文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

看点一：实际地价微跌

看点二：新房限价带来了拿地“限预期”

看点三：央企、国企成为主城区拿地主角

今天（7月6日），杭州主城区和余杭区10宗地成功出让，总出让金为270.1亿元，总出让面积66万方，总建筑面积134万方。

其中，主城区备受关注的滨江西兴北地块、翠苑单元地块、之江度假区3宗涉宅地，最终被绿城、中海、仁恒分食，楼面价分别为33625元/㎡，36894元/㎡和19040元/㎡，溢价率39.8%、39.2%、10.5%，3宗地均未达至上限价格。

余杭区，杭州地铁以底价138.3亿元包揽3宗地铁5号线五常车辆段综合体项目，楼面均价17683元/㎡，溢价率0%。

地块成交情况

地块位置分布

今天的成交结果，有哪些看点，好地研究院分析如下---

看点一：实际地价微跌

一、之江地块：仁恒竞得，溢价10.5%

此前，距离地块最近的为祥生项目，楼面价19608元/㎡、自持50%；而今天仁恒拿下的地块，成交价格是19040元/㎡，不用自持。

表面上看，价格下降了568元/㎡，并且少了50%的自持，似乎是跌了。

事实是，之江地块需要公共租赁住房配建不少于30909.2㎡（占比20%），配建成本（精装）按照4000元/㎡计算，实际楼面价约为24800元/㎡，加上社区配套、车位、税费等因素，实际楼面价成本至少在25000元/㎡以上，有房企测算应该超过26000元/㎡，住宅实际楼面价比祥生项目高了6000-7000元/㎡。

仁恒与祥生各自拿下地块，谁的拿地成本高？分歧在于自持部分的估值。一些房企对住宅类自持部分，以相当于可售部分60%的价值折算，如果按照这个方式计算，祥生的实际楼面价约等于27400元/㎡，比仁恒地块高出1000-2000/㎡。

但是，做六折估算仅仅是一些房企粗略的算法之一，不具备充足的现实依据，比如有房企认为，自持部分应该按照租金回报进行折算，而不是简单的6折。也有房企认为，自持部分的价值较低，远远不到可售房价的6折。但是，无论哪种测算方式，并不能得出之江地价暴跌的结果，仁恒、祥生两个项目的拿地实际成本相差并不大。

二、翠苑地块：中海竞得，溢价39.2%

翠苑地块楼面价为36894㎡，若考虑住宅建面10%的公租房（配建不少于7239.3㎡，成本按照4000元/㎡计算），实际楼面价为41438元/㎡；

这一价格，如果比较区域内最近成交的为中冶翠苑项目，楼面价39571元/㎡（中冶项目自持16%可放入商业部分，需现房销售），价格上涨了1867元/㎡。

但是，两个项目的商住比例不同，中冶项目商业占比为51%，远大于翠苑地块的20%，商业部分的价值低于住宅，因此，中冶项目的实际楼面价可能更高。

如果要仔细比较两个项目的楼面价高低，我们可以引入第三方的商业项目地价做媒介进行比较：

中冶项目商业体量约2.7万方，中海项目商业体量约1.8万方，两者相差约9000方，附近商业项目为与中冶同天拿地的中兴翠苑地块，楼面价22503元/㎡，中冶项目成交楼面价（39571元/㎡）与商业的地价（参照22503元/㎡）价差约为1.7万元/㎡，若将该部分的商业价值共1.53亿元，分摊至中冶项目的住宅部分（约2.5万方），中冶项目的住宅楼面价多了6120元/㎡，约为45691元/㎡。

与中海拿下的成本相比，中冶项目住宅楼面价高了4253元/㎡，也就是说，中海拿地成本比中冶下降了9%左右（以上仅为两个项目之间的比较，并不能代表其实际住宅楼面价）。

三 、西兴地块：绿城竞得，溢价率39.8%

成交楼面价为33625元/㎡，若考虑配建幼儿园（成本按照5000元/㎡计算），实际楼面价为33752元/㎡。

区域内最高价为中海项目的34464元/㎡（自持13%），绿城这块地比中海体量大，位置更好，不考虑中海项目的自持比例，楼面价低了712元/㎡。

看点二：新房限价带来了拿地“限预期”

