好地网6月5日消息（研究员 熊爱彬）5月30日，南京市2018年宁出第05号公告了4宗地块，其中住宅用地1宗、商住用地1宗、商业用地2宗，总出让面积23万方，总建面60.7万方，总起价80.3亿元。
好地研究院本次对其中的江宁区科学园的NO.2018G26商住地块进行详细解读：
NO.2018G26地块位于江宁区天印大道以西、科建路以南地块，东至天印大道，南至科宁路，西至莱茵达路，北至科建路。出让面积15.3万方，土地性质为商住用地，出让年限为住宅70年商业40年，综合容积率为2.56，总建面39万方，挂牌起始价55亿元，楼面起价14018元/㎡，现房销售起始价70.2亿元，现房销售楼面价17892元/㎡，最高限价78亿元，最高楼面价19880元/㎡。
地块出让指标
地块区位图
NO.2018G29号地块红线图
地块要求：
（1）本地块须配建建筑面积不小于19400平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府；
（2）A、B地块内住宅建筑高度不得低于60米；
（3）C地块内须配建一所9班幼儿园，由区政府明确建设单位出资并建设，与出让范围内的首期住宅同步规划、同步建设、同步验收，建成后无偿移交江宁区教育局；
（4）D地块须配建一处基层社区中心，具体为：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动场站，用地面积不小于600平方米，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，使用面积不小于1500平方米；小型商业金融服务设施，建筑面积不小于1500平方米；公共厕所，建筑面积不小于100平方米；垃圾收集站，用地面积不小于150平方米，建筑面积不小于80平方米；环卫作息场，建筑面积不小于30平方米；环卫车辆停放场，用地面积不小于250平方米。其中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动场站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公共厕所、环卫作息场、环卫车辆停放场须由受让人出资建成后无偿移交江宁区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让价款总额不做调整；
（5）地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于30%，二类居住用地成品住房比例为100%。
1.交通：地块周边道路基础设施完善，距离地铁1号线天印大道站900米
周边道路多已建成通车，通过弘景大道可直接上绕城，项目旁的天印大道主干道可直达江宁老城及南京主城，交通便利。地块距离1号线天印大道站直线距离约900米。
2.规划：南京江宁科学园
地块位于江宁区科学园板块中心。
区域功能定位：科学园是江宁国家高新园区的组成部分，是以高新产业为主的综合型城市功能片区。
区域布局结构：规划形成“两轴两带、五区三心”的总体布局结构
两轴：天元东路商业服务轴、竹山路公共设施轴；
两带：秦淮河公共景观带、绕城高速绿化景观带；
五区：秦淮河居住区、莱茵达路科研设计区、兴苑路科研设计区、竹山路科研设计区、生产研发聚集区
三心：天元路商业服务中心、竹山路生活配套中心、开元路休闲服务中心。
江宁科学园板块规划
本案位于科学园板块中心，目前单元规划主要生产研发用地及住宅用地为主，板块内有江宁国家高新技术产业园，板块内产业发达，目前已有南京金斯瑞生物科技有限公司、南京汉德森科技股份有限公司、南京灵麒光电科技有限公司、南京日立产机有限公司、南京高精轨道交通设备有限公司等众多高新企业入驻，人口及经济购买力基础强。
3、配套：地块周边配套基本齐全
项目周边在营业的商业有融侨商业广场、义乌小商品城，未来竹山路地铁站还计划引进华润万象城，片区的商业配套将进一步升级，板块内还有南京紫金医院，商业医疗基础配套也相对完善；项目2km范围内的学校有江宁实验小学谭桥分校、南京市江宁科学园小学、南京市江宁高级中学，学区优势明显。
地块周边配套情况
4、土地市场：地块周边自2016年起出让5宗涉宅用地
科学园板块内近3年无地块成交，地块周边3km近三年共成交6宗地，总建面48.3万方，平均楼面价16884元/ ㎡ 。成交楼面价最高的1宗为2016年11月17日华夏幸福竞得NO.2016G70地块，成交楼面价为23883元/㎡，溢价率为57.45%。成交时间最近的1宗为2017年10月25日美的竞得的G55地块，成交楼面价为18039元/㎡，溢价率为43.02%。
自十九大以来在“房住不炒”的政策基调下，南京17年十九大以来南京成交总价在40亿以上的地块供3块，均未达到限价90%，即现房销售门槛，考虑到本地块预计成交总价50-70亿级别，预计本地块达到现房销售的可能性不大。
地块周边出让地块指标表
地块周边土地市场情况
5、新房市场：地块周边新房几乎无存量，预期未来市场良好
区域内几乎无新房在售，在售的武夷绿洲只剩6栋独栋别墅、田泽苑仅剩少量底层房源，无拿地未开发项目，市场几乎无存量。目前区域内新房市场以小高层、高层为主，辅以少量别墅，房价稳步上涨，目前在售新房毛坯高层价格在27000元/㎡左右，二手房在26000-30000元/㎡不等。
地块周边新房及二手房市场情况