核心提要：

一、桃花源武警支队西地块优劣势分析；

二、价格能拍到多高？

三、谁将出手？

好地网4月15日消息（研究员 张彬）本周二（4月16日），徐州市主城区将出让一宗商住（含教育及医疗）地块，地块位于徐州城西，出让面积256亩，地块包含居住、幼儿园、商业和医疗用地，计容建筑面积共计40.7万㎡。

地块起始总价126800万元，计容起始楼面价3113元/㎡。

地块指标

地块位置（数据来源：好地大数据）

一、桃花源武警支队西地块优劣势分析

2019-10号桃花源武警支队西地块位于徐商公路北，原武警支队西。地块土地面积约256亩，计容建筑面积40.7万㎡，地块起始总价126800万元，综合起始楼面价3113元/㎡。

2019-10号桃花源武警支队西地块是2019年主城区出让体量最大一宗涉宅地块，也是2017年以来城西板块出让住宅建筑体量(不含定销房)最大的一宗涉宅地块，优劣势均较为明显。

优势：

①住宅建筑体量33.3万㎡，地块方正，适合打造规模大盘：容积率2.4，总计容建筑面积40.7万㎡，住宅建筑体量约33.3万㎡。地块形状较规则，易于产品规划及排布，可打造城西又一个规模大盘。

②刚需属性强，市场容量大：数据显示，2016-2018年，城西板块住宅年均容量约100万㎡，是徐州市区住宅年容量最大的板块。2018年徐州市区住宅项目成交金额TOP10中，有4个项目位于城西板块，总成交套数9095套，约占徐州市区成交总套数的20%，刚需属性极强，单盘流速快，有利于房企资金回笼。

项目体量较大，对拿地房企的土地储备是一个极好补充，城西年均百万方的市场容量也为项目入市后的去化提供了市场支撑。但地块周边的环境及出让条件给地块出让带来了一些不确定性。

①地块周边城市建面差：桃花源武警支队西地块内部建筑物基本拆迁完成，但地块周边部分区域仍处于待拆迁状态。地块南侧紧邻徐商公路，来往货运车辆较多，车流量大，尘土飞扬，空气质量不佳，徐商公路两侧的城市建面较差。

②地块设置条件较多，对房企开发能力要求高：

2019-10号桃花源武警支队西地块不仅地块性质复杂，出让条件设置较多，部分条件对开发房企是个挑战。

（1）地块开工时间紧，建筑体量大：出让条件要求“出让合同签订后 1 年内动工，3 年内完工并申请竣工验收；地块一期开工面积不低于地块计容住宅面积的 50%，计容商业面积全部开工。”

地块住宅建筑面积33.1万㎡，计容商业建筑面积4.7万㎡，按照要求地块一期开工面积不低于21.3万㎡，21.3万㎡的开工体量相当于徐州市区一个完整的中等规模住宅小区。21.3万㎡住宅、商业同时开工的要求在徐州土地出让中较为罕见，对开发商的资金及工程建设速度是个挑战。

（2）装配式建筑技术要求高：规划要求“该地块装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于 35%，且不低于 5 万平方米。装配式建筑单体预制装配率不低于 50%，其中预制装配率 Z1 计算项不低于 20%。若采用装配式钢结构2建筑建设，预制装配率达 60%以上。今年未开工的要达到开工当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求”。

2017年9月，国务院办公厅发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》提出“力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”目前，徐州装配式建筑尚处于起步阶段。据了解，万科、绿城、碧桂园、融创等品牌房企在装配式建筑行业有一定的经验和优势。

二、价格能拍到多高？

桃花源武警支队西地块综合起始楼面价3113元/㎡，但地块商业建筑体量约4.7万㎡，并需要引进2.2万㎡医院及配建一所幼儿园，根据测算该地块住宅部分实际起始楼面价约3600元/㎡。

目前地块周边在售项目主要有美的公园天下、中梁香缇公馆、融创淮海壹号、融创玉兰公馆、荣盛城4期等多个项目，其中美的公园天下、中梁香缇公馆均处于尾盘状态。

地块周边价格最高的项目是融创淮海壹号，精装高层14000元/㎡；距地块最近的融创玉兰公馆精装高层11000元/㎡，美的公园天下、荣盛城等项目精装高层在9000元/㎡上下。

综合考虑周边新房的预售价格，2019-10号桃花源武警支队西地块未来住宅价格预期，有三个维度可供参考：

①融创玉兰公馆项目售价：本次出让地块紧邻融创玉兰公馆项目，融创玉兰公馆是最好的参照标的。若以地块1.1万元/㎡的精装高层现时价格作为该项目预期售价，倒推保本地价为3900元/平米（地块整体），此时溢价率为25%，这是该项目预期售价1.1万元/㎡价格下零利润的溢价率上限。

②现时价格加预期：城西板块是目前市中心（古彭广场）同等距离下住宅价格最低的片区，堪称徐州的“价格洼地”，未来价格仍有一定的上升空间。若以城西近5年复合价格增长率（10%）测算，该地块2020年入市预期价格为1.2万元/㎡，倒推保本地价为4500元/平米（地块整体），此时溢价率为45%，这是该项目预期售价1.2万元/㎡价格下零利润的溢价率上限。

③融创淮海壹号项目售价：目前地块周边住宅价格最高的项目是融创淮海壹号，成交均价1.4万元/㎡，作为徐州城西最高端项目之一，2018年融创淮海壹号去化不俗，共计成交1290套，月均成交129套。若以1.4万元/㎡的精装高层现时价格作为该项目预期售价，倒推保本地价为5500元/平米（地块整体），此时溢价率为77%，这是该项目预期售价1.4万元/㎡价格下零利润的溢价率上限。

三、谁将出手？

2019-10号桃花源武警支队西地块优劣势均较为明显，鉴于地块开发条件设置较为严苛，预计不会存在太多开发商参与争夺，好地研究院认为以下三类房企参拍可能性较大。

1、城西深耕房企：类似美的、荣盛、融创等，区域内已布局1个或多个项目，对区域市场较为熟悉，品牌已落地，未来占据市场优势；

2、补仓型房企：已经在徐州开发，但目前项目储备不足的房企，例如雅居乐、金地商置等；

3、战略进驻房企：一些打算新入徐州的新面孔，尽管本次出让地块条件设置较为严苛，但不排除部分房企在拿地不易的情况下战略参拍该地块，以较小的代价进驻徐州主城区，类似龙湖、金科等。