好地网6月29日讯（研究员 熊爱彬）随着今天（6月29日）南京主城区2宗宅地与2宗商地的成功出让，南京市2018年上半年土地市场宣告落幕，好地研究院对2018年上半年整个南京土地市场进行分析总结。

（一）万科、保利金地安居联合地分别以55.6亿、22.6亿低溢价分食主城区两宗优质宅地

周五（6月29日），南京出让4宗地，吸金80.19亿。其中涉宅地2宗，总建筑面积52.37万方，吸金78.2亿，平均楼面价14932元/㎡，平均溢价率1%，由万科、保利&金地&安居联合体分食。

地块指标表

出让涉宅地块分布

▼江宁NO.2018G26地块：

地块简况：地块位于江宁街道科学园片区，东至天印大道，南至科宁路，西至莱茵达路，北至科建路，用地性质为商住用地，出让面积153260.9㎡，容积率2.56，总建筑面积392348㎡，起始价55亿，起始楼面价14018元/㎡。

出让结果：经过七轮报价，最终由万科以总价55.6亿元竞得该地块，楼面价14171元/㎡，溢价率为1.09%。

成交分析：上半年已进入倒计时，该地块庞大的保证金数额将会影响到企业半年报收益的呈现，同时近38万的建筑体量考验房企的长周期操盘能力及财务成本，因此许多公司选择不参拍科学园G26地块。据好地研究院了解，万科大概率将与其余几家参拍房企共同开发该地块。

▼雨花台NO.2018G27地块：

地块简况：地块位于雨花台区臧家巷华严寺，东至现状道路，南至江苏警官学院、公安部南京警犬研究所，西至宁芜铁路，北至雨花南路，用地性质为住宅用地，出让面积52531.7㎡，容积率2.5，总建筑面积131329㎡，起始价22.4亿元，起始楼面价17056元/㎡。

出让结果：经过三轮报价，最终由保利&金地&安居联合体以22.6亿竞得该地块，平均楼面价为17056元/㎡，溢价率为0.89%。

成交分析：该地块需配建建筑面积不少于6565.31㎡的人才房（含租赁用房），折合楼面价18138元/㎡，较高的保证金和前期大量高价地带来的资金回流压力，让开发商抱团取暖，以合作形式低溢价竞得该宗主城稀缺地段地块。

（二）2018年上半年南京市全市土出让涉宅地土地27宗，出让金336亿元，连续两年同比回落

据好地数据库，2018年上半年，南京市共成交涉宅地27宗地块，总出让面积3138亩，建筑面积411万方，总出让金336亿元，连续两年同比回落，平均楼面价8184元/㎡，平均溢价率6.93%。

与2017年相比，2018年上半年土地出让面积上涨20.78%，建筑面积上涨19.32%，出让金下降25.41%。

2018年上半年的土地出让量和成交金额均与2017年全年相比均未过半。其中，出让面积占到2017年全年（7758亩）的40.45%，总建筑面积则为2017年（1151.41万方）的35.66%，出让金仅占2017年（1489.74亿元）的22.56%，下半年或迎来大批土地的集中上市期。

2018年上半年成交的27宗地块中，主城区出让金总额149亿元（同比下跌39.57%），出让面积757亩，建筑体量448万方，楼面均价12579元/㎡（同比下跌21.9%）；

江宁区出让金总额57亿元（同比下跌27.31%），出让面积251亩，建筑体量41万方，楼面均价14050元/㎡（同比上涨8.54%）；

浦口区出让金总额58亿元（同比上涨72.19%），出让面积332亩，建筑体量56万方，楼面均价10415元/㎡（同比下跌54.62%）；

六合区出让金总额30亿元（2017年上半年未出地），出让面积850亩，建筑体量82万方，楼面均价3600元/㎡（2017年上半年未出地）；

溧水区出让金总额25亿元（同比下跌43.04%），出让面积462亩，建筑体量67万方，楼面均价3703元/㎡（同比下跌39.05%）。

高淳区出让金总额17亿元（同比上涨26.39%），出让面积485亩，建筑体量46万方，楼面均价3716元/㎡（同比下跌22.1%）。

（三）19家房企竞得27宗涉宅地块，产居结合形式拿地居多，导致整体溢价率偏低

2018年南京市成交地块中，涉宅地27宗，总出让面积3138亩，总建筑面积410.62万方，总出让金额336亿元，楼面均价8184元/㎡，平均溢价率6.93%，产生了19位得主。

成交的27宗涉宅地中，其中有14宗为定向出让，建筑面积234.27万方，出让金168.46，占成交的一半，这也是18年上半年南京土地市场整体溢价率偏低的重要原因之一。

由于公开招拍挂市场的激烈竞争，开发商越来越倾向于跟政府提前沟通，通过引进政府规划需要的相关产业配套来拿地摊低整体土地成本，如上半年来恒大在六合通过引进文旅养老产业拿下的金牛湖G12-G14地块，金地在江浦通过引进国际学校拿下的新区G04地块，星河及北京电子城通过引进产业园拿下的黑墨营G17、G18地块等。

（四）土地市场整体趋冷，限价政策下房企拿地趋于理性，现房销售节点成房企核心关注点

资金紧张、政府限价、现房销售等原因促使南京土地市场阶段性特征明显，热门地块至现房销售前后一手成交。现金流对于企业的压力，让现房销售成为房企核心关注点。

2018年南京上半年成交的27宗涉宅地中，仅中建一局竞得的谷里G15地块达到了现房销售门槛，占比不足4%。自16年下半年实行现房销售政策以来，首次半年度来现房地占总出让地宗数不足4成。

（五）上半年成交涉宅地top榜

拿地金额最高的是万科。2018年6月29日，万科在南京竞得江宁科学园G26巨无霸地块，建面达39万方，拿地金55.6亿元。其次是金地，金地2018年以来在南京竞得涉宅地2宗分别位于江浦跟老城南，其中老城南的G27地块为联合拿地，拿地金总计41亿。第三位是星河控股，拿地金额为40.8亿。

注：联合拿地权益均分，下同

拿地建筑面积的最多的3家房企分别是恒大（82万方）、金茂（41万方）和万科（39万方）。