地王：要在北京做30万/平的豪宅

虽然已“知天命”，但孙宏斌还没修炼到圆润通达的境界。

2013年10月中旬，在苏州桃花源项目发布会上，一位记者反复追问他北京拿“地王”风险几何。沉默了数秒钟，他明显有些不快：“我认为没有风险。”对于不喜欢的问题，他不掩饰情绪；有时候你说了可笑的废话，他会直接跳过去或者根本不接话，也不管你是否会觉得尴尬。

这位记者追问的“地王”，是融创2013年9月拍下的北京东三环农展馆地块，楼面价高达7.31万/平米，成为全国最贵地王。“这块地我们跟踪研究好几年了，不是一天就做出的决定，拿的价格也是在预期之内。”孙宏斌说，重要决策都是花很长时间做出来的。时间刚刚过去一个月，2013年11月4日北京的土地价格又刷新了纪录，亦庄地王楼面价已超过6万/平米。2013年9月，融创也在亦庄拿过一个“地王”项目，当时楼面价为2.6万/平米。如此疯狂的市场让人感到不安，调控的重锤已悬在空中，若隐若现（详见表一）。

从顺驰开始，“地王”就成了孙宏斌人生中的关键词之一。

2002年顺驰在土地市场一骑绝尘，不计代价制造“地王”，招致了同行们围剿。最终，快速扩张的顺驰资金链断裂，昂贵的土地出让金也是压垮顺驰的一个因素。2006年，顺驰卖给路劲地产之后，融创成为孙宏斌第二个舞台。

2008年12月9日，北京市海淀区西北旺新村一个“地王”项目，让默默无闻的融创一鸣惊人。这个项目总价20.1亿，楼面价高达7000元/平方米，那时正是金融危机最风声鹤唳的时刻，敢于在这个时刻制造“地王”的孙宏斌，又成为被质疑的对象。不过时间证明了这块地王的价值。从2011年下半年开盘以来，这一项目的回款就高达140多亿（详见表二）。

还有比利润更重要的东西。“（西山项目）让大家相信了，老孙也能做高端项目。”融创北京公司副总楼艳青说。在融创发展中，西山壹号院是个很重要的节点。

2008年，经过反复考量，孙宏斌决定让融创聚焦一二线城市，走高端精品路线。融创选择了把资源集中在北京、天津、重庆等少数中心城市。孙宏斌的判断是，在大规模开发之后，中心城市的风险会小得多。

西山壹号院就是这种战略下的第一次尝试。为这个项目，融创北京公司团队看遍了全国有影响力的高端项目。在此之前，融创的产品在业内没有影响。2011年西山壹号院开盘时，正赶上楼市最惨烈的时候，限购、限贷让北京楼市量价齐跌，高端市场更是萎缩得厉害。但是西山壹号院却一炮打响，在接下来的两年中，销售热度不输刚需大盘。

在业界评价中，融创和当年顺驰一样，是一家极富“狼性”的公司。

2011年底，负责营销的楼艳青本来以为西山壹号院一炮走红会受到表扬，没想到孙宏斌叫来几个人，差点没把她说哭。结果原本给2012年定下的40亿销售计划，一下增至50亿。楼艳青是一位温婉而坚韧的女职业经理人，楼市低迷让她心里一点底也没有。为了完成目标，楼艳青带领团队在销售渠道上下了很大的功夫，“但是这些渠道出业绩很慢，同样的事情，有几个人能坚持呢？”楼艳青说。

她坚持下来了，每次做培训，结尾时都会给团队讲励志故事。每天的销售业绩短信上，也有几句心灵鸡汤。“有一些人会离开，但是留下来的都是价值观高度趋同的人。”一大批中层管理人员成长，让她感到越来越轻松。2012年底总结会上，超额完成目标的她在发言中几度哽咽。会后她找到孙宏斌，对他说：“这一年顶5年，我要感谢你。”

对农展馆“地王”，孙宏斌自信更胜于对西山壹号院。这是一块在北京东三环核心区域的绝版地块，他相信该地块上最好的两栋房子“售价将达到30万/平米”。在拍卖现场，四家参与竞争的房企报价都超过了7万/平米，孙宏斌拿下只是因为比其它竞争者更加坚定。一位经常往返中美两地的私募地产基金公司负责人认为孙宏斌过度乐观，“纽约有30万人民币/平米的豪宅，那是因为有巴西、俄罗斯的富豪在购买。北京能吸引这些人来吗？”

在孙宏斌看来，融创拿地有很强的原则性。2012年融创放弃了北京万柳和天津绿荫里两块地。万柳地块也是北京竞争最激烈的地王项目，在拍卖该地块前，融创已做好规划，最终在竞建保障房超出计划上限后，融创选择了放弃。他说：“我不会冒险去做让自己难受2年的项目。”

昨日顺驰地王，与今日融创的地王大不相同。顺驰抢地王是为了规模，很多在三四线城市；而融创拿下的地王量少而价高，全部在中心城市。纵观融创这几年的土地储备，都在1000万平米左右，而每年要开工300万平米左右。对于这样的周转速度孙宏斌很满意，没有压着不动的土地。上海1个楼盘1年半可以卖50亿，但是在三线城市至少需要三四年才能达到这一数字，“效率孰高孰低很容易区分。”