核心提要：
一、会创下板块新高吗？
二、促使“加预期”的两个因素
三、“加预期”的压力测试
好地网7月25日消息（研究员 何贝贝）7月26日（周四），临安青山湖科技城计划出让一宗住宅用地，出让面积51307㎡(约77亩)，容积率2.5，建筑面积128268㎡，起始楼面价9400元/㎡，上限楼面价14089元/㎡。
今年1月5日，中粮&旭辉以11113元/㎡的楼面价竞得青山湖科技城B3-02地块，继而在天阳项目（成交楼面价11022元/㎡）的基础上再次刷新了板块的价格记录。
时隔半年之久，青山湖科技城再推宅地，本次出让是对青山湖科技城板块热度与价值的直接再验；同时，这也是7月阶段继主城、余杭、萧山、富阳后，临安区域的接力“试水”，对杭州土地市场而言，具有多区域样本的“测温”作用。
此次出让，会再创板块新高吗？房企会“加预期”拿地吗？好地研究院分析如下--
出让地块指标表
地块位置图
NO1|壹
会创下板块新高吗？
答案是，比较难。具体分析如下：
首先，从房价角度来看，临安经济开发区控规单元B4-05-01地块（以下简称B4地块）起始楼面价（9400元/㎡）对应的保本房价约为16539元/㎡（简装）。
近期青山湖科技城越秀星汇城新房备案均价约为15492元/㎡（高层毛坯），中天郡府备案均价约15561元/㎡（高层毛坯），考虑装修成本的差异，起始楼面价下的保本房价与周边新房价格基本持平。
按照近期杭州近期出让的地块普遍回归以新房价格倒推拿地价格的新现象，地块溢价率或将不高。
其次，从地块对标角度看，青山湖科技城板块的最高地价是中粮&旭辉项目的11113元/㎡（2018/1/5成交）。
在地块属性上，B4地块与中粮&旭辉项目技术指标差别不大：容积率均为2.5；起始楼面价分别为9400元/㎡和9500元/㎡；体量分别为12.8万方和15.9万方。
但是，中粮&旭辉项目位于崇文路与天柱街的交叉口，距离杭临城际铁路科技城站约700多米，周边有天阳项目、大园新城等，生活氛围更浓厚；
本次出让的地块位于鹤亭大街北侧、青中街西侧，距离科技城站约1.5公里，在位置上比较，中粮&旭辉项目的位置更好。
基于地块位置的差异，创下新高的可能性也不大。
NO2|贰
促使“加预期”的两个因素
如果按照“不加预期”的拿地心态衡量，地块大概率将底价成交，但这种结果出现的可能性不大，有两个影响因素：
第一，青山湖科技城具有区位和产业优势，这将是房企“加预期”的内生力量。
青山湖科技城作为临安融入杭州的桥头堡，具有得天独厚的位置优势。出让地块容积率2.5，主要将打造高层项目，同时，青山湖科技城和城西的未来科技城等区域存在一定的价格剪刀差，将更好地锁定城西方面的购买溢出。
此外，青山湖科技城作为“城西科创大走廊”的重要一环，智能装备、信息技术、生物医药等产业的规划和落地，也为板块后续的发展注入了力量，这两点或是房企“加预期”的动力。
第二，板块“守门员”势必不会让别的房企“捡便宜”。
目前，青山湖科技城已入驻了越秀、宝龙、绿城、天阳、中粮、旭辉等多家品牌房企，其中，天阳项目、中粮&旭辉项目与出让地块相距不远，两宗地块的成交价格在1.1万元/㎡以上，比出让地块的起始楼面价高出1700元/㎡以上。因此，无论是出于补仓意愿还是后市的价格战，地块都具有一定的竞争基础。
因此，即使地块起始楼面价下的保本房价与周边价格基本持平，在这两种力量的影响下，房企大概率还是会“加预期”拿地的。
NO3|叁
“加预期”的压力测试
在竞拍过程中，房企具体的“加预期”值会是多少，这有诸多的不确定性。
基于B4地块溢价只要达到18.2%，就将追平中粮&旭辉项目，我们不妨以此作为地块价格的压力值进行测试。
溢价18.2%，楼面价11113元/㎡，对应的保本房价为 18695元/㎡（简装）。
该保本房价比目前新房售价（约1.55万元/㎡，毛坯）已经高出3200元/㎡左右，即新房预期溢价率约为21%。
回溯7月份的土拍情况，房企拿地趋向理性，但要拿地也需要适当增加预期。
据好地研究院测算，7月份拿地项目中，新房预期溢价率最高为余杭良渚新城地块，为17%，实际地价在2万元/㎡的10宗地块中，有新房价格对标的地块为7宗，其平均新房预期溢价率为9%。而本地块若达到18.2%的溢价率，21%的预期溢价，将高于平均预期溢价率12%左右，压力不小。
压力测试的结果，也从另一个层面说明了B4地块创造板块新高的难度较大。因此，好地研究院认为，房企大概率会“加预期”拿地，但预期值不会过高，最终成交价格可能低于中粮&旭辉项目（楼面价11113元/㎡）。
注：新房预期溢价率=（保本房价-周边新房均价）/周边新房均价
保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%，建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%，楼面价为考虑配建公租房、幼儿园等后的实际地价。
地块最终成交价格如何，青山湖科技城地块会花落谁家？敬请关注好地网明天（7月26日）的直播！