好地网6月20日消息（研究员 赵玉娟）6月21日，武汉市将迎来一场“土拍盛宴”，8宗地块揭牌，其中6宅2商。

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黄陂区出让的3宗宅地中，属横店街的P（2018）039号、盘龙城的P（2018）040号两宗地块最有看点。

地块指标

地块位置图

看点一：空窗半年，再推优质地块

黄陂区横店街、盘龙城最近成交的涉宅地块分别是2017年12月8日的P（2017）115号、116号地块、2017年12月29日的P（2017）179号，板块空窗期均已有半年之久。

本案两宗地块都是板块内的优质地块，P（2018）039号地块与P（2018）040号地块相隔较近，共享交通和医疗、商业配套，不过P（2018）039号地块在教育配套以及距离上稍逊一筹。

P（2018）039号地块交通及配套

P（2018）040号地块交通及配套

看点二：起始地价较高，拍至上限地价有风险

目前，横店街板块单价地王是中建三局的P（2017）114号地块，楼面价5280.10元/㎡；盘龙城板块单价地王是中城的P（2016）080号地块，楼面价6027.17元/㎡（也是黄陂区的单价地王）。

本案两宗地块起始楼面价均位于板块内较高水平，上限楼面价均在6027元/㎡左右。

根据好地研究院的保本房价测算，P（2018）039号地块周边新房在售均价11000元/㎡（中南拂晓城5月22日售价，含装修），该地块底价成交的保本房价约为9170元/㎡，相对安全。但如果该地块拍至上限价6027.05元/㎡，则其保本房价约为12952元/㎡，比目前周边房价大约高出18%，风险较大。

那么，按目前在售房价的标准反推成交地价，P（2018）039号地块楼面地价约为4491元/㎡，此时溢价率为47%。因此，好地研究院推测，该宗地块预计不会拍至上限价格，溢价率大约为50%。

P（2018）040号地块周边新房在售均价约12000元/㎡（南山十里星光预计下期开盘价格，含装修），该地块底价成交的保本房价约为11649元/㎡，也相对安全。当该地块拍至上限价6026.67元/㎡，则其保本房价约为12952元/㎡，比目前周边房价高出8%，依旧存在一定风险。

按目前在售房价的标准反推成交地价，P（2018）040号地块楼面地价约为5278元/㎡，此时溢价率为6%。因此，好地研究院推测，该宗地块预计不会拍至上限价格，可能低溢价成交。

保本房价测算公示：

保本房价=土地成本+年财务成本（土地成本*8%）+建安成本（含装修，4500元）+税费合计（保本房价*15%）

由于税费合计=保本房价*15%

所以上述公式简化成：

保本房价=（土地成本+年财务成本（土地成本*8%）+建安成本（含装修，4500元））/0.85

看点三：谁将出手？

本案两宗地块均被多个项目包围，四周优质楼盘较多。

P（2018）039号地块周边有北辰、中南、融侨、金辉、中建三局等知名房企的项目，其中，北辰蔚蓝城市、中南拂晓城等已开盘。

P（2018）040号地块周边有南山、五矿、华发、恒大等知名房企的项目，其中，武汉恒大龙城、尚璟瑞府等已开盘。

好地研究院认为参与本案两宗地块的房企有两类：一是急于补仓的房企，二是意图首入的房企。

第一类房企，武汉今年前两季度的出地量并不多，暂未储备的房企可能资金较充足，出价能力较强；

第二类房企，外来房企意图首入武汉，急于寻求项目落地，出价行为较激进，因此有可能高溢价拿地。

P（2018）039号地块周围项目

P（2018）040号地块周围项目

目前（截至23:00），P（2018）039号地块、040号地块各有3家单位报名，其中P（2018）039号地块最高报价43620万元，楼面价3079元/㎡，溢价率0.93%；P（2018）040号地块最高报价48850万元，楼面价5064元/㎡，溢价率1.24%。

那么，明天的出让会，谁将出手，横店街宅地地价能否创板块新高，盘龙城宅地地价将拍出多少？敬请关注好地网（武汉）为您带来的直播。