文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
一、地价涨了还是跌了？
二、以新房预期溢价率看，谁拿地最划算？
三、影响价格走势的关键因素
7月11日，杭州余杭区和萧山区5宗地块（除租赁住房用地）成功出让，总出让面积约17万方，总成交额约49.7亿元，平均溢价率约为30%。
地块成交情况
位置分布
今天的成交结果表明，五大板块地块（除租赁住房用地），市场热度稍有不同，主要表现为：
五大板块中，竞争最为激烈的当属东湖板块商住用地，也为5宗地块中“加预期”最高的板块——+16%；
崇贤新城和南站单元地块“稍加预期”：+10%；
市北东单元地块保本房价与周边新房价格基本持平；萧山南部乡镇（戴村镇）地块底价成交也在情理之中。
一、地价涨了还是跌了？
从地价角度分析，地价涨跌情形如何？5宗地的具体分析如下---
1）东湖板块地价已赶超今年5月超山2宗低密宅地
东湖板块商住地被华景川&四川铁投竞得，成交价7.4亿元，楼面价11496元/㎡，溢价率35.2%。
东湖和超山，虽属于不同板块，但今天出让的东湖板块地块距离5月份出让的超山板块金地和赞成项目更近，配套更为相似，因此可与之相比。
金地和赞成项目，考虑公租房配建等因素，实际成交楼面价分别为10456元/㎡和11787元/㎡，东湖11496元/㎡的楼面价比金地项目高了1040元/㎡，比赞成项目低了291元/㎡。
考虑地块容积率（2.1）低于超山2宗地（1.4），从地价看已经不低。如果按照亩价计算，华景川拿下的地块亩价（1609万元/亩）最高，比赞成项目实际楼面价下的亩价（1100万元/亩）高了509万元/亩，比金地项目（亩价975万元/亩）高了634万元/亩。
2）需配建公租房的崇贤地块，实际楼面价已达至上限
崇贤板块地块被上海恒文竞得，成交总价10亿，楼面价12208元/㎡，溢价40.9%，上海恒文也因此成为今年第6家首次进杭拿地的企业。
崇贤地块需配建住宅建筑面积5%的公租房，公租房配建成本若按照3500元/㎡计算，则实际楼面价为13035元/㎡，已超过上限价格（12993元/㎡）。
不过，崇贤板块去年成交的5宗地块，均达至了上限价格（12999元/㎡），自持比例最高的为路劲的18%，考虑自持比例的话，今天成交的地价有所回落。
3）南站地块创板块新高，但实际价格仍低于重庆华宇项目
奥克斯以总价115555万元竞得南站D-14地块，楼面价18400元/㎡，溢价率37.3%。
火车南站成交的首宗涉宅地--重庆华宇项目，楼面价17830元/㎡；今天奥克斯拿下的板块第二宗地块，楼面价18400元/㎡，比重庆华宇项目高了570元/㎡，创造了板块新高。
不过，重庆华宇项目要求商业比例不小于35%，商业比例不小，重庆华宇项目住宅部分的实际地价在2万/㎡以上，这样来看，南站地块地价稍跌。
4）市北东单元地块楼面价稍低于滨江项目
市北东单元地块被新希望竞得，成交价约14亿元，楼面价23079元/㎡，溢价率34.2%。
与距离相近、成交日期近的为滨江项目（成交楼面价24390元/㎡，2018/6/15成交）相比，该宗地块楼面价低了1311元/㎡。
5）萧山南部乡镇（戴村镇）商业比例高，底价成交实则不低
戴村镇地块虽然已底价（4500元/㎡）成交，但地块要求住宅建筑面积不大于地上建筑面积的45%，若商业部分地价取3000元/㎡，则地块住宅部分起始楼面价折算为6333元/㎡，已接近位置更优越的临浦新区地价（碧桂园项目，成交价6999元/㎡）。
综合分析认为：五大板块有了分化，其中，市北东单元、南站板块、崇贤板块地价稍有下跌，东湖板块地价有小幅上涨。
二、以新房预期溢价率看，谁拿地最划算？
戴村镇无新房价格标的，其余4宗地的新房预期溢价率为：
新房预期溢价率=（土地成交价换算成保本房价-周边新房房价）/周边新房房价。
1）东湖板块地块新房预期溢价率约为16%，为7月成交地块“加预期”最高
成交楼面价11496元/㎡，保本房价为19177元/㎡，相比周边的高层售价（约16500元/㎡，九龙仓君廷，毛坯待加推预估价13000元/㎡，装修按3500元/㎡计）高出2600元/㎡，新房预计需上涨16%才能保本。
而纵观7月主城区、余杭和萧山成交的多宗地块，16%的新房预期溢价率为近期“加预期”最高。
2）崇贤和南站地块新房预期溢价率均约为10%
崇贤地块：若以实际楼面价13035元/㎡计，保本房价为21115元/㎡，比周边新房价格（约1.85万元/㎡西房拱宸外滩 ，高层精装）高出约2000元/㎡，新房预期溢价率约为10%。
南站地块：楼面价17830元/㎡，保本房价为27868元/㎡，比周边新房价格（2.5万元/㎡，新城香悦公馆，高层精装）高出约2800元/㎡，新房预期溢价率约为10%，保本房价接近周边二手房（中誉现代城，2.7万元）价格。
3）市北东单元地块保本房价与周边新房价格基本持平
成交楼面价23079元/㎡，保本房价为33758元/㎡，在萧山经开区，近期领出预售证的项目为滨江·江南名府（均价约32264元/㎡）、绿城九龙仓桂语江南（33900元/㎡）、万科·海上明月二期（均价约3.5万元/㎡），该保本房价与绿城九龙仓桂语江南价格基本持平。
新房预期溢价率的高低，意味着未来新房需要达至保本价格的上涨幅度高低，上涨幅度越低，保本难度越小，简言之，成本会稍低，由此看，今天拿地成本高低排名为：
成本较低的是，新希望市北东地块；
其次是上海恒文和奥克斯竞得的崇贤和南站地块，
华景川&四川铁投竞得的东湖板块地块，热度最高，成本相对也最高。
三、影响价格走势的关键因素
今天之所以保持一定的市场热度与预期溢价率，最重要的因素是在板块深耕的“守门员”成为维护地价最重要的“轿夫”。
新希望于今年首入杭，3月27日，以25亿元总价21444元/㎡的楼面价拿下萧山经开区市北G-16地块 ，今天以板块“守门员”身份拿下市北东单元A-27地块，实现了板块的深耕；
南站地块，补仓意愿强烈的奥克斯与“守门员”重庆华宇两股力量竞争，助推了价格的走高；
华景川早前通过打造嘉丰万悦城项目，入主临平，并布局临平东侧的海宁许村板块，今天参与东湖地块的竞拍，也可看作是板块的深耕行为。