是最终能批出多少？现在还未定，这一不确定性将影响房企追高地价的决心。

基于此，该宗地块不会像上次那样接近底价成交，但是由于限价的威力让房企心有余悸，加上滨江集团捷足先登的优势，好地研究院认为，拍到自持的概率较小。

三里亭地块：存在多少溢价空间？

即将出让的三里亭单元04A地块，地处德胜高架与秋石高架的交汇处，城东新城与市中心板块交界。

由于板块内1.5公里内近期无土地成交，也无在售楼盘，缺乏最为直接的参照系。好地研究院分析，房企在选择参照系的时候，既可能往市中心靠，也有可能往城东新城靠。

三里亭地块需配建10%建筑面积的公租房，若公租房建筑成本按4000元/㎡计算，则地块实际起始楼面价为27281元/㎡。

地块距离武林广场为3.8公里。据好地数据库，与武林广场处于同等距离的可比地块是三塘地块，于2019年4月2日成交，由阳光城以32097元/平米的住宅楼面价成本竞得（商业部分取12649元/平米，自持不计）。

以32097元/平米的价格倒推，三里亭地块的溢价空间是17.5%。

那么，17.5%的溢价率能拿下吗？好地研究院认为，比较困难，理由是：

32097元/平米对应的保本房价是45976元/平米（建安与利息，精装修成本8200/平米，含2000元/平米的车位利润），与相距1.6公里的世茂天誉相比，较为接近。世茂天誉最近一次（2019年3月25日）领出预售证价格为46886元/㎡（高层，含装修）。

若以武林广场为中心距离相近的在售楼盘作为参照，即杭州大家项目，在售价格为48100元/㎡（高层，含装修6000）。

若以这个房价倒推，保本地价为33132元/㎡（含2000元/平米的车位利润），这个时候的溢价率预期是21.5%。

地块周边对标项目情况（数据来源：好地大数据）

按照以上测算，三里亭地块达到或者略略超过20%的溢价率，即成交楼面价达到28984元/㎡（此时实际楼面价为32648元/㎡），概率较大。

笕桥地块：连续推地的城东会再加预期吗？

笕桥单元04地块总建筑面积达12.89万方，起价272464万元，规模不小，总价不低，也是一宗高货值的地块。需要配建10%的公租房，剔除后地块实际起始楼面价为23923元/㎡，按照23923元/㎡的实际起始楼面价测算，保本房价为35400元/平米（含2000元/平米的车位利润）。

参照近期成交的土地。2019年以来，地块东侧靠近杭甬高速路处成交了3宗宅地：

①甘肃建总首入杭州，以楼面价23556元/㎡竞得前桥生态公园单元1号地块，需配建公共租赁住房面积（7277.38平方米），实际楼面价为26562元/㎡；

②1月29日，港中旅竞得彭埠单元19号地块，成交楼面价27148元/㎡，需配建12607.2平米公租房，实际楼面价为30553元/㎡；

③1月29日，中国铁建&浙江交投联合竞得彭埠单元15地块，楼面价30121元/㎡，需配建6199.56平米公租房，则地块实际楼面价为33857元/㎡。

这3宗地，1宗位于德胜路北侧，2宗位于德胜路南侧。

周边2019年以来成交地块情况（数据来源：好地数据库）

若取同样位于德胜快速路北侧的甘肃建总地块（实际地价26562元/㎡），此时溢价11%；若取中国铁建&浙江交投的实际楼面价33857元/㎡，则溢价高达43.7%，并且已经超过上限价格进入竞自持环节。

这两个结果差异太大，参考哪个合适？

首先，笕桥地块对比甘肃建总地块如何？

笕桥地块更靠市中心，且周边房地产开发早，发展更为成熟，包括万科公园大道、草庄、融创玖樟台均位于该单元内，目前这些楼盘均已经交付。而甘肃建总地块周边则处于开发的起步阶段，配套也并不成熟。由此，在价格预期上，笕桥单元地块要高出甘肃建总地块，在情理之中。

其次，笕桥地块与彭埠2宗地块对比如何？

笕桥与彭埠隔了一条德胜快速路，过去，两个板块的界面相差较大，彭埠比较新。随着近两年杭州城中村改造，德胜路北侧的笕桥和南侧的彭埠，因城市界面差异而导致的较大价差在逐渐缩小。再加上多年前笕桥板块的草庄、公园大道等项目建设的时候，就已经炒作了城东新城的概念，因此笕桥单元可以参照彭埠单元的价格。

但是，笕桥地块具备特殊性——紧邻铁路（不到50米），这一不利条件导致笕桥地块的价值与彭埠单元2个项目依然存在一定差距，而这个差距是多少，则取决于不同房企对于铁路对地块价值的影响程度的判断。

从房价对比角度，目前城东新城售价较贵的是首开东城金茂府、世茂钱塘天誉，售价均超过4.6万元/平米；普遍的售价是都会风华、森林海尚等项目，也达到了4.5万元/平米。

我们取普遍售价4.5万作为参照，倒推保本地价为32219元/平米（含2000元/平米的车位利润），此时笕桥地块的实际溢价空间为34.68%（超过了溢价上限）。

因此，预计笕桥地块溢价率在11-30%（溢价上限）之间。如果偏向于11%，那么，德胜路北侧因素，紧邻铁路的因素起了主要作用，如果偏向于30%，那么，拿地饥渴症导致的加预期起了主导作用。

城东新城近期领出预售情况（数据来源：好地大数据）

牛田地块：50%商业比重会影响热度吗？

牛田单元01商住地，无需配建公租房，但是要求商业比重不小于50%，是近期出让的涉宅地块中，商业比例较高的一宗。

一个多月前，中南在距离01商住地块仅300米的地方拿下一宗宅地，楼面价27531元/平米，溢价率42.82%。

在大行情没有发生根本性变化的情况下，此次牛田单元再次出让涉宅地块，房企的出价应该大概率对参照此前的情况。但由于地块商业比例较高，起始楼面价也不高，为14583元/㎡。

据好地数据库，牛田板块2017年9月份成交一宗纯商业用地，容积率是2.0，为招商地产竞得，楼面价为10787元/㎡计算。与01商住地相比，招商地块与地铁站的距离更近一些（招商项目400多米vs01商住地900米）。

假设50%的商业部分地价取招商的价格10787元/㎡，01商住地住宅部分的实际楼面起价为18379元/㎡，与中南地块比，存在接近50%的溢价空间。

我们认为，对于该宗地块，将存在两种可能：

一是，由于地块商业比例较高，一部分买家可能会被排除在外，那么地块竞争将不会那么激烈，最终有商业开发优势，或者能够承受一定的商业物业的房企，将能以相对较低的成本获取土地；

二是，因为拿地难的预期，即便商业比重高，但如果房企不想错失拿地机会，也会积极争抢，最终拿地的成本也不会低。

据好地网了解，参与牛田竞拍的房企数量不多，第一种情况出现的概率更大一些。