文/好地网研究员 何贝贝
7月6日，余杭与主城区共10宗地出让，总起价237亿，作为杭州历史上一天内出让地块总起价金额最高的一次，将注定成为2018年杭州楼市的大事件：
1、这一天有望成为2018年一天内出让地块数量、金额最多的日子。
2、同时也是产生未来著名楼盘的日子，因为有一批优质好地出让：
●广受瞩目的五常车辆段地块，因大体量、高总价、好配套将成为未来著名楼盘；
●还有所在区域新房极度稀缺的滨江、翠苑地块，可能将引来开发商的争抢。
3、也是市场热度的试金石。最近楼市利空消息不少，各地土地流拍不断出现，优质地块的溢价率水平，将检验杭州楼市的牛市成色。
核心提要：
主城：
一、3宗涉宅地热度不同
二、成交价格预测
三、谁将胜出？
余杭：
一：会有竞争对手吗？
二：盈利前景预测
7月6日（周五），杭州主城区7宗地块出让（3宗宅地和4宗商地），总出让面积215704㎡（约324亩），总建面约55万方，总起价98.7亿元。
地块指标表
地块位置图
其中，主城区最引人关注的是3宗涉宅地，分布于滨江西兴北、西湖翠苑单元和之江度假单元，地块整体属性优质。就这3宗涉宅地而言，好地研究院分析，有以下看点：
1、3宗地的楼面价都有可能创板块新高。
2、滨江和翠苑单元地块可能拍至上限价格，之江地块具有20%的公租房配建，可能达不到上限。
一、3宗涉宅地热度不同
1、就新房稀缺性而言，翠苑单元＞滨江西兴北＞之江度假区
翠苑单元自2014年以来仅成交了3宗涉宅地（2014年成交2宗，2017年成交1宗），2017年成交的中冶翠苑项目住宅体量也仅2.5万方，翠苑单元目前基本无新房在售，后期潜在供应也极少；
随着滨江金茂府的售罄，滨江西兴北单元目前也无新房在售，无隐性库存，但稀缺性弱于主城区；
之江度假区目前总存量约25万方，加上此次出让地块体量约15万方，暂“有粮可供”。
2、就交通便捷性而言，滨江、翠苑单元地块＞之江度假区地块
滨江西兴北单元地块紧邻地铁1号线滨和路站，距离地铁6号线（在建）和1号线换乘站江陵路站约900米。
翠苑单元地块距离地铁2号线学院路站约450米，古翠路站约750米。
之江度假区地块距离地铁6号线（在建）枫桦西路站约1.1公里。
二、成交价格预测
在不同的热度背景、地块综合属性影响下，3宗地块可能具有不同的价格走势：
▼滨江西兴北地块：可能达至上限价格
地块指标：出让面积42260㎡，容积率3.23，建筑面积143063㎡，起始楼面价24049元/㎡，上限楼面价36072元/㎡（需配建18班幼儿园，建筑面积不小于6065㎡）。
好地研究院分析，西兴北地块可能达至上限价格，除板块稀缺性外，其它因素有二：
1）属性优质
西兴北地块体量大（约14万方），紧邻地铁滨和路站，位置上靠近滨江区政府，周边教育、商业、医疗配套丰富，综合属性优质。
2）如达到上限，则保本房价可控
上限价格对应的保本房价为50365元/㎡（配建成本按照5000元/㎡计算），低于周边二手房价格（约5.2万/㎡，瑞立中央花城，高层精装）。
与西兴北地块一路之隔的滨江金茂府6月推出最后102套房源时，备案均价在4.7万元/㎡左右，高价位的在5万/㎡左右，中签率为6.48%，5万/㎡的保本房价，在后期新房市场中具有一定的接受度。
▼翠苑单元地块：可能达至上限价格
地块指标：出让面积39344㎡，容积率2.3，建筑面积90491.2㎡，起始楼面价26506元/㎡，上限楼面价39656元/㎡（商业占比20%，公共租赁住房配建不少于7239.3㎡（占住宅建筑面积的10%））。
从房价和地块两个角度分析，翠苑单元地块可能达至上限：
1）若达至上限楼面价（39656元/㎡），商业部分地价参照安徽置地翠苑商业项目（12740元/㎡），公租房配建成本按3500元/㎡计算，住宅部分折算后楼面价约为51929元/㎡，此时的保本房价为70075元/㎡。