今天，三宗宅地成交价格最大的特点就是，预期溢价率下降。周边新房的限价成了影响拿地预期测算的关键。绿城拿下西兴地块就是最标准的新房价格倒推拿地法：

滨江西兴北地块，实际楼面价（33752元/㎡）下的保本房价为48370元/㎡，与周边新房价格（4.7万元/㎡，滨江金茂府）基本持平！预期溢价率为2.9%。

相比之下，仁恒拿地时的预期最高，保本房价按照25500/㎡的实际楼面地价计算，为37982元/㎡，比新房价格（3.33万元/㎡，禹洲滨之江）高了14.1%左右；

中海拿下的翠苑地块盈利预期更好：保本房价为58045元/㎡，低于周边新房价格（融信·杭州公馆尾盘，6万/㎡左右）。预期溢价率为-6.4%。

限价导致了一些项目开盘即亏损的局面，以城东为例，一些3万以上地价的项目，迟迟不开盘，实际是因为个别高价地项目，新房预售证能批出来的价格，低于成本。迟迟不开盘带来的后果是，开发商资金回笼缓慢，不能再像去年一样一掷千金。

限价开始动真格，对所有的房企都是震慑，直接反映在土地市场，今天的表现结果最明显。

去化周期，新房与二手房价格倒挂，区域发展的配套与前景，这些以前判断拿地最重要的因素，现在变成了次要因素，

“限新房价”传导到“限预期”，从而直接遏止了地价上涨的势头。

在这种连锁反应下，土地市场开始走向平稳期，开发商拿地渐趋理性。

如果把主城区距今最近的一次土地出让——4月12日的三宗地出让，和今天的三宗地进行比较，按照周边新房销售价格与拿地的价格换算的保本房价，计算出预期溢价率，画一个曲线图，就很清楚地显示：房企在过去3个月里的心理变化。

注1：新房预期溢价率=（保本房价-周边新房均价）/周边新房均价

注2：保本房价=（实际楼面价*1.07+5000）/0.85（其中，财务成本按7%、建安成本为5000元/㎡（含装修）、各项税费为房价的15%）

今天，预期溢价率急速下降，甚至变负。这一现象昭示着，在今后一个时期内，不加预期拿地，可能成为土地市场的主流。

看点三：央企、国企成为主城区拿地主角

从今天的得主看，绿城在5月底摘得未来科技城地块后，在滨江区再度发力，上述这2宗地拿地金额为71.5亿元；中海1月在滨江区摘得襄七房项目后，今天再在翠苑拿地，2宗地拿地总金额为55.5亿元。仁恒则是在通过合作开发前湾国际社区后，首次在杭州公开土地市场拿地。

在地价走高，土地市场由涨势如虹走向平稳发展的大背景下，央企、国企越来越成为拿地的主力军，从最近的拿地情况分析，央企、国企拿地体现出两个特征：

1）拿高价地的主力

2016年以来，杭州共成交了34宗单价3万+的地块（含今天的翠苑单元和西兴北地块），其中央企、国企开发商拿地宗数为18宗，占比为53%。

今年以来，高总价的前五位得主分别为保利、杭州地铁、华侨城、招商和杭州地铁，全部是央企与国企。

2018年以来杭州成交总价前五

进入7月以来，特别是昨天今天，5宗宅地，央企与央企为第一大股东的绿城拿下了4宗，占比80%。

这也从另外一个侧面说明，在房企资金开始紧张之后，一般的中小房企不敢再在高价地上消耗“子弹”，高总价、高楼面价地块，逐渐让位于央企与国企。

与上海相似，中小房企今后将经常缺席主城区的高总价地块，央企国企可能占主导地位。

2）外拓拿地

从今年4月份开始，央企、国企开始外拓拿地，华润、中交进驻临平、招商进驻塘栖和萧山市北西、金茂和中铁进驻富阳。

以上两个特征一方面说明了央企、国企资金实力相对雄厚，在高价地上有竞争优势，另一方面说明了央企、国企在主城区高价地项目预售被严格限价的情况下，也开始寻求突出重围，外拓版图。