文/好地网研究员 何贝贝

今天（7月24日），嘉兴市区4宗涉宅出让，成交结果却与上月表现出迥异的市场热度：

一个多月前（6月6日），嘉兴市区3宗涉宅地出让，嘉兴科技城和姚家荡地块纷纷达至上限价格，一举破万，进入竞配保障房环节，秀洲新区成交地价也位居板块第二高！

在今天，4宗涉宅地，3宗低溢价成交，湘家荡地块近乎底价成交，凤桥镇地块最终因无人报价而流拍，从相关数据比较来看，嘉兴市区土拍市场降温明显。

具体成交结果如下：

1、万科以120761万元竞得嘉兴科技城2018南-016号地块，楼面价6830元/㎡，溢价率25%；

2、金地以73756万元竞得嘉兴科技城2018南-017号地块，楼面价8690元/㎡，溢价率12%；

3、嘉兴湘家荡投资有限公司以42725万元竞得2018南-019号地块，楼面价9112元/㎡，溢价0.04%。

凤桥镇地块流拍：2018南-018号地块因无人报价而未成交。

成交地块指标表

地块位置图

今天的成交结果，有哪些看点，能说明市场遇冷了吗？好地研究院分析如下--

【一】

地价有何变化？

3宗成功出让的涉宅地，地价变化情况如何，具体分析如下：

1、嘉兴科技城16号和17号地块

16号和17号地块的成交楼面价分别为6830元/㎡和8690元/㎡，分别被万科和金地竞得。

在嘉兴科技城区域，参考系为上月6日成交的绿城项目，成交楼面价10033元/㎡，并含有配建保障房面积13300㎡，若配建成本按照3000元/㎡计算，绿城项目的实际成交楼面价为12054元/㎡。

考虑配建成本后，万科项目比绿城项目低了5224元/㎡，下降了43%左右；金地项目比绿城项目低了3364元/㎡，下降了28%左右。

地块位置图

2、湘家荡地块

湘家荡区域最高楼面价为新希望项目，地价为10038元/㎡（2017年5月22日成交）。

本次湘投竞得的地块与新希望项目位置毗邻，成交楼面价9112元/㎡，从地价上看，下降了926元/㎡，下降幅度约为9%。

地块位置图

【二】

4宗涉宅地，纷纷“遇冷”了吗？

从流拍与低溢价的成交结果、地价的跌幅来看，本次土拍留给市场的直观感受是嘉兴土地市场的降温。但好地研究院认为，4宗涉宅地，并不能一概而论，认定全部“遇冷”，而是要具体地块具体分析：

1、流拍的凤桥镇18号地块：或因回购要求影响

嘉兴市本级上次涉宅地流拍还要追溯至2016年4月6日（2016嘉秀洲-005商住地块）。2年多后，嘉兴市本级再现流拍地块，偶然中也带有一定必然。

深究18号地块流拍的原因，除地块本身位置相对较偏外，主要原因可能为地块的回购要求。在出让条件里规定：该地块内123000㎡（上下浮动500平方米）住宅建筑面积，占总建筑面积66.6%，由政府以5000元/㎡的价格回购；每套房源应配套1个停车位，由政府以20000元/个的价格回购，回购房源整体布局以整幢连片集中为原则，户型原则上以60、90、125平方米左右为主，政府具有优先购买选择权。

可见，回购面积高，回购条件复杂等因素，可能导致开发商兴趣不大，最终流拍也属情理之中。

2、近底价成交的湘家荡地块：或因起价高

湘家荡地块的起始楼面价为9108元/㎡，这一起始楼面价为目前嘉兴所有区域起始楼面价最高，比毗邻的新希望项目（起始楼面价5634元/㎡）起始楼面价直接高出3474元/㎡，增幅约62%！

此外，即使以底价成交，该楼面价也高于大树置业项目（成交楼面价6337元/㎡，2017/9/28成交）和石榴集团项目（成交楼面价5000元/㎡，2017/12/27成交），仅次于新希望项目，为湘家荡板块地价第二高。

起价高直接影响了开发商拿地的积极性，进而导致报名房企减少，一步到位也算意料之中。

3、科技城16号地块与17号地块

万科项目、金地项目与绿城项目的直观比较为地价下降了43%和28%，但地块是否真正具有可比性呢？

首先，从位置上看，绿城项目为3宗地中最优质的。

万科项目虽然离绿城项目不到1公里，但两宗地块有平湖塘相隔，且万科项目位于科技城北片，周围多是未开发的生地，配套明显弱于开发成熟、生活氛围更为浓厚的绿城项目；

金地项目与绿城项目相距约2公里，周围配套也要弱于绿城项目。

除此之外，万科和金地地块都具有住宅全装修、车位配建、体育健身配建等要求。

区位不如绿城项目，具有一定的规划要求，价格低于绿城项目也理所当然，因此，价格下降幅度并不能直接衡量市场的热度差异，仅从今天的成交结果尚不能得出嘉兴土地市场遇冷的结论。

不过，43%和28%的下降幅度可能透露出嘉兴土地市场有降温的趋势，但仅从今天的成交结果还不能得出嘉兴土地市场遇冷的结论，确切的结论尚需要更多的地块样本比较来支撑。

【三】

3宗地的利润空间如何？

1、科技城的16号和17号地块

万科项目和金地项目，成交楼面价分别为6830元/㎡和8690元/㎡，对应的保本房价分别为15068元/㎡和17410元/㎡（建安和精装成本合计按5500元/㎡计算）。

板块内在售房源为世茂璀璨时代，高层均价18000-19000元/㎡（精装+车位），若以该项目为参照系，在售价格稍高于万科和金地项目的保本房价，两宗地块或具有一定的盈利空间。

2、湘家荡地块

成交楼面价9112元/㎡，对应的保本房价为16176元/㎡（简装）。因地块容积率为1.3，限高24米，预计以洋房、排屋为主。

而目前湘湘恬园高层预售证价格为8500元/㎡，产品类型相契合的别墅，预售证价格约14000元/㎡（毛坯），低于湘投项目的保本房价，如果考虑装修成本的差异，保本房价或与周边新房价格基本持平。因此，湘投地块的盈利空间要取决于后期新房限价的程度。

好地网点评：

总体来看，今天出让的地块与此前出让的相比，地块的位置、规划要求等差异，不能简单地直接比较价格跌了多少，但同一板块内，今天，溢价率降低，绝对地价明显下降，甚至出现了流拍的现象，说明嘉兴土地市场确实出现明显降温。