核心提要：
南站新城迎来第四宗宅地出让，将创下板块地价新高
洼地将被填平吗？
谁将出手？
文/好地网 卢丹
本周五（4月12日），萧山将出让一宗商住用地，位于萧山火车南站综合片区，地块出让面积39亩，容积率2.7，建筑面积约7万方。
地块起始价105927万元，楼面起价15200元/平米，上限价格137427万元，上限楼面价19720元/平米。（备注：上限溢价率为30%）
地块指标
地块位置图
若公租房的建安成本按照4000元/平米，商业部分地价按照6288元/㎡（参照赞成于2018年9月12日竞得的南站枢纽E-46号商地的地价）计算，则住宅部分实际楼面起价为18556元/平米。
南站新城迎来第四宗宅地出让，将创下板块地价新高
根据杭州市规划和自然资源局官方网站，铁路萧山站综合交通枢纽区控制性详细规划于2010年7月份批复，后来经过几次控规局部调整。
若我们将区域控规的批复，视为南站新城的起点，那么迄今为止，南站新城已经成功出让了三宗涉宅地：
三宗地块成交指标
第一宗地块为新城香悦公馆项目，为2015年12月31日出让，地块以接近底价成交，楼面价为4687元/平米，溢价率为0.38%；
第二宗为华宇世纪金宸项目，为2018年1月29日出让，地块成交楼面价为17830元/平米，溢价率为51.09%，单单从楼面地价来看，比新城地块上涨了280%；
第三宗为奥克斯·金宸玖和府项目，为2018年7月11日出让，地块成交楼面价为18400元/平米，溢价率为37%，楼面地价再度上涨。
铁路萧山站综合交通枢纽区区域内已成交地块位置（规划发布时间为2013年）
此次出让即将出让的第四宗涉宅地块，住宅部分实际楼面起价为18556元/平米，已经超过奥克斯和华宇的成交价，因此，毋庸置疑的是，此次无论该宗地块价格拍到多高，均将刷新南站新城的板块宅地价格新高。
洼地将被填平吗？
虽然还未正式出让，起拍价就创下了板块的新高，但是，从数据来看，南站新城目前依然是萧山中心城区的洼地。
萧山，区位上位于钱塘江南岸，与滨江毗邻，与钱江新城隔江对望，因此，从城市化发展的进程来看，萧山一直以来是依托钱塘江发展，因此以市心路为轴线，版图并不是特别广阔的区域，成为了萧山率先发展的区域，这里也是萧山的中心城区。
因此，一直以来，萧山的推地区域较为集中，基本上在中心城区，这与余杭三面围合杭州，分散式发展的特点差异明显。
而萧山这样的特点，导致了以市心路为中轴线的各大板块，房价地价的差别并不是很大，因为位置离得近，有地铁，价差被弥合的速度非常快。
从这个角度来看，南站新城目前还处于洼地的位置：
萧山南站新城与周边板块价格对比
目前南站新城地价最贵的是奥克斯项目，楼面价18400元/平米，与西面的萧山城区方向比，低了26.4%（对标的项目为滨江集团2017年8月16日拿地项目，楼面价24991元/㎡、自持10%）；
与融杭的萧山经开区方向比，低了42.3%（对标的项目为融信2017年3月24日拿地项目，楼面价30816元/㎡）；
甚至与新街比，也低了3.5%（中铁置业2018年3月30日竞得地块，楼面价19044㎡、自持3%）；与区位更南面的南部卧城相比，同样低了8.3%（绿城2017年12月7日竞得地块，楼面价20059㎡、自持8%）。
对比的结论是：无论从最高价，还是近两年土地成交的均价水平，这里是洼地。
各个板块区位示意图
那么，通过此次出让，洼地会被填平吗？还是会“后来者居上，趁势赶超”？
好地研究院认为，从板块上来讲，该宗地块虽然处于南站新城的规划范围，但是在区块和属性上更靠近萧山城区，以学区为例，该宗地块是属于北干街道，未来应该也会是萧山城区的学区，而奥克斯和华宇的项目位于新塘街道，学区会差一些。
此外，地块也是能够享受到南站新城的发展利好，主要有：
