文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

看点一: 未达至上限价格，原因为何？

看点二：央企中交，首入临平新城

今天（5月24日），余杭临平新城核心区A-3-07地块出让。央企中交首入临平新城，以总价175504万元竞得该地块，楼面价18380元/㎡，溢价率36%。

未达至封顶价--今天的成交结果低于本网预期。从成交价格看，低于板块内的理想国际项目和首创项目，说明了房企拿地趋于谨慎。

成交地块指标表

地块位置分布

看点一: 未达至上限价格，原因为何？

本次成交的中交项目，楼面价18380元/㎡，低于理想国际项目和首创项目。

3宗地均未达至上限价格，好地研究院分析认为，原因可能有以下四个方面：

1）缺乏新房价格参考

地块周边无在售新盘，因此，开发商缺少对政府限价的基准参考；

中交项目、理想国际项目、首创项目保本房价分别为2.74万元/㎡、2.87万元/㎡、2.8万元/㎡；

以地块周边二手房中位价格2.5万元/㎡为参考，预期溢价率分别为9.6%、14.8%、12%，若政府以此二手房价格为限价标准，房企后期销售风险大。

2）开发商预期不高

理想国际为临平本土房企，鉴于其深耕临平新城的策略，在上次土拍中难免会高溢价拿地。

而普通开发商对临平新城的价格预期不高，可能在1.8万元/㎡左右。

这从首创和中交2宗地的的成交楼面价可见端倪。

理想、首创和中交项目分布

3）临平新城板块价值认可度待提升

虽然临平新城的交通、产业、配套等有很大的发展前景，未来可期，但是，开发商缺乏对板块价值的了解，也对客源存在不确定性。

4）可能存在资金压力

在“金融去杠杆”等市场环境下，限价销售使得部分开发商的高价地项目推迟面市时间，如萧山的融信和恒大项目至今未上市；

开发商的“快销”模式受到一定影响，资金回流变慢，可能使得开发商面临一定资金压力，进而限制了开发商在个别项目上的竞争。

看点二：中交首入临平新城

今天，央企中交摘取临平新城项目，这是中交首次在杭州公开土地市场竞得涉宅地。

中交，这一打造了港中澳大桥、杭州湾跨海大桥等“超级工程”的企业，近来开始以开发商的姿态活跃在杭州土地市场。

收购升华地产项目（即后期的中交·悦西溪），中交首先奠定了在杭的基础。

2014年12月，中交集团入股绿城中国，成为绿城第一大股东，并着力对绿城进行进行“品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等”。

2015年6月25日，中交竞得莫干山路沿线的商业地块，打造了中高端综合体--中交财富中心。

时隔近2年后，中交今天发力，拿下临平新城核心区住宅用地，亲自操盘，意味着中交在杭正式开启了住宅项目的打造。

中交在杭公开土地市场竞得项目分布图