文/好地研究院 宣烨锋

编者按：2018年已年至尾声，又到了考核拿地指标完成率的时候，拿到好地自然是皆大欢喜，拿地不理想的地却会成为烫手的山芋。因为拆迁因素、权属纠纷、债务纠纷、市场震荡、规划调整等等各种原因都会导致项目未能按时开竣工、未能如期面市，甚至面临转手或“回炉重造”的结局，好地研究院特梳理那些“失约”的地块，看看他们现状如何，本期为您带来上篇。

越秀南洲路地王：时隔5年后或将面市

1.超3.7万/㎡的楼面价，刷新广州单价记录

2013年5月23日，越秀以24.6亿元+4.2万方配建竞得海珠区南洲路1026号地块，成交楼面价21742元/㎡，但扣除配建及相关配套设施后，实际楼面价超3.7万元/㎡，刷新广州单价记录。

注：实际楼面价=（成交总价+配建成本）/实际可售建面

地块位置图

2.市场跟不上预期，项目迟迟无法入市

拿地时对市场判断太过乐观，预期过高，是项目迟迟无法入市的重要原因。以3.7万元/㎡的地价简单测算，保本房价在5万元/㎡左右，而当时周边新房均价不及3万元/㎡，以拿地一年后开盘估算，需要房价在一年左右时间上涨70%才能支撑住这个价格。

3.方案重改，施工缓慢

2014年7月，项目规划公示首次公开，但此后项目却销声匿迹，也迟迟没有动工，附近居民称，直到2018年年初，项目才开始慢慢施工， 2018年7月，新一版的批后方案也在网上公示，规划方案较之前的一版基本完全改变。

新版方案公示后，项目的建设也正在开始了，目前工程进度有序，地下工程基本完成。

4.推迟5年后入市，前途依然不明

从目前的进度推测，项目2019年可以预售，比原进度整整推迟了5年，算上5年的财务成本，预计项目保本售价在6万元/㎡左右，而目前周边类似区域的项目精装房源售价在5.2-5.5万元/㎡，二手房在4.2万元/㎡左右，依然无法支撑住这个价格。想要保本，房价至少需要有10个点的涨幅，未来能否达到，依然不明。

和联小港路项目：至今未能动工

1.坐拥核心地段却底价成交

2013年7月19日，海珠区小港路151、153号地块出让，地块位于海珠区核心地段，周边商业、教育、医疗等各类配套俱全，且距离地铁2号线市二宫站不足200米，优势条件不言而喻。

但最终广州市和联房地产开发有限公司以底价2.43亿元竞得地块，楼面价15091元/㎡。究其原因主要是地块体量小加上拆迁、权属等后续问题，地块用地面积仅3038㎡，可建设用地面积1988㎡，建筑面积16200㎡，容积率8.1。

地块位置图

2.多条件限制，项目迟迟未动工

①地块属前置审批用地，以现状公开出让方式完善该地块用地手续，并由原用地单位负责按现状交地，而地块原用地单位为广州市基督教协会，据悉，地块出让时，广州市正傲实业有限公司已通过土地置换方式，获得该地块中属市基督教协会历史用地部分的2691.74平方米土地。而地块得主和联与正傲为“兄弟公司”。

②出让现状：内有部分临时建筑，土地未平整。地块出让时，地块内的临时建筑及场地均已对外出租，租期为不定期。

③根据市基督教协会提供的与该地块拆迁户签订《拆迁补偿安置协议》，现尚有一永迁户未办妥《房地产权证》。

地块原定于2016年开工，2018年竣工，但诸多的历史遗留问题，导致项目未能按时动工。

3.商户已搬迁，目前用作停车场

目前，地块红线范围内的商家已经搬迁，地块现状作为停车场用。而地块项目目前也没有相关公示，短期内仍没有动工迹象。

地块现状

2016年成交宅地：仅剩三宗未公开案名

2016年，广州市成交23宗宅地，目前这些项目大部分已经在售，有的已公布案名即将开盘，仅剩3宗地块未发布案名：雅居乐华大物流项目、南方投资金州项目及香江汉溪村项目。

1.雅居乐华大物流项目：地下工程即将完成

2016年8月16日，荔湾区岭海街12号AF010734地块挂牌出让，最终雅居乐以21.7亿+2.745万方的配建竞得，成交楼面价24375元/㎡，扣除配建实际楼面价达4万元/㎡，成为广州新单价地王。

目前地块已经开工，地下主体工程已经基本完成。

项目现状

2.香江汉溪村项目：拿地2年未开工

2016年11月22日，香江地产以1.9亿元+2700㎡的配建竞得番禺区钟村街汉溪村地块二，成交楼面价20301元/㎡，实际楼面价接近3万元/㎡。

地块体量较小，出让面积5416㎡，容积率1.77，可建体量不足1万方。目前，地块内部仍未平整，现状为土坡，植被覆盖。

项目现状

3.南方投资金州项目：新动工，打桩阶段

2016年11月25日，南沙街金岭北路东侧商住地块出让，最终广州南方投资集团有限公司（南方电力集团母公司）以6.2亿元的总价竞得，溢价率8%，成交楼面价6580元/㎡，地块商业建面不少于4万方。

目前，地块项目刚刚动工，正在打桩阶段。

项目现状