八个楼盘板块分布图

NO1|壹

销售态势谁更好？

作为重要的环沪城市，嘉兴对于环沪楼市具有重要的风向标意义。而从去年5.22出让的这8个项目的销售形势来看，无疑，“跑得快”成为了重要的法宝。

据好地研究院调查，上半年的开盘项目，基本去化较好。

上半年的开盘项目，有4个，分别是新大·蓝庭，世茂璀璨时代、运河大公馆和卓越·泓玺台，基本去化较好。

上半年开盘项目销售情况

其中，位于洪合镇的新大·蓝庭开盘最早，一共推出三期房源，首开时间为2月20日，随后于4月13日加推，最后一期房源于7月2日申领预售证目前项目已经处于清盘状态。

新大·蓝庭率先开盘，率先清盘，无疑成为了“跑得快”的典型代表。并且，实现了每一期开盘价格均有上涨的开盘战绩：

首开房源精装售价11800元/㎡，另绑定车位15万/个；

二期房源精装带车位售价14500元/㎡；

最后一批房源精装带车位售价15000元/㎡。

其他三个在上半年开盘的楼盘也均取得了不错的成绩。

其中世茂璀璨时代3月30日首开，322套房源当天去化127套，两周内全部售罄；6月28日加推的214套房源当天售罄；之后8月份新推的房源也仅剩数席在售，整体售价精装，加上30万每个的车位分摊在售价上，实际售价大约18700-19500元/㎡。

但是，在下半年开盘的有两个项目：东方禾苑和鹭栖湖，市场行情出现了分化，分析主要因素，在于投资客褪去。

下半年首开项目销售情况表

对比最为明显的，则是卓越的两个楼盘。卓越的两个盘，分别在3月30日与6月28日开盘，销售结果也十分不错，目前已经是尾盘。

位于王江泾的运河大公馆3月30日首开洋房带车位均价12300元/㎡，两个月内基本售罄；但是二期6月加推（带车位均价13000元/㎡）目前还剩部分楼层在售，此外最新一期房源也已领出预售证。

位于秀洲新区的卓越·泓玺台6月28日首开的196套高层当天售罄，8月、9月以及11月加推的房源体量较大，去化情况一般。

此外，淮矿东方禾苑于10月份首开2幢高层，均价12700元/㎡（不含车位价），目前仍有较多房源在售。

淮矿东方禾苑首开情况

逆市热销的则是新希望鹭栖湖，首开洋房与合院共194套，当日售罄。该项目拿地价格为10038元/平米，开盘洋房毛坯仅10300元/㎡，也就是说，房价仅仅比地价高出262元！合院也才14800元/㎡，如此亏血本销售，热销也在情理之中。

NO2|贰

有赢家吗？

嘉兴是一个限价非常严格的城市，若按照毛坯备案价格来算，去年下半年以来拿地的项目大部分均将面临亏损。

目前市场上，大多采取捆绑车位或装修加价的方式，来实际拉高售价。

8个项目盈利测算情况表（价格单位：元/平米）

注1：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（对外装修报价*0.6）+建安成本（4000元/平米）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4%）+财务成本（按照建安4000每平米x1.5年x6%年化利息，若拿地到首开时间超过12个月的，则1.5年加上超出的月份数）

注2:实际销售价格=备案（毛坯价）+装修价格+车位价折算价格（按照1：1配比，30万/个折算）

据好地研究院测算，已经开盘的六个项目，一盈五亏：仅运河大公馆有利润，东方禾苑勉强保本，世茂璀璨时代、新大·蓝庭和卓越·泓玺台微亏，新希望·鹭栖湖亏损幅度较大。

其中，最先开盘的运河大公馆、世茂璀璨时代、新大·蓝庭均为高层项目，并已销售过半。

新大·蓝庭已经基本清盘，虽然显示微亏，但考虑到测算中建安成本取值为4000元/平米，实际可能未达到，因此最终的情况可能是有微利。

世茂璀璨时代同样虽然账面上微亏，但是销售态势良好，若能够延续当前的售价销售，通过装修加价等方面，可能保本不亏。

有利润的运河大公馆虽然售价仅1万出头，但地价便宜（仅3983元/㎡），最终计算出来的保本房价同样仅9763元/㎡，为唯一一个账面有盈利的项目。

卓越·泓玺台的同样是微亏，格局却更容易扭转，主要是前期开盘的是小高层、高层，后续还有洋房、排屋等提高溢价，有望扩大盈利面，但受市场行情影响，可能回款不会太快。

房价地价比值越大，盈利越大或亏损越小

另外，淮矿东方禾苑则勉强保本。项目测算保本房价在15600元/㎡左右，而首开的高层带车位均价15560元/㎡左右，略低于保本房价。

新希望·鹭栖湖项目则大概率将发生亏损。项目楼面价高达10038元/㎡，而洋房毛坯仅10300元/㎡，合院也才14800元/㎡，即使加上30万/个的车位亏损面依然较大。

考虑到首开去化好，因此亏损面进一步扩大的可能性较小。至于能否扭亏为赢，关键是后期能否提价。

8个项目销售进度表

注：已售体量为调研后估算数值 

NO3|叁

嘉兴5.22土拍复盘启示

从各楼盘的生存现状，可以得出的结论是：销售跑得快的项目，已经处于有利的位置，例如世茂璀璨时代，新大蓝庭；

销售近半的项目，后续存在亏损面扩大的压力，例如，淮矿东方禾苑；

而未开盘的楼盘中，阳光城中山府位置较好，销售压力相对较小，但参考周边新房的售价（中铁建花语江南：高层毛坯均价16200元/㎡+精装6300元/㎡），盈利空间也不大，奥园新滕镇项目的不确定因素则更大，周边近一年无参考新盘。

从各个楼盘的销售情况来看，相比周边乡镇，嘉兴城区的市场更经得起考验。

在环沪热潮之下，各房企抢滩环沪乡镇市场，当投资客褪去，这些地区本身缺乏内生购买力，配套支撑弱，市场去化将受到显著的影响。

有在嘉兴深耕的开发商向本网研究员表示，当前嘉兴楼市的销售还是需要依靠分销。

也即是基于这样的行情，近期嘉兴地价有了明显的下降。例如9月21日成交2018嘉秀洲-018号/19号地块，由嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司以底价145561万元包揽，楼面价分别为7692元/㎡、7465元/㎡。与毗邻的佳源项目（成交楼面价9572元/㎡）相比，分别降低1880元/㎡、2107元/㎡，跌幅在20%左右。

地块位置分布

因此，在下行通道中开展土地投资，更需谨慎，寻找市场容量有支撑，客群基础好，潜力大的区域，已然成为投资的重中之重。

附1：8个项目土地成交情况表

 附2：八宗地块报名及摇号情况对比表

附3：八个项目开盘速度对比表