核心提要：

一、共建大城北：打通丁兰新城东西向交通

二、融合市中心：地铁3号线助推丁兰新城3.0

三、联通都市圈：“三路一环”吸纳更多新杭州人

文/好地研究员 叶建英

杭州土拍市场这几个月特别热闹，一方面是因为一二线城市土地市场的回暖，另一方面也是因为杭州主城区推出了多宗优质的高性价比地块。

比如说，江干区丁兰新城近期将出让一宗61亩宅地，区位和配套优势明显，对于想在杭州主城区拿地的开发商来说，可以关注。

丁兰是离杭州市中心较近、也是规划和建设较为成熟的一座新城，是杭州市中心10公里半径范围内的地价洼地。而之所以会形成“洼地”，是因为虽然丁兰是杭州主城区少有的“靠山”板块，教育医疗等配套成熟，居住人口也较多，但丁兰新城的内外交通集中于出入市中心的秋石高架，无论是通勤高峰期，还是平峰期，都是一个堵字。

可以说，内秀的丁兰新城正在等待“破茧成蝶”。而在接下去两三年，随着杭州大城北区域高规格的有机更新，地铁3号线和余杭区“三路一环”的推进和完工，丁兰新城的内外交通将引来显著的提升。入驻丁兰，现在正是最好的时候。

先来看一下地块的基本指标。

地块指标表（以最终公告为准）

地块位置图

好地研究院从大城北建设利好、杭州地铁3号线和都市圈快速路利好三个方面来分析丁兰新城在内外交通上所面临的机遇。

PART1 | 共建大城北

打通丁兰新城东西向交通

自杭州市在2018年6月启动“杭州市大城北地区规划建设三年行动计划”以来，“大城北”的开发进程明显加快。

大城北地区在杭州城市发展中的战略地位十分突出，与大江东、大城西并列为杭州市区的三大重点开发区域，也是杭州城市有机更新和老城区产业振兴的最大区域。

而丁兰新城位于“大城北”的东部。大城北，也是杭州城市规划中的城市副中心。

2014年规划的的市中心和六个副中心与丁兰新城区位关系

“杭州市大城北地区规划建设三年行动计划”明确提出推进金昌路、临丁路、崇康路等联网道路、重要沟通道路的建设。临丁路是丁兰新城的东西主干道，属于跨区“断裂带”项目。其改造提升工程今年即将开工，将成为大城北与临平副城联系的重要通道。

也就是说，丁兰新城的东西向交通将大大改善。

大城北建设对丁兰新城的利好还不仅仅在于交通。因为近年来的老工业搬迁，大城北空心化，很多居住在丁兰新城的人口主要是在市中心和城东上班，也因此加剧了秋石高架路南北向通勤时点的拥堵。而城北副中心的建设，将引导新的产业和人口集聚在大城北，在大城北内部能够达到较理想的职住平衡。

PART2 | 融合市中心

地铁3号线助推丁兰新城3.0

现在提丁兰新城，离不开地铁3号线。

站在杭州六城区的层面，地铁3号线不仅缩短了丁兰新城与市中心的时间距离，让丁兰新城成为了杭州越来越密集的地铁网的一部分，更是带动了丁兰新城的产业发展，助推丁兰新城进入3.0的发展阶段。

丁兰新城的发展步伐是非常扎实和清晰的。2016年，杭州市城市规划设计研究院副总规划师黄文柳提出整个丁兰新城进入到它的2.0版本。因为，当时的丁兰新城不仅仅是一个居住的板块，而是一个创新智慧的新城，旅游、文化、生活交融在一起。

如果说最初的居住小区是一个一个的点，2.0版本的丁兰新城通过教育、医疗、旅游、文化等配套把各个点串联成一个面，那么3.0的丁兰新城，通过地铁3号线把丁兰新城纳入到市中心，通过产业集聚吸纳高素质人才实现职住平衡，通过各个配套的完善成为一个功能齐全而又个性显明的新城。

一个新城，需要一个商业中心。2018年，龙湖把在杭州的第六个天街放在了丁兰新城。

丁兰新城龙湖天街效果图

一个新城，需要一个中央公园。年初，江干区召开的2019年城建城管工作会议上 明确，抢抓大城北开发机遇，加快推动丁兰新城、皋亭山景区“三生融合”和笕 桥沪杭铁路沿线建设与发展。其中续建的丁兰区块的桃花湖公园，预计将于2021 年至2022年竣工。

桃花湖公园效果图

一个新城，更需要有响应时代发展的产业。丁兰智慧小镇已经渐入佳境。2018年11月16日，2018中国•杭州人工智能科技论坛就在杭州市江干区丁兰智慧小镇启迪协信杭州科技城成功举办。

杭州丁兰启迪协信科技园

目前，清华系的启迪协信杭州科技城已经与清华大学、麻省理工学院建立常态化联动工作机制，在科技城设立了麻省理工-清华未来城市计划杭州工作站，打通项目、人才输送渠道。与此同时，科技城与同方股份、启迪之星、启迪众创工社、启迪科服、启迪数字天下、清华数据创新基地（D-Lab）、清华X-Lab等清华系企业全面开启了战略合作沟通。

PART3 | 联通都市圈

“三路一环”吸纳更多新杭州人

丁兰新城的区位意味着能够吸纳众多的新杭州人。

对于来自于杭嘉湖区域的新杭州人来说，安家丁兰新城不仅是被杭州主城区的各项配套服务吸引，更是因为丁兰新城是杭州主城区离他们老家最为便捷的地方。

而杭州都市圈不断加密的高铁网、高速网和快速公路网，促进了产业的集聚，也吸纳了越来越多的人群到杭州落户。最近三年，杭州吸纳了80万人落户，在国内一二线城市中名列前茅。

而余杭区临平新城的“三路一环”建设，直接架起了从丁兰新城到海宁，到桐乡的快速路，这意味着丁兰新城打通了到杭州绕城东侧、绕城北侧区域的进出交通。

三路一环交通示意图

丁兰新城本身就是杭州主城区内生态环境和生活配套优越、而又具备高性价比的居住区域，就跟大城北建设所集聚的人口会流入丁兰一样，杭州都市圈快速路网的建设，同样会引流临平、海宁、桐乡区域的入城人群选择丁兰新城。