好地研究员 邓春磊
江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名。它地处江尾海头、长江咽喉，历代为江防要塞，兵家必争之地，如今是“苏锡常”金三角的几何中心，区位条件优越。江阴市经济发达，是中国经济最发达的县市之一，有“天下第一村”之称的华西村就在江阴境内。
目前，这座城市蓬勃向上的经济实力，与房地产市场的表现之间，似乎存在着一些矛盾之处。
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2018年，江阴市实现地区生产总值3806亿元，名义增长8.94%。
3806亿，这个数字，对于很多三四线城市来说都有一定的压力，甚至比江苏连云港市高出近1000亿，在无锡2018年各个GDP的分区统计中，江阴也超过其他区县，排名第一。
从苏州、常州、南通、无锡四个城市县级市的层面来对比，江阴的经济发展也一直处于领先地位。2018年，江阴国民生产总值在全国百强县居第二名，仅次于昆山。值得一提的是，江阴这个成绩并非偶然，而是多年都保持同样的水准，实在是难能可贵。
作为苏南模式的发源地之一，江阴曾经创造过无数辉煌。这个城市实体经济发达，共有48家上市公司，60多家新三板企业，8万多家个体私营户，这为江阴催生了大量的中高端客群，为房地产市场提供了强有力的购买力。
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但与经济增长方面的“热”形成鲜明的对比，江阴的房地产市场却处于较为“温和”的状态。
将江阴与同为百强县的苏南四县市的商品住宅成交价格进行对比，可以看出昆山均价在1.7万元/㎡左右，而常熟、太仓在1.6万/㎡的价位，张家港在1.4万/㎡左右。反观江阴只有1.1万/㎡，与其他县市还有一定差距。
从住宅市场延展到土地市场，根据近五年的宅地成交楼面价对比来分析，江阴土地市场于2016年开始出现涨幅趋势，略低于苏州县市的增长（2015年左右开始增长），从价格来分析，江阴从1445元/㎡增长至2018年4391元/㎡，但从整体进行对比，江阴的成交价格除高于太仓外，远远低于其他县市，常熟、昆山、张家港均超过和达到8000元/㎡的水平。
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当然，从另外一些市场数据来看，江阴这座城市的潜在价值，正日益受到认同。
一，从商品房的成交量来看，江阴的成交在2018年上半年，一直领先于苏南四县市，下半年虽低于昆山，但也明显高于其他几个县市，这表明江阴市场的需求旺盛、购买力较强。
二，江阴市中心区域市场支撑力比较强。以澄江街道为例，总结其2018年的商品住宅项目销售情况，可以看出江阴在售项目的极值能够达到38000元/㎡，而年销售面积也能够达到7.13万㎡，无论是高层还是低层项目的去化率都较好。
需要指明的是，澄江街道在售项目基本上为2014年之前出让的地块，澄江街道在2014年至2017年城区基本无住宅用地出让，巨大的市场空白也进一步刺激了需求量的上扬。
从这一点上可以看出来，江阴市场的购买力“天花板”是比较高的，如果有好的房产品，前景可期 。
三、江阴的政策环境相对宽松，不限购，不限价，在“因城施策、一城一策”的新背景下，江阴房地产市场政策也或将更加松动，届时，留给开发商长袖善舞的空间将更加大。
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目前，对于想要进驻江阴房地产市场的房企来说，面临的主要是两个背景。
一是很多房企都看到了江阴的雄厚经济实力与房地产价格之间存在的偏差，并且江阴房地产市场依旧以本土房企开发为主，急需品牌房企进驻的事实，但同时又因为首次进驻，心中还有忐忑；
二是很多房企都希望拿好地、拿市中心优质宅地，但与此同时，江阴因为一些历史、规划方面的原因，拆迁难度日益加大，供地日益稀缺，两者存在一些矛盾。
那么，今年江阴市中心区域又会推出哪些宅地呢？市中心还有哪些“掘金”的机会点呢？这些地块布局如何、体量怎样？
好地研究院将对江阴沿河区域、城中区域、城西区域、南门区域及敔山湾区域这五个重点区域拟出让地块进行详细介绍。今年，这五个区域共计拟出让15宗地，总面积约1463亩。
拟出让地块信息一览（仅供参考，具体以国土局实际出让公告为准）：
地块位置图
——沿河区域——
综述：坐拥长江、运河、黄山山水资源，地理位置得天独厚，是城市重点规划建设区域。打造集商务办公、文化娱乐、旅游休闲、生活居住功能为主导的生态复合的城市发展新区，展现江阴现代都市新形象。
2019年，沿河区域拟出让5宗涉宅用地，总出让面积约487亩。
①永丰余72号及北侧78号地块
地块基本信息：
地块四至：通渡路东、通江路西
地块面积：72号308亩，78-1、78-2号34亩
容积率： 未定
规划用途：72号居住，78-1商住，78-2商务
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块东西两侧的通渡路、通江路往北贯穿整个沿河区域，东南侧正兴建毗陵路跨锡澄运河大桥，建成后地块将实现与中心城区的无缝对接
商业配套：万达广场
教育配套：城西小学、江阴实验中学
②25号西门车站地块