翠苑单元周边近期成交的新房和二手房价格分别为6.7万/㎡（融信·杭州公馆）和7万元/㎡（雅戈尔御西湖）。该上限价格下的保本房价与二手房价格基本持平，从二手房对标看，可能达至上限价格。
2）该宗地块的上限楼面价39656元/㎡虽然比中冶翠苑项目（39571元/㎡，2017/4/26）高了85元/㎡，但地块体量更大（约9万方），可售住宅面积超过70%，超过中冶项目49%的住宅体量（约2.5万方），此外，地块无现房销售的限价条件，比中冶项目距离学院路站更近（450米vs 1公里），位置更核心，从地块对标角度看，大概率也达至上限价格。
▼之江度假区地块：或达不到上限
地块指标：出让面积77273㎡，容积率2，建筑面积154546㎡，起始楼面价17228元/㎡，上限楼面价25834元/㎡（公共租赁住房配建不少于30909.2㎡（占比20%））。
地块周边新房价格约3.4万元/㎡（禹洲滨之江，高层精装），比周边二手房价格（约36500元/㎡，之江九里，高层精装））低2500元/㎡ 左右，价差不大，因此新房价格具有较好的市场参考性。
若以新房价格倒推，住宅部分的保本楼面价为23271元/㎡，考虑配建20%比例的公租房，配建成本按照3500元/㎡计算，则整体楼面价约为17867元/㎡，溢价率约在4 %。
保本房价周边房价对比
以上为好地研究院的估算，不过，不同开发商对后市价格的预期以及商业部分价值的定义会有所不同，具体成交价格可能因以上因素而异。
三、谁将胜出？
据好地网最新得到的消息，西兴北、翠苑和之江地块报名单位至少分别为10家、9家和8家，在主城地块的争夺战中，10余家房企会有何表现，谁将最后胜出？
滨江西兴北地块：又将是央企的盘中餐吗？
滨江区域是央企最青睐的板块，从 2014年以来 ，出让的8宗地中，央企拿下4宗，占比50%，有体量高达57万方的（信达项目，2016/5/27成交），有单价高达34464元/㎡的（中海项目，2018/1/12成交）
西兴北地块，上限地价为36072元/㎡，若达至上限价格，货值近70亿元，有利于房企抢占市场销售份额。该宗热门地块，是继续由央企拿下，还是新的房企形成强有力竞争？非常值得关注。
翠苑单元地块：无 “守门员”的板块，谁将抢到“头口水”？
2014年以来，翠苑单元仅成交了3宗涉宅地，即融信·杭州公馆、龙湖·唐宁ONE项目和中冶翠苑项目（待售）。中冶翠苑地块体量不大，约5.2万方。
翠苑单元供地量少，进驻的房企不多，因此板块无明确的“守门员”（指板块内拥有未售量大的房企），本次出让的地块，体量逾9万方，在地段上具有较大的吸引力，不过地块要求商业占比20%，需配建10%住宅面积的公租房，地块最终会不会被对商住项目感兴趣的开发商竞得？我们拭目以待。
之江度假区地块：祥生会补仓吗？
近年来，之江涉宅地多被中天、祥生、德信、世腾竞得，其中，祥生在之江度假区竞得3宗，总体量约24万方，竞得的3宗地块距离出让地块约500米左右，可谓是区域内最大的守门员。
值得注意的是，祥生在今年1月份刚以上限价格（19068元/㎡）加50%的自持实现了补仓，此次上限价格有所提高，且需配建20%公租房的情况下，祥生是继续加仓还是在退让中观望，同样值得关注。
明天（7月6日），杭州余杭区将出让“重量级”五常车辆段上盖地块，3宗用地总出让面积447654㎡（约671亩），总建筑面积约78.2万方，总起价138亿元，自西至东3宗地块起始楼面价分别为18600元/㎡、14490元/㎡和18530元/㎡；上限楼面价分别为24178元/㎡、18814元/㎡和24075元/㎡。
地铁车辆段上盖地块，属性特殊，具有限定的竞买门槛，在买家范围被大幅缩小的背景下，本次出让看点有哪些？好地研究院作出如下解读--
出让地块指标表
出让地块位置图
3宗地块具有特定的竞买要求，即：
1）地块竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力；具体由市轨道交通工程建设指挥部办公室负责竞买人资格审查，并出具竞买资格证明。
