文/好地研究院 宣烨锋

1月30日，珠海市2019年度土地市场开幕，位于金湾区航空新城金河东路北侧、金城路东侧地块出让。

据悉该地块吸引了龙光、金地、中海、世茂、金茂、华润、保利、华发报名。最终经过25轮激烈竞价，龙光以总价30.75亿元拿下该地块，成交楼面价11601元/㎡，溢价率25.5%。

竞价情况如下：

报价情况表

地块成交情况

看点一：降价后反弹

据好地数据库显示，该地块曾于2018年10月15日挂牌公告，总起价25.14亿元，楼面起价9484元/㎡，挂牌期无人报名，最终于2018年11月14日流拍。

2018年12月29日，地块再次挂牌，规划条件不变，总起价24.5亿元，总价降了0.64亿元，结果却以30.75亿元成交，溢价率达到25.5%。

地块用地构成表

看点二：仍有一定价格优势

虽然地块以高溢价成交，但对比周边同类地块，仍有一定的价格优势。

龙光地块扣除配建居住服务设施、邻里中心、幼儿园及人才房，实际成交楼面价14800元/㎡左右。

而地块北侧相邻的碧桂园地块（碧桂园华发滨海天际），同样扣除配建及人才房，实际楼面价19480元/㎡，实际楼面价相差4680元/㎡，对比碧桂园地块龙光地块有24%的价差。

2018年年初，龙湖先后竞得山湖海路两侧地块，其中，山湖海路北地块住宅比例仅27%，不具参考性。山湖海路南侧地块，扣除配建及人才公寓，实际楼面价18560元/㎡左右，与龙光地块对比，有3760元/㎡的价差。

注：实际楼面价=（地块总价+配建成本）/实际可售部分建面

地块周边近三年成交地块分布

看点三：利润空间不大

地块实际楼面价14800元/㎡，按照3000元/㎡的建安加上1000元精装成本简单测算，未来新房售价23700元/㎡即可保本。

而目前周边在售项目中的，最具参考性的碧桂园华发滨海天际在售均价25000元/㎡，存在5%的价差。

流拍后再出让，却高溢价成交，好地研究院认为有2大因素推动：

① 地块自身优质

区域功能定位上，金湾航空城定位为“金湾区综合服务中心（片区中心）和珠海市生态宜居示范区，将建成低碳发展的绿色城市、精明增长的紧凑城市和具有特色景观的宜居城市，打造成珠海市新区建设的生态典范、效率典范和品质典范”。

目前，各类基础设施及配套正稳步建设。地块位于航空城的集中住宅区，周边宅地已基本出让，居住氛围已相当浓厚，未来可供应地块稀缺。

配套上，地块自身配建丰富生活配套设施，如邻里中心、幼儿园、广场、公共管理和公共服务设施、公共交通场站，东侧还有加油站，南侧有航空城展览馆。地块西侧还有规划学校及菜市场。

交通上，地块东侧紧邻主干道机场东路，交通便利。同时，规划地铁1号线、在建港珠澳大桥西延线均穿过航空城，未来与主城区的时空将极大地拉近。

地块位置图

② 限购放松

2018年12月，珠海西区限购条件放宽，这一依赖外来投资客的房地产市场迎来利好刺激，原本低迷的楼市在楼盘促销、房贷利率较低等影响下，迎来一轮成交量攀升，给开发商拿地增加信心。

本地块恰好是在限购政策放松后不久的政策背景下重新挂牌，出让时机亦是开发商资金相对宽裕的年初，应是该地块土拍竞争激烈的主要原因。