核心提要：

1，3年多没有推地的成熟居住区，价格洼地有着强劲的人口集聚力。

2，城市框架拉大和天目山快速路等交通利好让闲林成为全杭州的闲林。

3，4-6万平方米级的小型楼盘适合中小开发商打造精品。

文/好地网研究员 寿容儿

2月15日，余杭区闲林街道民丰片区两宗位置毗邻的商住地块挂牌出让，总出让面积69亩，总建筑面积10.0万方，总起价11.0亿元，预计3月20日出让。

虽然1月30日中梁和绿城刚刚在闲林西部抢过低密度的宅地，但是对于杭州楼市西进的开拓者闲林民丰来说，这可是断供3年多来第一次推出宅地。

两宗地块容积率分别为2.0和2.3，楼面起价均为11000元/㎡。

地块指标表

地块实景图

2019年1月30日，闲林板块成功出让了两宗住宅用地，分别为中梁和绿城竞得，实际成交楼面价分别为14527元/㎡和15456元/㎡，溢价率达18.48%和26.15%。

此次再次挂牌两宗地块，可视为板块趁势加推。但是不同的是：

①绿城和中梁竞得的为低容积率地块，仅为1.1；此次出让的容积率相对高一些，在2.0以上；

②此次出让的地块区位要更优，与西溪湿地距离更近，与市中心与未来科技城核心区也更近。

好地研究院认为，这两宗地块周边居住的环境更好，并且在承接杭州市区及未来科技城的购买力溢出方面，也更有优势。

两宗地块具体有哪些价值支撑？好地研究院从区域站位、交通利好、宜居资源、市场机会等方面进行分析——

1、区域站位

作为曾经是杭州楼市西进的开拓者，闲林街道，特别是更靠近西湖区的民丰片区已经俨然是杭州的中心城区了。

2019年1月10日，杭州市委十二届六次全会提出主城区要着力做好“东整、西优、南启、北建、中塑”五篇文章，杭州的西优已经是重点优化余杭区和临安区交界的城西科创大走廊等地了，闲林已经从曾经的西端变成中心。

杭州西站、杭州中环和杭州中轴线的规划与建设的推进，一方面极大地增进了闲林与杭州其他地区乃至与其他城市的沟通，为闲林的发展带来了新一轮的机遇，另一方面就是确定了闲林在杭州中心城区和未来科技城中的站位，未来科技城南部山水风景最佳的宜居之地。

事实上，提到闲林，“城市后花园”这张城市名片便第一时间跳出脑海，当年杭州楼市西进为什么选择闲林，主要是看重了它的宜居性。这个杭州城市旅游西进上的重要节点，拥有和睦水乡、闲湖等丰富的湿地湖泊生态资源，周边森林绿肺环抱，有小和山、午潮山等天然氧吧。这十多年，闲林最大的变化就是随着杭州城市框架的不断拉大，从西端成为中心。而因为开发得早，板块的宅地资源也更为稀缺。

2、交通利好

闲林已经集聚了20多个楼盘，常住人口已经达到16万，而随着未来科技城的发展，闲林的常住人口还在不断增加，如何保持闲林板块的交通便捷性就一直是地方政府规划和建设的重点。

近年来，闲林与未来科技城核心区块的南北向交通越趋便捷，而正在施工的天目山快速路，更是将把闲林与市中心的车程拉近到十几分钟。已经于去年年中开始施工的天目山路快速路主要是两段，中段从古翠路到中河立交，西段是从绕城西线东到古翠路，包含了四条隧道，由东往西分别是丰潭路到中山路东约6公里，紫金港路西至古墩路东长约1.8公里，花坞路下穿隧道约0.5公里，绕城东至周家村东约2.7公里。

天目山快速路中段、西段示意图

与天目山快速路同时施工的，还有杭州地铁3号线的主线和小和山支线，小和山支线规划中将是杭州地铁14号线一部分，同时闲林板块还将有规划中的杭州地铁号线12号线，12号线规划连接未来科技城和之江新城。密集的地铁线路将大大便捷闲林板块与杭州各个城区的通行。

而从今年1月1日开始，杭徽高速杭州至临安收费站之间路段（经由杭州西、青山湖、临安收费站进出）对使用ETC的浙A牌照小客车免费通行，也将大大降低闲林新市民往西通行的出行成本。

而杭州西站和杭州中环线的建设，更是对整个未来科技城的重大利好。

闲林大交通示意图

3、宜居资源

如果说交通便捷是闲林板块最重要的优势外，那么闲林的宜居资源更是能艳煞众多新城的。因为自然山水风景好，因为开发得早，已经集聚了20多个商品房楼盘的闲林有着浓郁的居住氛围。

闲山是南山北水夹一镇的自然格局，拥有午潮山和和睦水乡湿地，生态环境特别好，据说闲林之名的由来就是由于当年余杭县令张士衡告老返乡时觉得这里是“闲居林下，修身养性”之地。

因为房地产开发得早，而且多是低密度住宅区，闲林的居住氛围非常好，教育、医疗和商业配套都很齐全。

举例来说，这次要出让的两宗民丰地块周边交通便利，靠近天目山路、杭瑞高速和良睦路等城市主干道，且1.2公里处有在建地铁三号线良睦路站。其中天目山路将修快速路，实现西部畅通，进一步紧密了地块所在区块与杭州主城核心区的联系。

周边教育资源丰富，周边2公里范围内有杭州育海外国语学校、闲林中心幼儿园民丰分园、金成外国语小学、杭州市城西中学、闲湖幼儿园和闲林中心小学和睦校区等全龄段覆盖的多样化的教育配套。

此外，地块周边还有西溪欢乐城、嘉凯城城市客厅以及省立同德医院闲林院区等完善的商业和医疗配套。

地块周边配套

还值得一提的是，这几年闲林街道还大力度地进行了小城镇改造，一方面通过改造整理出了一些经营性地块，另一方面也让街道更美了。

4、市场机会

因为有多年没有出让土地，闲林板块的新盘特别少，也没有太多的宣传，闲林是杭州楼市的价格洼地。

2018年闲林周边板块商品住宅交易均价（元/㎡）示意图

闲林民丰这两宗宅的市场机会可以说是在三个方面：

一是，因为多年未出让土地形成的洼地效应，能够带来周边人口的自然流入。特别是对于工作在未来科技城和城西的年轻IT人士来说，闲林是最自然的选择。而对于城西的老居民来说，如果要换大面积的房子，闲林也是最具性价比的选择。

二是，城市框架格局拉大以后，闲林面临的新机遇，闲林将不仅仅是城西人的闲林，将成为整个大杭州的闲林，特别是其东、西、南、北密集分布了大量的IT产业和大学科技园，具有很强的人口集聚能力。

三是这两宗地块属于中心地段的小面积楼盘，总价低，配套成熟，非常适合本地开发商和一批外来中小开发商做成精品楼盘。