核心提要：
1、地价格局——4个地价高峰区域
2、房价格局——中心城区至远城区递减、多个价格洼地并存
3、拿地压力——带状分布的“舒适区”，点状分布的“压力区”
4、双重限制下的板块——国博&四新板块
好地网7月9日消息（研究员 赵玉娟、龙禹）2018年上半年，武汉共成交43宗涉宅地块，总出让面积400万方，总建面1098.5万方，成交总价471.7亿元，楼面均价4294元/㎡，平均溢价率6.76%。
1、地价格局——4个地价高峰区域
据好地数据库，2017年武汉成交的涉宅地块有107宗。结合2017年至今武汉成交的150宗涉宅地块，取其成交楼面价生成地价等值线图。
1.1 4个地价高峰区域
从地价等值线图中可见，在三环线内，形成4个地价高峰区域。
这些区域分别包含了汉阳区的国博、四新板块，江汉区及硚口区的CBD、宝丰、汉正街、新华、汉口沿江等板块，青山区的建二、红钢城板块，以及武昌区的司门口、武昌沿江商务区板块。
地价等值线图
2、房价格局——中心城区至远城区递减、多个价格洼地并存
好地研究院取武汉当前上市楼盘的高层精装修价格组成源数据，形成房价等值线图。
2.1中心城区至远城区递减
房价等值线图中呈现几个特点：
①中心城区（三环线内）等值线密集，价格变化快；
中心城区三环线内当前的高层精装修价格普遍在10000元/平以上，二环线内最低已达22000元/平，而内环线的高层精装修价格在30000-42000元/平。
②远城区（三环线外）等值线较为稀疏，价格变化较慢；
因其到中心城区的距离远近不一，远城区当前的高层精装修价格在6000-20000元/平的大范围内。
个别距离中心城区近的板块或区域，如东湖高新区、东西湖、江夏、沌口，其当前的高层精装修价格在10000元/平以上，甚至东湖高新区达到了16000-20000元/平。
③中心城区至远城区，价格逐渐递减
2.2多个价格洼地并存
值得一提的是，房价等值线图中存在几个价格洼地，如国博&四新板块、白沙洲&黄家湖板块、花山&工人村板块。
这几个板块距离中心城区较近，但存在限价等因素，当前的高层精装修价格均处于11000-14000元/平。
其中，国博&四新板块、白沙洲板块未来规划较完善，发展潜力大，是比较好的置业区域。
房价等值线图
3、拿地压力——带状分布的“舒适区”，点状分布的“压力区”
根据当前房价和当前地价保本房价的比值，以比值等于1为界，好地研究院做出拿地压力三维影像图及拿地压力等值线图。
比值越大于1，图中颜色偏红，表示拿地压力越小；比值越小于1，图中颜色偏蓝，表示拿地压力越大。
拿地压力三维影像图
3.1带状分布的“舒适区”
拿地压力图中，比值大于1的区域分布较广，权且称之为“舒适区”。比值较高的区域在图上形成一个个小隆起，它们的分布呈明显的带状。
主要有“金银湖-常青路-二七-中南中北-光谷新中心”、“王家湾-沌口板块北部-黄家湖-汤逊湖南”组成的两条“舒适区”带。
“舒适区”带上的重点板块或区域，其拿地压力比值普遍大于1.5，有较好的投资前景。
3.2点状分布的“压力区”
在拿地压力图中，蓝色部分呈分散的点状，其为比值小、拿地压力相对较大的区域。
主要分布在吴家山板块北部、盘龙城板块北部、汉口北板块东部、阳逻柴泊湖东、花山板块北部、国博&四新板块、白沙洲板块局部、沌口板块南部。
原因主要有：当前地价偏高，或者当前房价偏低。
以前者为主导因素的主要有：吴家山板块北部、盘龙城板块北部、汉口北板块东部、阳逻柴泊湖东、沌口板块南部。
而花山板块北部、国博&四新板块、白沙洲板块局部三个区域，由“当前地价偏高，或者当前房价偏低”两个因素共同影响。
拿地压力等值线图（舒适区条带分布及压力区点状分布）
4、双重限制下的板块——国博&四新板块
上文说到，花山板块北部、国博&四新板块、白沙洲板块局部三个区域，由于当前地价偏高、以及当前房价偏低两个因素，共同导致了当前房价和当前地价保本房价的比值小于1，显示当前该区域拿地压力较大。
三个区域中，属国博&四新板块最有代表性。
国博&四新板块位于汉阳区南部，北以杨泗港快速通道与墨子湖板块为界，南以三环线与太子湖板块为界。
由于2017年12月5日，保利通过现场一次性报价竞得P（2017）128号宅地，楼面价高达15619元/㎡，溢价率73.4%，创下汉阳国博&四新板块的单价地王。
拉高了国博&四新板块的整体地价水平，而目前该板块高层精装住宅在售价格在15000元/平左右，相比于南部太子湖板块16000-18000元/平而言处于较低水平。
这使得该板块当前房价和当前地价产生不均衡，地价偏高而房价偏低，导致当前房价和当前地价保本房价的比值小于1。
据了解，国博&四新板块目前相较于北面的钟家村、赫山等板块，南面的太子湖板块、沌口北部，一没有近长江主轴的绝对地理优势，二没有像永旺梦乐城、万达、武汉外国语学校同级别的优质配套，以至于房价被周边板块“压制”。但是未来大有前景，这可能是当前地价处于较高水平的合理解释。