①双快速路交汇：一是彩虹快速路，将与金城路交汇，就在本地块的北侧；二是通城大道快速路，将直接连接杭甬高速，成为萧山中心城区第二条纵向主干道，而与市心路不同的是，通城大道快速路将实现全程高架通行。
②火车南站的建设，将使得该区域成为杭州城市的南大门，地铁五号线将在区域内穿过，本次出让的地块与地铁5号线通惠中路站的位置仅有200米。
通城大道快速路+地铁5号线+彩虹快速路，将打通南站新城与萧山中心城区其他板块的连通，更重要的是，与杭州市区连通的任督二脉也将被打通。未来，萧山南站到市中心武林广场仅半小时车程（驾车或乘坐地铁5号线）。
基于此，南站新城虽然前期已经有土地出让，但是，还是处于开发的起步阶段，对于开发商来讲，也是一个新的板块，若现在进驻，能够享受到后续板块建设发展的红利。
另外，从市场的角度来讲，限价和产品将是两个方面的考虑：
①限价方面：板块内可比的楼盘，可以讲是“青黄不接”，由于历史出让的土地少，新城的项目已经售罄，两个可供应的开盘，还未正式入市。
最直接可对标的是，与南站新城交界，一路之隔的旭辉东原国滨府，于今年3月份首次领出住宅部分的预售证，备案毛坯均价为30000元/平米，摇号的中签约为60%。
若按照3万毛坯（不算车位利润）的售价倒推，保本的地价为20509元/平米，与18556元/平米的实际起价比，有10.5%的溢价空间。
即将出让南站地块与旭辉东原国滨府地块指标对比
（备注：旭辉东原国滨府拿地楼面价为19200元/平米，若同样按照6288元/平米剔除商业部分，实际住宅楼面地价为23504元/平米）
两宗地块位置关系
②产品方面：地块容积率是2.7，南面沿河，并且靠近北干山。具备一定的景观优势。据好地研究院调查，奥克斯金宸玖和府，容积率为2.5，略低于本次出让的地块，面积38亩，与本次出让的地块相仿。
从奥克斯项目的规划来看，设置了一定的排屋和洋房产品。由于两宗地块限高均为80米，因此，此次出让的地块也极有可能配置出一定的洋房或排屋类产品。参考奥克斯地块方案，洋房的面积占比大约为16%，排屋的面积比重大约为16%。
奥克斯金宸玖和府鸟瞰图
据了解，奥克斯项目计划首推排屋产品，预计在近期开盘，但具体能批出多少的价格，现在还不确定。按照销售人员的说法，会参照周边的排屋售价。据好地网调查，周边最近可参照的排屋项目向西1.6公里萧山城区的融信萧山公馆，最近批出的预售价格为4.92万元/㎡（毛坯）。
按照萧山目前排屋价格与高层1:1.6-1.7系数，若高层售价3万，排屋的价格则可以批到4.8-5.1万，与融信萧山公馆售价吻合。
由于此次出让的地块，与奥克斯金宸玖和府相比，容积率略高一些，并且商业比例要求也更高，因此最终能够配置出的低密产品应该要少一些。
简单按照高层与排屋8:2来测算，住宅部分的预期售价则能达到毛坯33840元/平米（高层按照毛坯3万，排屋按照毛坯4.92万），若车位利润按照1500元/平米摊到售价里，则为35340元/平米（毛坯），据此测算保本地价为24913元/平米，而地块达到上限楼面价19720元/㎡时对应的实际楼面价为24503元/㎡，还有410元/㎡的空间。
从这个角度来看，地块最终将拍至上限溢价率30%，并有少量的自持比重。如果最终自持比例较高，则说明房企对于项目的售价预期将超过旭辉东原国滨府（高层毛坯3万元/平米）。
谁将出手？
据好地网了解，虽然地块起拍价不低，并且有商业要求，但是报名的房企也不在少数，预计有近10家房企将参拍该宗地块。
其中：深耕萧山城区和南部卧城的房企将成为竞拍的主力，包括滨江、融信、德信、新城、平安、旭辉等在内的房企。
另外，就是已经进驻萧山，还未延伸至萧山腹地的房企，例如中骏，龙湖；
最后，萧山本土房企，例如众安，也将参拍。
最终地块成交情况将如何？谁会成为最后的得主？
好地研究院将进行直播报道，敬请关注！