7.11土拍前瞻:五大板块地块,将呈现怎样的热度分化?

核心提要


一、五大板块地块呈现两大特征:

特征一:拿地门槛不高

特征二:东湖板块、萧山南部乡镇地块起始楼面价不低

二、以新房价格倒推,保本楼面价预计为多少?


好地网7月10日消息(研究员 何贝贝)7月11日(周三),杭州萧山区和余杭区计划出让6宗涉宅地,总出让面积189751㎡(约285亩),总建筑面积454994㎡,总起价394459万元。

其中,余杭区3宗地块分布于东湖板块、崇贤和未来科技城(为租赁住房用地);萧山区3宗地块分布于经开区、桥南和南部乡镇(戴村镇)。

地块指标

地块位置图

在主城核心区域进入高位盘整期、房企不加预期拿地成为常态之际,此次余杭和萧山五大板块的地块具有哪些看点,保本楼面价预计如何?好地研究院分析如下--

五大板块地块呈现两大特征

特征一:拿地门槛不高

除租赁住房用地外,其余5宗涉宅用地总起价为38亿元,平均起价为7.6亿元,起价最高的为市北东单元的10.4亿元,起价最低的是东湖板块地块的5.5亿元。

总体来看,资金门槛不高

特征二:东湖板块、萧山南部乡镇地块起始楼面价不低

东湖板块地块起始楼面价8500元/㎡,对应的保本房价为15406元/㎡(简装),已接近周边新房价格

萧山南部乡镇(戴村镇)地块起始楼面价为4500元/㎡,但地块要求住宅建筑面积不大于地上建筑面积的45%,若商业部分地价取3000元/㎡,则地块住宅部分起始楼面价折算为6333元/㎡,比位置更优越的临浦新区地价(碧桂园项目,成交价6999元/㎡)仅低666元/㎡。

此外,崇贤、市北东单元、南站地块起始楼面价分别为8666元/㎡、17200元/㎡、13400元/㎡;

对应的保本房价分别为15615元/㎡、26358元/㎡和21574元/㎡,低于周边新房价格。 

以新房价格倒推,保本楼面价预计为多少?

萧山南部乡镇(戴村镇)地块起始楼面价不低,未来科技城租赁住房地块具有一定的资格要求,2宗地块可能均低溢价成交。

以下为其余4宗地的具体分析:


崇贤商住地块


(保本楼面价预计为11355元/㎡,最高溢价率约为30%)

1)地块指标

出让面积36576㎡,容积率2.3,建筑面积84125㎡,起始楼面价8666元/㎡,上限楼面价12993元/㎡,地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%(约4206㎡)的公租房,限高40-60米。

地块位置图

2)价格预测

地块周边新房价格约1.85万元/㎡(西房拱宸外滩 ,高层精装),周边二手房价格约1.7万-1.9万元/㎡,若以高层1.9万元/㎡的价格倒推,保本楼面价预计为11355元/㎡,对应的溢价率约为30%。

3)板块情况

库存:板块总存量约40万方,总去化周期约14个月;     

房企:板块已入驻的房企有旭辉、恒基、西房、荣安、祥生、路劲、上海绿都,板块目前无明确“守门员”;西房拱宸外滩、祥生群贤府、荣安翡翠半岛均已领出预售证。

成交地块:去年,崇贤板块成交了5宗涉宅地,均达至了上限价格(12999元/㎡),其中,最高的为路劲项目的上限楼面价(12999元/㎡)加18%的自持比例,不考虑自持比例的话,保本房价为21069元/㎡。

崇贤新城向阳B-17地块:需配建住宅建面5%比例的公租房,成本稍有增加,在保本情况下,溢价率可能会低于30%(即保本楼面价11355元/㎡)若最终成交结果达到甚至超过30%,说明板块仍具有一定的市场热度。


东湖板块地块


(保本楼面价预计为9369元/㎡,最高溢价率约为10%)

