文/好地网研究员 何贝贝
申花板块作为高价板块的代表，今天有了重大变化：成交的庆隆单元06地块，实际地价相比板块最近一年来的平均价下跌近两成。
在这背后，透露出房企拿地思路的大转变：
严格按照周边项目在售新房价格倒推拿地价，限价下的预售价格成了拿地决策唯一的“锚”！
这是继滨江中心单元、南星单元后，主城区又一个以新房限价为“锚”的板块。
今天同样值得关注的是8家房企报名的南部卧城，最后由一贯在底部拿地的平安获得，这是不是说明南部卧城蜀山单元的阶段性底部就在当下？
核心提要：
看点一：2宗宅地，实际地价跌了多少？
看点二： 按照一“锚”拿地的房企，风险下降了多少？
看点三：九龙仓与平安，不同的拿地动机
今天（8月6日），杭州主城区、萧山区共出让5宗地块，总出让面积290亩，建筑面积54万方，总出让金为88亿元。
其中备受瞩目的庆隆单元地块被板块内有两个项目的九龙仓竞得，成交楼面价27923元/㎡，溢价率12.7%；
南部卧城地块由平安竞得，楼面价14189元/㎡，溢价率5.9%，这是平安时隔近3年再次在杭州公开土地市场拿地。
塘北单元、彭埠单元、三塘单元商地分别被西投&万科、城东新城建投、浙江省电子器材有限公司竞得，楼面价分别为7338元/㎡、9914元/㎡、12649元/㎡。
地块成交情况
地块位置分布
今天的成交结果，透露出哪些信号，好地研究院分析如下--
看点一：2宗宅地，实际地价跌了多少？
1、庆隆单元地块：实际成交楼面价约32862元/㎡，下跌近两成！
地块由九龙仓竞得，成交楼面价27923元/㎡，溢价率12.7%。
需配建的公租房面积为16601.96㎡（占比约13.4%），若配建成本按照4000元/㎡计，实际楼面价为32862元/㎡。
这一实际楼面价，比板块内最高地价（绿城建发沁园项目，成交楼面价为40766元/㎡），下降了近8000元/㎡，降幅为19%。
近两成的降幅，超过翠苑单元、滨江中心单元、南星单元（降幅在10%左右），成为近期主城区高价板块中降幅最大的区域。
2、南部卧城地块：成交楼面价14189元/㎡，相比于旭辉项目，微跌。
地块由平安竞得，成交楼面价14189元/㎡，代建幼儿园（6072㎡）成本可忽略不计。将该成交楼面价与板块项目相比，结果如下：
1）与板块内最高楼面价--禹洲项目（楼面价20060元/㎡，自持2%）相比，下降了30%左右。
2）与一周前成交的旭辉项目相比，微跌。
旭辉项目，成交楼面价为13473元/㎡，实际楼面价约为14024元/㎡，平安项目的地价为14189元/㎡。从价格上仅高了165元/㎡左右，但平安项目位置上要优于旭辉地块，更靠近萧山城区方向，离地铁更近，基于平安项目属性更优，此次成交，价格微跌。
看点二：按照一“锚”拿地的房企，风险下降了多少？
房企拿地，按照传统的方式是，参照周边的新房与二手房的价格，结合板块库存与配套、前景等多个因素，作为多个“锚”来做综合考量，现在在新房限价的指挥棒下，拿地简化为：定于一“锚”！——即周边新房价格为核心参照系，且不加预期。其他因素的参考意义越来越弱。
而在地价达到四万的申花板块，原先拿地以多“锚”为参照，在加预期的逻辑下，房价与地价走了两条平行的路线：
2017年6月26日，首开金茂府拿到了庆隆单元首张预售证，价格48000元/㎡左右，7天之后，杭房加预期（约10%），以溢价57.7%，楼面价37509元/㎡，拿下庆隆单元09地块；
同年8月4日，首开金茂府再次拿下预售证，价格与前一次相差不大，但是10天后，融信怀着对限价放开的期待，以高于杭房3000元/㎡的成本——楼面价40542元/㎡、自持3%的板块新高价格，加预期（21%）拿下庆隆单元04地块；
此后，在批准的预售证价格基本不动的情况下，今年1月、2月，九龙仓继续以40536元/㎡并自持6%、39024元/㎡的价格连续拿下两地，加预期约18%。
而这次，九龙仓终于不加预期，以保本房价低于新房价格的成本，拿下庆隆单元06地块，这是继滨江中心单元、南星单元后，主城区以新房价格为“锚”的又一高价板块。
这一转变对于此前“加预期”拿地的房企无疑是种巨大的压力，这是因为：严格限价使房企资金紧张，随着限价放开的预期破灭了，房企拿地开始回归理性。
按照这种逻辑，早前高价拿地的房企，可能面临亏损的局面，我们可以来估算一下：
申花板块2017年以来成交了5宗涉宅地（不含今天出让的地块），总体量约为37万方，平均楼面价为40141元/㎡，对应的保本房价为56235元/㎡，比目前新房售价高出8000元/㎡左右（以上均暂不考虑自持比例）。
若5个高价项目开盘受限，被套牢的保本货值近208亿元；若按照目前新房售价4.8万元/平米左右开盘，整体亏损值近30亿元，亏损幅度约为14%。
