本期点评/何贝贝

今天，长三角区域有3宗宅地出让，主要位于上海浦东新区、泰州靖江市和常州溧阳市。

主要的关注点为上海浦东新区商住地块。

该地块被上海浦东发展集团有限公司底价竞得，楼面价33867元/㎡，成交总价39.38亿元。

而11月8日，周浦镇刚成交了一宗住宅用地，竞得者为陆家嘴集团，楼面价36000元/㎡。

两宗地块相距约3.5公里，都具有自持建筑面积不低于20%的住宅物业用于租赁、保障性住房建面占住宅总规划建面的5.0%的要求。

不同点在于此次浦发竞得的地块，含有3%的商业部分（建面3934.6㎡），且需100%自持，考虑商业部分的成本，这两宗地块的价差并不明显。

而值得关注的是，地块周边分布的4宗项目中，成交日期上最近的为周浦板块的地王项目--保利项目。

2016年5月18日，该宗地块竞拍时，吸引了37家房企竞拍，溢价率定格在296%，最终成交楼面价为43607元/㎡。

看点一：地价下跌了多少？

当时的保利项目，含有自持建面不低于15%的住宅物业用于租赁、5%的保障性住房要求等，如果剔除这两部分，可售住宅部分实际地价为55700元/㎡左右；

今天的浦发项目，如果剔除20%的自持租赁住宅、5%的保障性住房、3%的商业自持部分，则可售住宅部分实际地价约为46700元/㎡。

相比保利项目，地价下降了9000元/㎡，下降幅度约为16%。

看点二：从受追捧到底价成交，其中的转变说明了什么？

今天的唯一竞得者是浦发集团，是浦东国资委100%控股公司，相比2016年的37家主流房企竞拍，土地市场的降温不言而喻。

而这，也是上海新房严格限价下房企心态的缩影。

地块周边的世茂云图，曾于2015年开盘过，当时的均价约在4万元/㎡，但二期加推一直没有实质性进展。

中骏柏景湾此前开盘的均价在4.7万元/㎡左右，不过这两宗地成交楼面价还不到2万元/㎡。

就目前看，即使底价成交，“面粉”价也已经接近“面包”价了。

拍地资金严格监管、新房限价等诸多约束下，主流房企也开始难以承受高价地之痛。

今天，长三角区域仅衢州龙游县挂牌了一宗商住地。

出让面积26663元/㎡，容积率3，起价16000万元，起始楼面价2000元/㎡。

而在上周六（11月10日），台州主城区挂牌了3宗地块。

其中1宗位于路桥区，2宗位于经济开发区。

地块指标图

值得注意的是：

①台州经济开发区纬一路南侧、经四路东侧地块，原定于今年9月19日出让，9月17日时因故撤销出让。此次“回炉”后再次挂牌，出让指标有所改变。

最为明显的是，起始楼面价由之前的6773元/㎡降到5028元/㎡，下调了1745元/㎡，幅度约为26%。

地块体量大，逾25万方，因而，起始价由之前的17.98亿元降为12.77亿元。

此外，地块的容积率从之前的1.0-2.3调整为1.0-2.2；建筑密度从小于22%调整为小于25%。

点评：该宗地块周边方远天澜青春高层精装均价约14000元/㎡（装修标准700元/㎡）。

调低起始楼面价之前，地块起价下对应的的保本房价为12055元/㎡；调低起拍价之后，起价下对应的保本房价为9859元/㎡，这样房企的利润空间可由14%增至30%左右。利润空间上看，有了较大提高。

而地块25万方的体量，后期的去化或是房企面临的压力点。

②台州经济开发区二十号路南侧、纵二路东侧地块，曾于10月18日因无人报价流拍。

本次地块起价降低2430万元，楼面起价降低1281元/㎡，为5338元/㎡。

另外地块具有回购要求：台州经济开发区管委会以11000元/㎡回购住宅建筑面积1440㎡。

点评：周边新房价格约为20000元/㎡（碧桂园保利玖樟台，高层精装），无论是调整起拍价之前的6619元/㎡，还是调整起拍价之后的5338元/㎡，利润空间都比较明显。

此次调低起始楼面价后，起价下对应的保本房价约为10249元/㎡。

如果以底价成交的话，11000元/㎡的回购部分基本可以保本。

因而，地块此前流拍的主要原因可能是地块临街且狭长不规则。此次地块能否成交，在于房企对该属性的接受度如何。

③路桥区月河北街以东、邮电东路以北地块，为商住用地，其中，商业建筑面积≤2000㎡。

公告说明，将按9000元/㎡回购全部商业建筑面积（不含物业用房及配套公共设施）。

这些地块的成交结果，届时将在地块成交后进行分析。

1、11月12日，杭州滨江房产集团股份有限公司披露其2018年度第二期短期融资券发行结果。

公告显示，滨江集团2018年度第二期短期融资券合规申购数量为15家，合规申购金额为22.8亿元，最高申购价位为6.80%，最低申购价位为5.80%，有效申购数量为7家，有效申购金额为9.1亿元。

2、11月11日，江苏发布深化人口服务管理“放管服”10项措施，推出身份证换、补领全省通办，户政业务户籍派出所“一站办”，苏北5市城镇户口通迁等服务。

点评：该新政不仅便利了身份证的异地受理，而且对苏北5市（徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁）户口通迁、农村地区部分户口迁移条件的放宽政策，将加快城市间户籍的流通性。

3、11月11日，2018第二届萧山未来论坛在杭州国博中心举行。该论坛进行了中乌航空航天研究院揭牌仪式，萧山人才银行揭牌仪式以及杭州湾智慧谷和“金钥匙人才之家”服务平台启动仪式。

仪式上，硅谷著名孵化器Founders Space杭州中心落户萧山，将服务于萧山创新的项目引入与科技企业的孵化。

点评：三个仪式聚焦于航空航天、金融服务、服务平台，同时也都显现了对人才的需求。可见萧山区对推进人才强区的坚定步伐 ，以实现从“工业重镇”到“智慧新城”的蝶变。

4、11月9日，A股上市公司嘉凯城的一则公告批露，两大房企万科和恒大之间完成了一笔转让，万科接盘了恒大旗下嘉凯城71万平米的房地产资产包，成交价格3.55亿元，此外，万科还需帮助偿还股东债权款合计约30亿元。

点评：万科近期在收并购市场出手频繁，除本次的嘉凯城资产包外，还有杭钢资产包、华夏幸福、海航的部分项目。这些项目，大多面临财务和资金上面的紧张状态，出售的价格也相对较低，万科以收并购形式拿下这些资产，是抓住了市场下行的窗口期，增加土地储备，提升竞争力。

5、杭州萧山银城置业有限公司建设的萧政储出【2018】20号地块商业住宅项目方案设计完稿。该商住地块由杭州银泰农旅投资发展有限公司&云南城投置业股份有限公司竞得。

从规划方案看，项目北半部分规划建造9幢17F-18F高层住宅楼和1幢2F商铺；南侧部分为商业中心。

点评: 萧山戴村将新增银泰商贸综合体，建成后，该综合体将辐射整个萧山南部。

仙女湖农旅小镇是银泰集团在戴村投资打造的一个特色小镇，该商贸综合体是农旅小镇项目的一部分。这体现了银泰发挥品牌优势，积极整合各领域资源，从商业到产城融合的拓展的转变。