2）竞买人必须独立参加本地块竞买，不接受联合竞买报名。
这一规定，改变了一直以来不设条件纯粹以价高者得的竞拍原则，积极的意义在于：具有轨道交通线路建设及运营技术能力的单位拿到地之后，可以保证项目的顺利施工，质量，也体现了政府在出让土地时，更注重城市的设计与规划布局的合理性。
一、会有竞争对手吗？
竞买要求严格，操盘难度系数高，通常情况下，地铁车辆段上盖项目多由城市本土交通集团或者交通集团与开发商合资的公司竞得。
据好地数据库，杭州上一次出让地块的地铁车辆段上盖项目为七堡车辆段综合体，由杭州地铁置业底价竞得，后引入绿城操盘，平安地产参股。但当时在出让条件上并未设置“需具备轨道交通线路建设及运营技术能力”和“不接受联合竞买报名”。
此次出让的五常车辆段综合体，有了上述两项竞买要求，最终由杭州地铁公司拿下的可能性大大增强。况且，即便没有这两项条件，杭州地铁也将是有力的竞买者：
●首先，地铁五号线及现有车辆段的施工，均由杭州地铁集团实施，因此，对此次五常地铁车辆段上盖地块而言，杭州地铁是默认的“守门员”；
●其次，项目拿下后还涉及与地铁五号线的衔接，由杭州地铁拿下的后续开发成本低。
二、盈利前景预测
如果只有杭州地铁参拍，3宗地块均底价成交，即18号、19号、20号地块楼面价分别为18600元/㎡、14490元/㎡和18530元/㎡。
不过，杭州地铁在房地产开发能力上并不强，如果能顺利拿下，后续可能通过产权所挂牌的方式引进合作房企联合开发，而欲合作的开发商可能会对地块进行二次估值，那么地块后期盈利空间如何？
如果只考虑地块的商业比例，商业成本按照4000元/㎡计算（参照今年5月份未来科技城211地块地价），3宗地块住宅部分的实际成交楼面价为23466元/㎡、23426元/㎡、23373元/㎡，建安成本暂按照商品房的4000元/㎡计算，加上税费与其他成本，保本房价分别为34245元/㎡、34195元/㎡、34128元/㎡。
1）对标在售楼盘：目前没有价格参照对象
目前，最合适的对标是毗邻3宗地块的华夏四季，预售证均价为26105元/㎡（精装，装修标准5000元/㎡），但是，这个价格衡量，五常三宗地铁定亏损。
而从目前公示的预售证价格看，新房限价的原则一般参照拿地成本进行弹性的调控。以同一板块的阳光城·未来悦项目为例，拿地价格为19664 元/㎡ ，保本房价为29459元/㎡，而项目销售均价约3万元/㎡，高于同时期的华夏四季。按照这个限价原则，未来预售价格至少应该高于35000元/㎡水平，才能保本。
2）对标二手房价格：尚有利润空间
地块限高60米（住宅部分不低于20米），预计以小高层，洋房为主。
地块近距离内的二手房虽然位置毗邻，但建造年代稍早，如果与位置稍远、但具有西溪湿地景观优势的滨江·西溪之星（4.6万元/㎡，6月份成交）相比，地块的保本房价比该售价低了1.2万元/㎡左右；与距离稍近，但没有景观优势的中交·悦西溪（4.5万元/㎡，5月份成交）相比，也低了1.1万元/㎡。
虽然车辆段地块规划要求复杂，需配套建设地下通道、道路建设、停车场社区配套等，建安成本会大大高于普通的商品房；但是，五常车辆段上盖项目，具有毗邻地铁的优势，无缝对接西溪板块，自带20多万方的商业配套，综合属性优质。
目前，不包括地铁上盖物业特殊要求的建安成本，保本房价与周边二手房存在近1万元/㎡的价差，如果地铁公司能够以底价拿下，按照目前周边的二手房价格水平，将会吸引一些实力房企参与合作开发。
测算分析表
保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%，建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
住宅部分楼面价=（总价-商业地价*商业建面）/（总建面-商业建面）