文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

一、市场悲观情绪弥漫之际，拿地开始“有利可图”

二、绿地首入临安，有何看点？

今天（9月27日），临安区3宗宅地成功出让。

其中：绿地首入临安，以总价15.4亿元包揽临安滨湖新区轻轨旁相邻的2宗商住地，成交楼面价6540元/㎡；

杭州荣上以3.3亿元竞得此前流拍、再次挂牌的太湖源镇青云村地块，成交楼面价2813元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布

好地研究院认为，本次出让的看点主要有两个方面：

一、市场悲观情绪弥漫之际，拿地开始“有利可图”

本次出让的重点--滨湖新区的2宗商住地块，再次以底价成交。

加之临安4月份的流拍、此后的多次底价、低溢价成交迹象，进一步印证了市场的悲观预期。

但市场降温的现象下，对房企而言，也释放了一定的积极利好，即拿地开始“有利可图”了。

这2宗商住地块，住宅部分的实际地价在8400元/㎡左右，对应的保本房价约为1.47万元/㎡。

而附近的项目，比如滨湖新区越秀·湖山悦（毛坯），近期售价约1.7万元/㎡；中骏柏景湾（毛坯）约1.8万元/㎡。

今天的这2宗地块，虽然位置不如越秀·湖山悦和中骏柏景湾，后者更靠近临安城区，周边配套更为完善，但毕竟绿地项目的成本不到1.5万，还有一定的利润空间可以预期。

在滨江区，今年7月份拿地的温州时代、绿城项目相比今年1月份拿地的中海项目，保本房价已回落至周边新房价格线以下。

也就是说，当拿地不加预期，拿地的锚对的不是目标地块周边的二手房，而是已经被限价的新房价格之后，出现了可以有微利的项目--

7月6日，绿城西兴北单元项目，保本房价约为4.7万元/㎡，低于周边新房售价的4.8万元/㎡（滨江金茂府），利润约2%；

7月16日，温州时代滨江中心单元项目，保本房价约4.6万元/㎡，利润约4%；

而今年1月份，滨江区成交的中海襄七房单元项目，保本房价在5万元/㎡左右，高于新房售价的4.8万元/㎡（滨江金茂府）。

滨江区项目位置分布

更让市场羡慕的是，8月27日，滨江集团竟然比市场预期低了两成左右，拿下望江单元宅地，实际地价在3.4万元/㎡左右。如果按照6万元/㎡的售价计算，大概有25%左右的利润。

相比去年9月份的保利滨江·上品项目（保本房价约6.7万元/㎡，周边信达滨江·壹品约7万元/㎡，微利）和今年7月份的滨江南星单元项目（保本房价约6万元/㎡，周边信达滨江·壹品约7万元/㎡，利润率约15%），利润空间明显增加。

上城区项目位置分布

此外，7月份旭辉、平安在南部卧城低溢价拿下的地块，九龙仓在申花板块补仓的项目等，拿地风险都在不断降低，盈利可能性在不断增加。

这显示了市场降温、下行市道中，拿地获利的概率在上升，风险在下降。虽然成交地块附近的新房售价，也可能因为市场不景气而下调，但是，对地价来说，当然越低拿，项目的风险越小！

二、绿地首入临安，有何看点？

此外，本次出让会最大的看点在于滨湖新区的商住地被绿地竞得。

自入杭以来，绿地拿地的数量并不多，住宅项目中代表作是高端产品的绿地·华家池印，商业项目中代表作是拱宸桥的绿地中央广场，以及奥体博览城核心区的绿地宋都·杭州之门。

特别值得一提的是，绿地与宋都各占50%权益打造的绿地宋都·杭州之门，就位于G20峰会的主会场边，未来将被打造成310米高地标性建筑，这座超高层城市综合体将是杭州未来的新名片。

绿地宋都·杭州之门效果图

而今天，这家高大上的品牌房企却包揽滨湖新区2宗商住地。

好地研究院认为，除了具有利润空间外，其他原因可能有二。

要知道，绿地最近在杭州公开土地市场拿下的项目即是2014年11月27日竞得的绿地宋都·杭州之门商业地块，也就是说，绿地在杭州的土地市场沉寂了近4年。

而距离上一次绿地摘得宅地项目要追溯至2013年9月成交的的绿地·华家池印项目，间隔已超5年多之久。

绿地·华家池印项目是绿地之前在杭州公开土地市场拿下的唯一宅地，目前已基本售罄，住宅销售均价约4.9万元/㎡。

此次绿地竞得滨湖新区2宗商住地，总建面23.5万方，住宅占比75%，宅地的储备增加了17.5万方左右，暂时缓解了“无米可炊”的境况。

滨湖新区的这2宗商住地，商业比例不小于25%，折算后总体量在6万方左右。

地块位于临安城市发展主轴线上的高能集聚扩容段，聚焦于发展新兴文化创意产业、旅游服务产业、商务会展、商务服务等高品质功能。也紧邻杭临城际轻轨的青山湖站。

而目前区域商业配套缺乏，需要实力房企“补短板”。

绿地不仅在国内外商业项目上具有丰富经验，在杭州也成功打造了绿地中央广场、绿地艺尚魔方、绿地运河缤纷城等商业项目，目前在建的也有绿地宋都·杭州之门、绿地·众银汇项目。

此次绿地可以发挥产品优势，来补滨湖新区的商业“短板”，进而扩大知名度，对板块和绿地来讲，是一种双赢。