核心提要：

一、三大相似点：将大概率拍至上限价格

二、四大差异：自持比例或将低于阳光城项目

好地网6月20日消息（研究员 何贝贝）6月22日，杭州余杭区仁和板块将出让一宗商住地块，出让面积72805㎡（约109亩），建筑面积16.7万方，起始楼面价7500元/㎡，上限楼面价9895元/㎡。

出让地块指标表

上月25日，仁和板块空窗五年首推宅地，吸引了10余家单位报名，地块最终被阳光城以上限价格（9895元/㎡），自持比例16%竞得。

时隔4个礼拜，仁和再次推地，业界关注的是：市场是否会出现新的变化。  

地块航拍图

三大相似点：将大概率拍至上限价格

本次出让的17号地块与阳光城项目有较多的相似之处：

1）地块起始楼面价和上限楼面价相同，均分别为7500元/㎡和9895元/㎡。

2）均有不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房配建要求。

3）地块周边二手房价格相似，在1.7万元/㎡-1.9万元/㎡之间，二手房价格稍高于地块上限价格下的保本房价（约为17162元/㎡）。

因此，此次出让的17号地块极大概率也将达至上限价格，进入自持。

四大差异：自持比例或将低于阳光城项目

两宗地块虽然同处于仁和板块，但是地块自身属性、周边配套、区位以及出让节点等方面均有较多差异。而正是这些差异，将影响本次地块出让的行情。

1）地块自身属性差异

从地块属性上看，本次出让的17号地块容积率稍低（2.3 vs 2.5），体量稍大（16.7万方 vs 13.3万方）。

地块指标对比

2）配套差异

从配套上看，17号地块可享受镇政府已有配套，距离东风幼儿园、仁和中心小学、仁和中学等教育配套、北洲商业广场等商业配套更近，在生活便利性方面更占优势。

阳光城地块周边配套还不成熟，有待进一步提升。

3）区位差异

17号地块距离绕城沿线约6.2公里，相较于阳光城项目的3.5公里，17号地块距离主城区更远。

17号地块位于仁和核心区，购买力预计以仁和本地改善型及制造业基地的产业人口为主；阳光城项目将以地铁10号线为溢出轴，主要承接主城区方向的溢出。

从区位上看，17号地块吸引力将低于阳光城项目。

4）出让节点差异

本次出让处于6月底，相比于5月份，半年的时间节点下，开发商在拿地指标以及资金流等因素的影响下，拿地欲望可能减弱。

而阳光城项目为仁和板块空窗5年左右涉宅用地的首拍，市场热度较高，5家房企在自持阶段竞拍，一定程度上推高了地块的自持比例。

因此，17号地块从出让时间节点上看，不如阳光城项目。

此外，不考虑自持比例下，只计算5%的公租房配建，阳光城项目的实际成交楼面价为10600元/㎡，实际价格下的保本房价为18049元/㎡；

若按照“自持部分房价取可售部分房价的60%”，考虑自持及配建后，保本房价为19283元/㎡，零利润的情况下，保本房价已较接近二手房的最高价。可见，16%的自持比例已经不低。

基于以上区别分析，预计本次出让的17号地块自持比例可能不会超过阳光城项目。

地块具体成交价格如何，敬请持续关注好地网6月22日的直播以及后续的土拍点评！