好地网4月9日消息（研究员 钟绮雯）明日（4月10日），江门江海区将出让1宗商住地，位于乐成街与礼乐二路交界西南侧地段。

地块出让面积30230.62㎡（约45亩），最大容积率2.5，最大计容建面75600㎡（其中商业建面≤15120㎡）。地块起价24192万元，楼面起价3200元/㎡，上限价52118.64万元，上限价楼面价为6894元/㎡，采用“最高限价+承诺配建住宅建筑面积”数量最高者确定竞得人。

地块指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易网）

区位图

航拍图

据好地研究院了解，该地块报名房企有19家，这块地的看点在哪里？

1、总价不高

地块起价24192万元，对于目前资金充足的房企来说没有压力，门槛不算高。

2、起拍楼面价低

地块起拍楼面价为3200元/㎡，上限楼面价为6894元/㎡.

按照起拍楼面价3200元/㎡，假设加上3500元/㎡建安成本和1000元/㎡装修成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本售价在9300元/㎡左右。

而目前区域内联合高峰汇在售带装修均价10500元/㎡左右，地块仍存在1200元的盈利空间，加上高峰汇近期去化率达9成，片区购买力强。

3、地价预测

依照联合高峰汇目前在售均价10500元/㎡，粗略计算其保本地价为4102元/㎡（见下表），与起拍楼面价相比，存在28%的溢价涨幅。

保本地价（参照房价10500元/㎡）

依照周边板块新房均价在12000元/㎡左右，粗略计算其保本地价为5257元/㎡（见下表），与起拍楼面价相比，存在64%的溢价涨幅，仍未达到地块上限楼面价。

保本地价（参照房价12000元/㎡）

整理上述地价进行分析（见下表）：

好地研究院认为，

（1）若成交地价在4102元/㎡以内，说明开发商预期较低；

（2）若成交地价在4102-5257元/㎡之间，说明开发商预期适中；

（3）若成交地价在5257-6894元/㎡之间，说明开发商预期较高；

（4）若成交地价达到6894元/㎡并且竞配建，说明开发商预期很高。

最终礼乐地块成交价格如何，会花落谁家？敬请关注好地网！