文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

一、如何评价这个地价？

二、“加预期”的两个压力点

三、得主保亿近况

今天（7月26日），继锦城与崇贤之后，又一板块的的地价回到万元以下：临安青山湖科技城B4-05-01地块（以下简称B4地块）出让，保亿以底价120572万元竞得，楼面价9400元/㎡，这也是本土房企保亿首度落子临安。

本次出让，板块守门员全部“缺席”，保亿零溢价竞得B4地块，从竞拍房企数量上看，7月主城等地的降温趋势同样传导到了临安青山湖板块。

那么，如何评价今天的成交结果？好地研究院分析如下--

成交地块指标表

地块位置图

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如何评价这个地价？

保亿以底价9400元/㎡竞得B4地块，怎么评价这个价格呢？

B4地块较合理的参考系是近期成交、距离较近的中粮&旭辉项目（楼面价11113元/㎡，2018/1/5成交）和天阳项目（楼面价11022元/㎡，2017/11/2成交），3宗地块相距不到1公里。

保亿项目的楼面价，比中粮&旭辉项目低了1713元/㎡，比天阳项目低了1622元/㎡，下降幅度均约为15%。

从数据上看，地价确实下降了，但这种直接比较相对片面，这是因为：

保亿竞得的地块，位置优势本身就弱于中粮&旭辉项目和天阳项目。

中粮&旭辉项目、天阳项目距离杭临城际铁路科技城站约700多米，保亿项目距离科技城站约1.5公里，虽然3宗地块相距在1公里之内，但中粮&旭辉项目和天阳项目在交通便捷性、居住氛围等层面都要优于保亿项目。

这样的结果，体现了房企拿地的谨慎，即综合评估地块优劣势，倾向于合理的“性价比”。

总结来看，9400元/㎡的楼面价属于青山湖科技城地价第三高，与板块内最高价地块的价格差异是由于地块本身属性差异导致。从今天的成交价看，仍处于高位。

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“加预期”的两个压力点

从今天的成交结果看，房企略微加了预期。这可能由两个压力点所致：

1、新房限价

周边的新房价格，虽然含有限价因素，但对地价也是重要制约，越秀星汇城新房备案均价约为15492元/㎡（高层毛坯），中天珺府备案均价约15561元/㎡（高层毛坯），高层新房价格约处在1.55万元/㎡（高层毛坯）的水平。

9400元/㎡的起始楼面价，对应的保本房价就为16539元/㎡（简装），比新房价格高出6.7%左右。

据好地研究院测算，7月份成交的地块，实际地价在2万元/㎡以下的10宗地块中（不含B4地块），有新房价格对标的地块为7宗，其平均新房预期溢价率为9%。B4地块起价下的新房预期溢价率已达6.7%，比平均预期溢价水平仅低2%左右，这与房企的期望值形成了一定反差，直接影响了房企参拍的积极性。

此外，青山湖板块，二手房价格约1.8万元/㎡（越秀星汇城，毛坯），一二手房倒挂的现象并不明显，这也限制了房企的拿地预期。

2、板块库存大

临安住宅总库存大已是共识，而缩小到青山湖板块、B4地块周边这一局部来看，库存同样不小。

地块周边在售项目2个，待售项目5个，总库存约90万方（不含今天出让的B4地块），总去化周期约34个月。加上B4地块近13万方的体量，板块的总库存100万方以上，总去化周期约38个月。比十区平均去化周期高50%！

库存大是一方面，另一方面2017年至今成交的宝龙项目、天阳项目、中粮&旭辉项目均未开盘，这些新盘会申请到怎样的预售价格，市场去化能力如何，都存在诸多的不确定性，在敏感的市场节点，房企或多处于观望阶段。

地块周边项目销售情况列表

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得主保亿近况

今天，是保亿首次进驻临安，据好地数据库，保亿上次在杭拿地为去年12月31日摘取的湘湖杨岐山单元地块，楼面价13933元/㎡，拿地金额约19.7亿元。目前，该项目处于规划公示阶段，一期规划9幢高层，层高为16层，二期三期规划酒店和9幢组合院。

保亿在杭拿地数量不多，除今年和去年的2宗地外，保亿拿地记录要追溯至2013年10月份，以楼面价2073元/㎡竞得钱江新城板块的奥体博览城地块，项目案名：保亿绿城奥邸国际。该项目位于博奥路与平澜路交叉口，地下二层可与地铁6号线（在建中）博览城站相连通。

(图via：保亿绿城奥邸国际官方)

保亿绿城奥邸国际项目为约36万方的城市综合体，目前，公寓和商业部分已销售670套（约6万方），住宅销售均价约48000元/㎡（精装）。

近期，保亿绿城奥邸国际领取2号楼酒店式公寓及平澜路、帆影路部分商业的预售证，预售证号为萧售许字（2018）第00491号，户型约129、137、190、281方，共355套房源，一房一价暂未公示。