地块基本信息
地块四至：环城西路东、西大街南、君山路西、人民路北
地块面积：北地块46.1亩，南地块22.96亩
容积率：北地块1.5-2.0，南地块2.0-2.5
规划用途：北地块居住，南地块商业服务业
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块南侧为横跨江阴城西、城东的人民路，东侧的君山路延伸段已建成通车
商业配套：商业步行街、泓晟苑酒店、法尔胜酒店
教育配套：澄江中心小学、暨阳中学
休闲配套：江阴市体育场、兴国公园
③37、38号规划局北侧地块
地块基本信息
地块四至：通渡路东、通惠路南
地块面积：37号10亩，38号38亩
容积率：未定
规划用途：居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块南侧为横跨江阴城西、城东的人民路，东侧的君山路延伸段已建成通车
商业配套：温德姆酒店、万达广场
教育配套：晨光实验小学、江阴实验中学
休闲配套：五星公园
——南门区域——
综述：古城江阴发源之地，保存了江阴最完整的古河道与传统街巷，历史人文气息浓厚。同时，南门地区毗邻步行街商业圈，区域内多个商业项目也相继进入开发建设阶段，商业氛围浓厚，人气旺盛。此外，区域内应天河风光带、虹桥南路、中山南路、塘前路等市政配套工程进一步落实，宜商宜居宜游指数不断攀升。
南门区域拟出让2宗宅地，总出让面积约316亩；
44、45号应天河南侧地块
地块基本信息
地块四至：梅园路东、应天河南、花山路西、芙蓉大道北
地块面积：44号地块199亩，45号地块117亩
容积率： 1.8-2.0
规划用途：居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块南侧直通常州和张家港的芙蓉大道正在进行快速化改造，围绕地块的梅园路、虹桥路、花山路皆为南北向主干道
商业配套：恒大中央广场、澄星广场、南门印象
教育配套：城南小学、暨阳中学
休闲配套：应天河公园
——城中区域——
综述：作为江阴市中心，其区域发展最为完善，商业配套成熟，学区优异，未来也是地铁途径的重要区域。南门印象、八佰伴中心店、步行街、等商业配套成熟；暨阳中学、城南小学等学区配套优异，教育资源丰富；江阴市人民医院等医疗配套齐全。城中区域拥有市中心的区位优势，是江阴基础设施配套最为优异的区域之一。
城中区域拟出让2宗住宅用地，总面积约118亩；
①76号长江饭店地块
地块基本信息
地块四至：朝阳关路东、人民路南
地块面积：80亩
容积率：未定
规划用途：居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块北侧为贯穿城东城西的人民路主干道
商业配套：步行街、兴澄银座、江阴八佰伴中心店
教育配套：辅延中心小学、第一初级中学
休闲配套：天鹤公园
②77号尚海荟北侧地块
地块基本信息
地块四至：澄南路东、塘前路南、尚海荟北
地块面积：38.3亩
容积率： 未定
规划用途：居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
商业配套：澄星广场
教育配套：要塞实验小学、要塞中学
休闲配套：应天河公园
——城西区域——
综述：政府近几年重点打造的城市副中心，区域发展迅速，配套日渐完善，投资潜力巨大。万达广场、红星美凯龙、温德姆酒店、新长江雅阁大酒店等商业巨鳄纷纷进驻；物流园、产业园、软件园三大产业基地蓬勃发展，广聚贤才。已然成为江阴经济发展最为活跃的区域之一。
该区域19年拟出让1宗地块。
①59号地块
地块基本信息
地块四至：文富路东、人民路南
地块面积：53.7亩
容积率： 2.0
规划用途：居住
周边重点配套
交通配套：地块北侧为贯穿城东城西的人民路主干道
商业配套：万达广场、红星美凯龙
教育配套：城西中心小学、江阴实验中学
休闲配套：五星公园
——敔山湾区域——
综述：由敔山、定山、羊头山三山合围而成，连绵青山环绕着千亩敔山湖，山清水秀，自然环境优越，是江阴独具特色的风水宝地。敔山湾区域拟出让4宗涉宅用地及1宗商务用地，总出让面积约482亩。
①33号敔山路南侧地块
地块基本信息
地块四至：云台路东、敔山路南、迎瑞路西
地块面积：33-1号地块132亩，33-2号地块72亩
容积率： 1.0-1.1
规划用途：居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块西侧为北达江阴高新区、南抵暨南大道的长山大道
商业配套：美嘉城、嘉荷酒店、御府酒店、国际会展中心
教育配套：敔山湾实验学校（九年一贯制）
休闲配套：敔山湖公园
医疗配套：江阴市医疗中心、美超健康管理中心
②7、8、9号长山大道西侧地块
地块基本信息
地块四至：金桂路东、牡丹路南、长山大道西
地块面积：7号116亩，8号86亩，9号76亩
容积率： 7、8号未定，9号1.8-2.3
规划用途：7号商业商务，8号商住，9号居住
地块航拍图
地块区位图
周边重点配套
交通配套：地块东侧为北达江阴高新区、南抵暨南大道的长山大道
商业配套：美嘉城、嘉荷酒店、御府酒店、国际会展中心
教育配套：敔山湾实验学校（九年一贯制）
休闲配套：敔山湖公园
医疗配套：江阴市医疗中心、美超健康管理中心
