5.25余杭土拍点评:超山土地市场遇冷了吗?仁和板块热度初现

文/好地网研究员 何贝贝

核心提要:

看点一:实际楼面价基本持平

看点二:盈利空间如何?

看点三:仁和板块价值重估,余杭区域呈现新的地价格局

今天(5月25日),杭州余杭区成功出让3宗涉宅地,总建面34.13万方,总吸金33.4亿元。

从得主来看,阳光城入驻仁和金地补仓超山板块赞成时隔5年,重回杭州土地市场

具体成交结果如下:

1、赞成竞得超山13号地块,成交价92170万元,成交楼面价10577元/㎡,溢价率24%。

2、金地竞得超山14号地块,成交价110064万元,成交楼面价9104元/㎡,溢价率7%。

3、阳光城以上限价格131815万元竞得仁和地块,成交楼面价9895元/㎡,溢价率32%,自持比例16%。

成交地块指标表

成交地块位置分布

今天三宗地,其中2宗没有达到上限价格,金地项目甚至只有7%的溢价,比此前3月份拿地的价格低了2087元/㎡,下降达23%;

已经5年没有推地的仁和板块,吸引了10家单位报名,达到上限(32%)并竞自持。

这一情况,与此前经常冲到上限拼自持的情况不同,联想到前段时间临安流拍,富阳银湖地块底价成交等情况,是不是可以得出土地市场遇冷的结论呢?

针对此结果,好地研究院点评如下:

看点一: 实际楼面价基本持平

值得注意的是,看似成交价回落的2宗商住地,均需配建一定面积(约8%)的公租房

若公租房代建成本按照3500元/㎡计算,超山2宗地的实际楼面价为:

赞成项目,实际楼面价为11787元/㎡(配建不少于6894㎡),比3月份金地项目(成交楼面价11191元/㎡)高了596元/㎡,上涨5.3%左右

金地项目,实际楼面价为10456元/㎡(配建不少于9866㎡,且地上商业建筑面积不少于4000㎡),比之前项目低了735元/㎡,低了7%左右

这两宗相邻地块,实际成交均价为11121元/㎡,与3月份的金地项目价格基本持平。

因此,从价格来看,超山土地市场仍处于平稳之中。

看点二:盈利空间如何?

以赞成项目和金地项目的实际成交楼面价计算,保本房价分别为19490元/㎡和18057元/㎡(简装)

那么,超山板块这两个项目有多大的利润空间呢?

2宗地块容积率1.4,限高20米,预计以洋房和排屋为主,配比约在9:1。

若参照二手房市场,周边高层1.8万元/㎡(龙湖香醍溪岸,毛坯),排屋均价约2.4万元/㎡(龙湖香醍溪岸,毛坯)。洋房若按照2万元/㎡价格(毛坯)计算,平均房价为20400元/㎡(毛坯),比2个项目的保本房价分别高出5%和13%。后期获利可能性还是很大的。

不过,周边新盘新批出的价格为1.1万-1.2万,排屋为1.9万-2.4万,今天成交的两宗地限高20米,容积率为1.4,按照这个要求,洋房叠拼或者洋房为主加少量排屋,将是主要的产品结构,但是未来洋房的价格,或者做成叠拼的产品,这些产品将来销售时究竟能够批出多少价格,目前还是未知数,具有较大的不确定性。

可见,超山板块的今天金地拿到的14号地块低于预期,可能也是出于开发商对后期新房限价是否提高的不确定性的担忧

看点三:仁和板块价值重估,余杭区域呈现新的地价格局

时隔5年,仁和地块本次的出让,实现了对板块的价值定义。

9895元/㎡的成交价,即使不考虑16%的自持比例,只计算5%的公租房配建,实际成交价格为10600元/㎡,已然破万。

仁和之所以今天最热,主要是因为目前整个仁和板块已经面临断供的局面。加上最近面临着众多利好,如:今年初,杭州至德清城际正式列入《浙江省都市圈城际铁路二期建设规划(2017-2022)》,并在4月份明确了线路走向,规划在仁和街道设站,计划亚运会前建成通车,并与地铁10号线无缝衔接。

除了地铁,规划中的杭州“中环”,也将经过仁和,进一步提升了仁和板块交通便利性。

另外,作为先进制造业基地,仁和不断有企业进驻,人口也在不断地导入。

对于高层次人才置业,仁和政府还提供最高100万元的购房补助。

仁和作为价格洼地,正成为更多的刚需外溢的承接地。

今天仁和板块产生超过万元的地价,加上最近成交的塘栖地块,2018年以来,余杭区实现了对多个板块的价值重估:

如3月15日,超山板块楼面价创新高,楼面价为11191元/㎡,相较于最高纪录,上涨420%;3月29月,未来科技城核心区楼面价创新高,达26998元/㎡(8%的自持比例),上涨37%;4月28日,塘栖板块楼面价创新高,达13308元/㎡,上涨669%。

至此,余杭区形成了新的地价格局

第一梯队:未来科技城核心区,最高价在2.7万元/㎡左右(2018年3月产生);

第二梯队:良渚板块最高价在2万元/㎡(2017年9月产生)、临平新城最高价在1.9万元/㎡左右(2018年3月产生);

第三梯队:老余杭、闲林、星桥等板块,价格在1.6万元/㎡左右(约2017年后半年产生);

第四梯队:超山、塘栖、瓶窑、仁和等板块,价格在1万元/㎡左右(2018年第二季度产生)。


余杭区部分板块地价示意图


附下周土拍预告: