12家报名、34%溢价率,常州新北地块逆势上演火爆行情,给供地方带来什么启示?

好地网11月14日讯(研究员  徐祥)  今天,常州主城区成功出让2宗宅地,即新北中央艺术公园南侧地块和武进丁堰街道蓝豹北侧地块,2宗地块分别被中建一局和东方新城两家房企分食。2宗地块共揽金19.85亿元,平均楼面价7810元/㎡,平均溢价率14.41%。

成交信息

地块成交分布图

土拍综述

纵观此次2宗地块的出让,有热,有稳:

①12家房企参与竞拍新北中央艺术公园南侧地块

据悉,新城、中南、中建一局、中国建筑、中海、金茂、景瑞、招商、大发、黑牡丹、金科、禹洲等12家房企参与了今天中央艺术公园南侧地块的竞拍,可谓是非常火爆。

地块在自由报价阶段就已有6轮出价,其中在第5轮竞价时,更是出现了一轮加价1.1亿的情况,限时竞价开始后经过近20分钟8轮竞价,最终地块由上海中建一局以总价94500万元竞得,成交楼面价9168元/㎡,溢价率34.05%。

②武进丁堰街道蓝豹北侧地块限时竞价阶段无房企出价,低溢价成交

武进丁堰街道蓝豹北侧块在自由报价阶段有1轮出价,限时竞价过程中无房企出价,最终地块由常州东方新城以总价104000万元竞得,成交楼面价6883元/㎡,溢价率0.97%。

据悉,常州东方新城房地产开发有限公司由常州经济开发区管理委员会100%控股,是属于常州经开区属的国有平台公司。如此说来,丁堰街道蓝豹北侧地块是由政府平台公司竞得。

一、中央艺术公园南侧地块:低起拍价核心地块依旧有市场


在目前全国土地市场趋冷的态势下,中建一局击退其他11家房企,以34%高溢价率,9168元/㎡的楼面价拿下中央艺术公园南侧地块,可谓是相当火爆。该地块缘何能交出出色的答卷?好地研究院认为有以下几个原因:

1. 地块起拍价低,拿地门槛低

据好地研究院统计,中央艺术公园南侧地块是常州新北区新市府板块2018年出让的第4宗宅地,其起拍楼面价仅为6840元/㎡,是4宗宅地中起拍楼面价最低的,相比最高的新城太平洋印刷厂地块,起拍楼面价低了1004元/㎡。

2018年新市府出让宅地起拍楼面价情况

2. 地块存在一定利润空间,且板块新房存量较少

根据最终成交结果,中建一局中央艺术公园南侧地块,是2018年新市府板块出让的4宗宅地中成交楼面价第三高,仅比新城太平洋印刷厂地块要高,其与佳源伯林盖姆地块地块仅相距500米,楼面价差达2085元/㎡;与福地海关地块直线距离1.5公里,楼面价差达1038元/㎡。

相较而言,中建一局地块成交楼面价与佳源以及福地两块地每平方米相差1000元以上,未来上市价格上具有很大优势。

周边地块成交分布图

此外,新市府板块多年未曾供地,板块新房存量甚少。目前在售新房项目不多,且大多处于尾盘,或者公寓在售。如朗诗新北绿郡(16#楼A栋公寓在售,均价14000—15000元/㎡ ,预计近期推出16#楼B栋公寓,价格房源待定,二手房精装住宅的价格在22000-23000元/平方米左右);公园人家(3#楼在售,50㎡左右商铺和48-58㎡非毛坯公寓,均价约12000元/㎡,商铺均价约25000元/㎡)。

据了解,佳源项目即将于近期开盘,预计开盘价格在18000元/平方米左右。

3. 地处核心区域、周边配套完善

地块位置图

地块本身条件优质,也或是此次受宠的一大原因。

地块处于新北区新市府板块,与常州市政府相距2公里,与新北区人民政府仅相距800米。

地块北侧珠江路、南侧岷江路,都可对接通江路,而通江路的优势想必众所周知,是串联天宁、钟楼、武进三大区域的城市主干道,多条快速公交从这里经过。地块东侧嵩山路、西侧泰山路,向南对接龙城大道高架,向北对接高铁北站、沪宁高速等,可以说,交通优势明显。