1)地块指标

出让面积30674㎡,容积率2.1,建筑面积64415㎡,起始楼面价8500元/㎡,上限楼面价12738元/㎡。限高60米。

地块位置图

2)价格预测

周边暂无新房在售,九龙仓君廷待加推的预估价格约为1.3万元/㎡(高层毛坯),装修标准若按照3500元/㎡计算,倒推保本楼面价预计为9369元/㎡,对应的溢价率为10%。

3)板块情况

库存:地块周边存量主要为近期成交的金地和赞成项目,总体量约43万方(在售项目少,暂不计算去化周期)。

房企:临平区域房企类型较多,外来房企如安徽置地、荣安、上坤、弘阳相继入驻;近期央企华润和招商也从主城外拓,布局临平;本土房企赞成时隔5年,重回市场;临平区域虽无守门员,但竞争较为激烈。

成交地块:今年5月,超山板块金地和赞成项目成交,2宗低密宅地实际成交楼面价分别为10456元/㎡和11787元/㎡,保本房价分别为17868元/㎡和19544元/㎡。

兴元路与兴超路交汇东北处商住地:考虑盈利空间的话,地块溢价率最高为10%(即保本楼面价达9369元/㎡),这一溢价率可看作该地块的市场热度参考线,


市北东单元地块


(保本楼面价预计为22874元/㎡,最高溢价率约为30%)

1)地块指标

出让面积24153㎡,容积率2.5,建筑面积60383㎡,起始楼面价17200元/㎡,上限楼面价25729元/㎡,限高24-80米。

地块位置图

2)价格预测

周边新房价格约3.2万元/㎡-3.5万元/㎡,如果按照新房均价3.35万元/㎡倒推,保本楼面价预计为22874元/㎡,此时的溢价率约在30左右%。

3)板块情况

库存:萧山经开区推地较多,自2017年至今已成交10宗地,目前市北区域总库存约120万方,总去化周期约22个月;

房企:萧山经开区已入驻的房企有滨江、恒大、融信、新城、港中旅、新希望、招商等,滨江是该区域的“守门员”,目前滨江·江南名府已领出预售证。

成交地块:距离较近、成交日期近的为滨江项目(成交楼面价24390元/㎡,2018/6/15成交),保本房价为35409元/㎡。

市北东单元A-27地块:新房价格参考下,地块最高溢价率为30%保本楼面价为22874元/㎡)这一溢价率可看作该地块的市场热度参考线。


南站地块


(保本楼面价预计为16121元/㎡,最高溢价率约在20%左右)

1)地块指标

出让面积25121㎡,容积率2.5,建筑面积62803㎡,起始楼面价13400元/㎡,上限楼面价20087元/㎡。

地块位置图

2)价格预测

地块周边新房价格约2.5万元/㎡(新城香悦公馆, 高层精装),若以该房价倒推,保本楼面价预计为16121元/㎡,对应的溢价率约在20%左右。

3)板块情况

库存:火车南站区域仅出让过一宗涉宅地,总体量约9万方,住宅体量约6万方,板块库存不大。

房企:外来房企重庆华宇入驻南站板块,竞得南站的首宗涉宅地,可看做该板块的“守门员”。

成交地块:今年1月成交的重庆华宇项目,楼面价17830元/㎡,保本房价为27151元/㎡,但考虑到地块的商业比例不小于35%,保本房价或需要超过3万。

南站D-14地块:零利润情况下,地块溢价率为20%保本楼面价16121元/㎡)同样地,20%是该地块的热度参考线。

在新房价格参考下,4宗地块倒推的预计保本楼面价如下表所示:

值得注意的是,预计保本楼面价为房企在零利润情况下的拿地价格参考,若考虑利润空间,成交楼面价可能会低于预计保本楼面价,反之,如达至或者超过该预计保本楼面价,说明房企在“加预期”拿地。

地块最终成交价格如何,五个板块会出现热度分化吗?敬请关注好地网明天(7月11日)的直播!