申花板块2017年以来成交的住宅地块一览表
同样地，体量不小的南部卧城也将面临类似的境况：
不同的是，南部卧城并没有合适的新房价格参照，未来新房限价停留在哪个水平尚不清楚。
如果以板块内的二手房价格来做参考，那么，南部卧城板块二手房成交均价约为27495元/㎡，一般新房限价是在二手房的的基础上打折，如果以新房价格为二手房价格的9折估算，即2.5万元/㎡作为一个参考值，那么：
板块内地价在1.7万元/㎡左右的项目有四个，1.7万元/㎡对应的保本房价约为26106元/㎡，稍高于2.5万元/㎡，这四个项目获利难度可能较大；
风险较大的是地价在2万元/㎡的项目，4宗地，可售体量约44万方，成交均价为20779元/㎡（考虑商业比例），对应的保本房价为30863元/㎡，比2.5万元/㎡高出5900元/㎡左右。
如果2万左右地价的4宗项目开盘受限，被套牢的保本货值近132亿元；如果新房限价在2.5万元/㎡以下，则4宗项目整体亏损值约为26亿元以上，亏损幅度约为20%。
南部卧城实际地价在2万元/㎡以上的项目列表
反过来看，今天九龙仓以新房价格为“锚”拿地，能实现保本或微利；南部卧城的平安项目和一周前的旭辉项目，以低溢价拿地，也有获利可能。
可见，新房限价指挥棒真切地发挥威力后，明显的转变着房企的拿地预期，带来的好处是房企拿地风险在大幅降低。
看点三：九龙仓与平安，不同的拿地动机
今天，2宗宅地的得主分别为九龙仓和平安，两者均属于低溢价拿地，但出发点稍有不同：
1、九龙仓为了摊薄成本。
今天九龙仓出手，有不得已摊薄成本的意图，如前所述，九龙仓今年初拿的两宗地，楼面价分别为40536元/㎡（自持6%）、39024元/㎡，已经有近60亿元的保本货值暂时被套牢，按照目前新房售价标准开盘的话，2宗地亏损约为9亿元。
拿下今天的庆隆单元地块，体量超过前两宗地的总和，3宗地平均地价为36500元/㎡，平均保本房价为51830元/㎡，由之前的高于限价8000元/㎡左右降至4000元/㎡左右。可见，此次拿地摊薄了之前的拿地成本，释放了部分风险。而且九龙仓的资金成本较低，今天这宗地，按照4.8万的新房售价估算，有获利可能。
同时，补仓的好处在于，在区域内具有知名度、熟悉市场客群；3宗地位置紧邻，又利于整体打造，降低营运成本、营销成本等。
此外，在拱墅区，九龙仓曾以近44亿元的拿地成本摘取4宗地，打造了九龙仓·珑玺、九龙仓·碧玺2个项目，目前项目基本售罄，利润率在30%左右。还参股了招商2013年竞得的申花单元02-A地块和申花单元01地块（即招商九龙仓·雍景湾，未在图中标出）。
九龙仓在拱墅区项目分布图
2、平安，抓住地价下跌的“廉价”窗口。
平安是杭州这波牛市的大赢家，但已经长达两年半多没有在公开市场拿地了：
在杭州，平安最近一次正式在招拍挂市场露面是2015年12月1日，彼时，平安与合景泰富组成联合体以18.7亿竞得未来科技城122-1号地块，楼面价8757元/㎡，项目目前销售均价为28726元/㎡，利润可观。
此后平安一直未在公开土地市场拿地，此次拿下南部卧城地块，实现了时隔近3年的回归。
回溯平安前期在杭州的拿地历程，拿地高峰期为2014年底-2015年底，是杭州土地市场的底部区域，以财务投资为主，赚的盆满钵满：
2014年12月-2015年12月，平安在杭州公开土地市场拿下5宗地，平安只拿地不操盘，由品牌开发商打造，如在此期间的金地·艺境、保利·中央公馆、绿城·留香园、滨江·江南之星、合景映月台等项目。加上入股的方式，共开发了十余个项目。
观察上述项目，除未来科技城的合景映月台项目溢价为25%（但利润也可观），其余4个项目多是近乎底价拿地，即使合作参股的明星项目--地铁绿城杨柳郡也是如此。这体现了平安的房地产投资方向：投资回报率为核心。
平安在杭州公开土地市场竞得项目（部分）概表
平安今天竞得的南部卧城地块，楼面价14189元/㎡，溢价率5.9%。
在南部卧城板块，该拿地成本比板块最高价低了三成左右，以同样的价格拿下比旭辉项目属性更优的地块，可以说是板块最低成本价。
一贯底部拿地的平安今天出手，意味着南部卧城楼面价1万4左右的地价，已经达到了金融资本认可的价格水平。
一般而言，地价从高位跌三成是一个比较大幅度的调整，这个价格对弹药充足的平安有诱惑力，这是否意味着蜀山单元的地价已经触底了？这个单元首份预售证的价格，将对此进行验证。
保本房价=（楼面价*1.07+建安成本）/0.85
其中财务成本按7%；申花地块建安成本（含简装）按5000元/㎡计、南部卧城建安成本（含简装）按照4000元/㎡计；各项税费及管理成本按房价的15%