此外,地块2公里范围内有新北万达广场,荣盛曼哈顿广场,江南环球港,此外,通江路沿线新北万达辐射的这里已发展成常州重点的核心商业区,除此之外,通江路沿线还有道生中心、力宝广场、丰臣国际广场等商业综合体,此外,道路两侧写字楼、娱乐场所众多,人流集中,板块商业条件已经相当成熟。

地块周边有国英小学、新北区实验中学、银河幼儿园、三井实验小学、河海中学等学校,教育资源云集。

华山医院、三井医院等基础医疗配套都在地块3公里范围内。

地块北侧紧邻中央艺术公园,未来的居住环境可想而知,家门口的公园绿地,茶余饭后的休闲娱乐场所。

好地点评:只有卖不出的价格,没有卖不出的好地


12家房企参与竞拍、超过30%的溢价率,这样的成绩,在当下整体低迷的市场大背景中,当然已经完全算得上是一抹“冬日里的亮色”,事实上,这个结果即使跟常州上半年高歌猛进的市场行情相比,也毫不逊色。

着实不易。

为何会出现这样的热度?是什么吸引了日趋保守谨慎的房企的关注度?

政府放低土地价格,无疑是最大的原因。

新北中央艺术公园南侧地块起拍楼面价6840元/平方米,保本房价13155元/平方米(各家房企算法有异),而周边目前的二手房价格已经卖到22000元/平方米以上,这样的地块,完全可以算得过账来,拿到了就是捡漏,当然要去拼一拼。

此外,9.45亿元的最终成交价格,也比较符合目前市场上许多房企的要求:手中尚有余粮,但余粮也不多。给予供地方的启示是,市场下行行情中,一定要推好地,但无论地块优劣程度,总价都不宜过高。尤其是到11月下旬,12月份或者12月底鲜有房企会拿地;

根据市场的行情变化,适时调整土地价格,而不是被动地等待市场来接受。从这一点上来说,应该给常州政府点个赞

这其中,比较值得说道的一点是,只要地块优质,价格合适,即使下半年以来,土地市场低迷因资金原因等,各大开发商保持保守态度,逐渐收缩战线,高性价比的地块,依旧可以获得市场的认可。

12家房企参与争夺,就是很好的明证。并且,这其中,并不存在供应方可能会担心的问题:价格被和谐。最终的成交价格,依旧还是会跟市场价格所吻合。

从这个角度上来说,土地跟商品房一样,没有卖不掉的土地,只有卖不掉的价格。

值得一提的是,据好地研究院不完全统计,从近期苏南的土地市场来看,供应方调低起拍价或成现阶段供地趋势。

10月26日,吴江太湖新城2宗地块起始价作了相应调整,重新挂牌平均起拍楼面价由原来的11288元/㎡调整为10159元/㎡,下降了1129元/㎡,即10%的比例。  

11月1日,太仓港区地块起拍楼面价作了相应调整,重新挂牌变为4880元/㎡,相比第一次挂牌起拍楼面价5010元/㎡,下降了130元/㎡。

11月21日,时隔近7个月,无锡新吴区春城实验小学西地块重新挂牌,起始楼面价由原来的9900元/㎡调整为7804元/㎡,下降了2096元/㎡。

苏南近期起拍楼面价下调的地块情况

当然,除了降地价之外,房企还有其他的想法。上周五,好地网、好地研究院组织了一次“谋变——下行周期中房企如何过冬”研讨会,在研讨会上,不少房企纷纷表达了对供地方的期许。

比如在降地价同时,减轻备案价的束缚,或者建议政府逐步实施限房价、竞地价,让拿地测算这件事变得更有方向性;也有房企建议政府减少高比例代建、回购、自持或配建,建议政府释放部分受限资金用于本地参拍保证金等等。

市场调整期,土地市场供求各方都在寻求改变。相信通过这样的调整之后,市场会更加理性,更加健康。


好地头条
24小时热点

微信扫一扫

转发给好友 | 分享到朋友圈