文/好地网研究员 何贝贝

7月16日（周一），杭州主城区将迎来7月的第二场土拍，共出让7宗用地，总出让面积275亩，总建筑面积约52.4万方，总起价约90亿元。

其中，3宗涉宅地分别位于钱江新城南星单元和滨江区中心单元以及浦沿单元，3宗商业用地分别位于文晖单元、三塘单元和之江度假区。

出让地块指标表

地块位置图

一、3宗涉宅地，3种考验

7月份以来，杭州成交的10宗涉宅地（除余杭五常车辆段地块）外，7宗地块地价具有不同幅度的下跌，3宗地块地价上涨，明天，主城区再推优质地块，本场土拍，是在7月6号的基础上继续延续“不加预期”的基调，还是会有所反弹？

明天的成交结果将是对房企10天前土拍结果的再次检验，也将评估房企对杭州目前楼市、地块价值的预期。

好地研究院将从“不加预期”的角度对3宗地块进行分析，以供参考。

1、南星单元地块：溢价35%时，保本房价与周边新房价格持平

去年9月份，紫阳南星单元SC0501-01地块出让，保利&滨江以上限楼面价44460元/㎡加23%的自持比例勇夺该地块（案名：保利滨江·上品），即使不考虑自持比例，该地块也是杭州涉宅地楼面价第二高。时隔10个月，南星单元热度将如何？

地块指标：上限楼面价与保利滨江·上品项目基本持平，但有双重配建。

出让面积31776㎡，可建面积85795.2㎡，容积率2.7，起始楼面价29559元/㎡，上限楼面价44245元/㎡，与保利滨江·上品项目基本持平（上限楼面价44460元/㎡）

值得注意的是，地块需配建公共租赁住房（不少于8579.52㎡地上建筑面积）、21班幼儿园（不少于7500㎡地上建筑面积），总配建面积为16080㎡，占比约为19%。

价格指标：保本楼面价为40602元/㎡，溢价约为35%

地块周边的楼盘信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸售价约在7万元/㎡（高层精装），若以该新房价格倒推，并考虑公租房、幼儿园配建成本，对应的的保本楼面价为40602元/㎡，此时的溢价率约为35%。

溢价35%左右，保本楼面价在4万/㎡左右时，实际楼面价（约5万元/㎡）下的保本房价与周边新房价格持平。

南星单元D-05地块位置图

南星单元D-05地块航拍图

2、滨江中心区地块: 溢价40%时，保本房价与周边新房价格持平

10天前，绿城以33625元/㎡的成交楼面价拿下滨江西兴北地块，考虑配建成本，实际楼面价约为33752元/㎡，绿城项目具有鲜明的参照性。

地块指标：无配建要求

出让面积35117㎡，建筑面积105351㎡，容积率3，起始楼面价24095元/㎡，上限楼面价36055元/㎡，限高100米。

价格指标：保本楼面价为33752元/㎡，溢价约为40%

绿城项目的保本房价与周边新房市场基本持平，若以该保本价格（4.8万元/㎡）为参考，倒推的保本楼面价为33458元/㎡，溢价率约为40%。

中心单元R21-05A地块位置图

中心单元R21-05A地块航拍图

3、浦沿单元地块：溢价18%时，保本房价与周边二手房价格持平

滨江浦沿单元已有近5年的空窗期，板块最高楼面价为9942元/㎡（金华三联竞得，2013年7月30日成交）。

地块指标：起价已是新高，配建比例约为21%

出让面积38744㎡，可建面积96860㎡，容积率2.5，起始楼面价17874元/㎡，上限楼面价26753元/㎡。起始楼面价已比之前的最高楼面价高出约7972元/㎡，涨幅约80%。

此外，地块需配建公共租赁住房不少于20221㎡，占比约为21%。

价格指标：无新房标的

考虑配建成本，地块的实际起始楼面价更高，约为23382元/㎡，起始楼面价下的保本房价约为34140元/㎡。

周边无新房在售，二手房价格约4万元/㎡。

若以该二手房价格倒推，楼面价约为27720元/㎡，若考虑配建，保本楼面价在21180元/㎡左右，此时的溢价约为18%。

浦沿单元BJ0601-01地块位置图

浦沿单元BJ0601-01地块航拍图

二、谁将入手？

南星单元：会有新房企加入吗？

滨江可谓是南星单元的“守门员”，除打造了滨江金色家园、滨江钱塘印象等项目外，滨江还与保利、信达等合作开发了保利滨江·上品、信达滨江壹品，目前仅保利滨江·上品待售。

此外，大家、融创、杭房、金隅也在区域内打造了项目，不过多数已经售罄。

对于该宗高价地，资金门槛不低，但地段稀缺、近50亿货值下，最终是“守门员”成功“守门”，还是迎来板块新血液，值得关注。

滨江中心单元：“守门员”将有何表现？

在滨江区域，“守门员”可谓是一类房企--即央企、国企。近年来，金茂、信达、保利相继入驻滨江，中海等补仓深耕，形成了央企、国企在滨江的“多点开花”，10天前，绿城在10余家房企中脱颖而出，补仓滨江，再增央企、国企在滨江的市场份额。

出让地块与滨江·金茂府相距不远，滨江·金茂府基本售罄，因此，板块“守门员”特别是金茂等房企是选择深耕还是适度退让？

相较于10天前的绿城项目（起价34亿元），该地块起价25亿元，资金门槛有所降低，其他房企是否会趁机入驻？这两点同样值得关注。

浦沿单元地块：谁将入主定义板块价值？

目前，浦沿单元品牌房企较少，2012年入驻的万科算是板块的“先行军”，在市场的不断更新中，拥有地铁加成的浦沿单元地块，将迎来怎么样的面孔，我们拭目以待。

三、2宗商地，自持要求下溢价空间几何？

3宗商业地块中，2宗商业地块要求较为特殊，即：

文晖单元和之江度假区单元商地，自持房产比例为70%，自持年限为40年；

地块不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。

在自持要求下，地块的溢价水平将如何？好地研究院分析如下：

自持部分如果以租金回报率来测算：

(注：其中，财务成本按7%、建安成本为4000，各项税费及管理成本为15%。收益率按照商业平均租金回报率6%计算（十年为一个周期）)

文晖单元地块：地块周边租金水平约4.5元/天/㎡，按此租金水平倒推，自持部分楼面价为10092元/㎡，若非自持部分地价按照15000元/㎡（参照7月6日成交商地项目），则整体楼面价约为11564元/㎡，与起始楼面价（11550元/㎡）基本持平。

之江度假区地块：地块周边租金水平约3.5元/天/㎡，按此租金水平倒推，自持部分楼面价为7019元/㎡，若非自持部分地价按照7105元/㎡（参照安徽置地商地项目），则整体楼面价约为7044元/㎡，也与起始楼面价（6851元/㎡）基本持平。

可以看出，如果自持部分按租金回报率测算，地块的溢价幅度可能不会太大。

但最终成交结果取决于房企对自持部分的经营预期以及商业部分的价值评估等因素。

7月主城又一战，地块最终成交价格将如何，各板块将迎来怎样的得主，明天（7月16日）好地网的直播中将为大家一一揭晓，敬请期待！