核心提要：

1、地价格局——4个地价高峰区域

2、房价格局——中心城区至远城区递减、多个价格洼地并存

3、拿地压力——条带状分布的“舒适区”，点状分布的“压力区”

好地网7月6日消息（研究员 赵玉娟、龙禹）2018年上半年，武汉共成交43宗涉宅地块，总出让面积400万方，总建面1098.5万方，成交总价471.7亿元，楼面均价4294元/㎡，平均溢价率6.76%。

1、地价格局——4个地价高峰区域

据好地数据库，2017年武汉成交的涉宅地块有107宗。结合2017年至今武汉成交的150宗涉宅地块，取其成交楼面价生成地价等值线图。

1.1  4个地价高峰区域

从地价等值线图中可见，在三环线内，形成4个地价高峰区域。

这些区域分别包含了汉阳区的国博、四新板块，江汉区及硚口区的CBD、宝丰、汉正街、新华、汉口沿江等板块，青山区的建二、红钢城板块，以及武昌区的司门口、武昌沿江商务区板块。

地价等值线图

2、房价格局——中心城区至远城区递减、多个价格洼地并存

好地研究院取武汉当前上市楼盘的高层精装修价格组成源数据，形成房价等值线图。

2.1中心城区至远城区递减

房价等值线图中呈现几个特点：

①中心城区（三环线内）等值线密集，价格变化快；

中心城区三环线内当前的高层精装修价格普遍在10000元/平以上，二环线内最低已达22000元/平，而内环线的高层精装修价格在30000-42000元/平。

②远城区（三环线外）等值线较为稀疏，价格变化较慢；

因其到中心城区的距离远近不一，远城区当前的高层精装修价格在6000-20000元/平的大范围内。

个别距离中心城区近的板块或区域，如东湖高新区、东西湖、江夏、沌口，其当前的高层精装修价格在10000元/平以上，甚至东湖高新区达到了16000-20000元/平。

③中心城区至远城区，价格逐渐递减

2.2多个价格洼地并存

值得一提的是，房价等值线图中存在几个价格洼地，如国博&四新板块、白沙洲&黄家湖板块、花山&工人村板块。

这几个板块距离中心城区较近，但存在限价等因素，当前的高层精装修价格均处于11000-14000元/平。

其中，国博&四新板块、白沙洲板块未来规划较完善，发展潜力大，是比较好的置业区域。

房价等值线图

3、拿地压力——条带状分布的“舒适区”，点状分布的“压力区”

根据当前房价和当前地价保本房价的比值，以比值等于1为界，好地研究院做出拿地压力三维影像图及拿地压力等值线图。

比值越大于1，图中颜色偏红，表示拿地压力越小；比值越小于1，图中颜色偏蓝，表示拿地压力越大。

拿地压力三维影像图

3.1条带状分布的“舒适区”

拿地压力图中，比值大于1的区域分布较广，权且称之为“舒适区”。比值较高的区域在图上形成一个个小隆起，它们的分布呈现出明显的条带性。

主要有“金银湖-常青路-二七-中南中北-光谷新中心”、“王家湾-沌口板块北部-黄家湖-汤逊湖南”组成的两条“舒适区”带。

“舒适区”带上的重点板块或区域，其拿地压力比值普遍大于1.5，有较好的投资前景。

3.2点状分布的“压力区”

在拿地压力图中，蓝色部分呈分散的点状，其为比值小、拿地压力相对较大的区域。

主要分布在吴家山板块北部、盘龙城板块北部、汉口北板块东部、阳逻柴泊湖东、花山板块北部、国博&四新板块、白沙洲局部、沌口板块南部。

原因主要有：当前地价过高，或者当前房价过低。

以前者因素为主导的主要有：吴家山板块北部、盘龙城板块北部、汉口北板块东部、阳逻柴泊湖东、沌口板块南部；

以后者因素为主导的主要有：花山板块北部、国博&四新板块、白沙洲局部。

拿地压力等值线图（舒适区条带分布及压力区点状分布）