核心提要：
一、银湖和塘栖，同中有异
二、价格预测：保本房价推算的地价是多少？
好地网4月27日消息（见习研究员 何贝贝）明天（4月28日），杭州余杭区塘栖镇出让2宗涉宅用地，富阳区将出让3宗用地，其中包括1宗租赁住房用地，总出让面积434亩，总建面61万方，总起价57亿元。
市场关注的是，这两个板块有何特点？对房企的吸引力在哪里？
地块指标表
地块位置图
一、银湖和塘栖，同中有异
“同”：
都是接近主城区的郊区刚需板块，处于杭州市场的价格洼地，均具有承接主城的外溢能力；
住宅用地起始楼面价均在10000元/㎡左右；
“异”:
1）土地供应
银湖板块去年推过地，有祥生创下的板块新高 作为参照标杆。
塘栖距离上次推地已有4年之久，缺乏近期土地成交的参照系，市场热度待检验。
2）板块库存
银湖目前板块总库存为100多万方 ，显性库存为5.6万方 ，塘栖板块供应严重不足，显性库存仅2000多方；
2）地块属性不同
塘栖2宗地块容积率较低，分别为1.2和1.8；
地块体量相对较小，一宗约6万方，另一宗约4.6万方，地块总金额较低，对房企的吸引力较大。
银湖2宗地块容积率较高，分别为2.3和2.5；
但是，两宗宅地中，体量较大的约29万方，对打算冲销售额的开发商吸引力更大。
由于银湖板块已经有祥生项目做参照，相对而言，价格创新高不会有太多的意外。由于是纯宅地，争抢可能会比预想中激烈，不过板块库存并不小，加之所推出的地块体量较大，明天两宗地又将新增加40多万方的库存，这些因素制约了地价过高的预期。
塘栖板块多年不推地，明天的成交结果将重塑该板块的价格体系。不过有超山板块的金地项目作为对标，成交价格即使比后者有上浮，幅度也较小。
二、价格预测：保本房价推算的地价是多少？
银湖板块租赁住房用地需由杭州市富阳区住房保障办公室审查地块竞买人资格，并出具竞买资格证明。因具有一定的竞买门槛，好地研究院将对其余4宗涉宅用地进行分析。
①银湖街道受降板块祝闲线西侧地块
（出让面积127166㎡，容积率2.3，建筑面积292482㎡，起始价格292480万元，起始楼面价约10000元/㎡，上限楼面价15000元/㎡，上限价格43.87亿）
地块位置图
对标周边地块，北侧即为祥生2017年11月30日竞得的商住地块（起始楼面价6470元/㎡，成交楼面价10999元/㎡，自持比例31%）。2宗地块容积率均为2.3，但该宗地块为纯住宅用地，体量更大（29.25万方vs 16万方）。
地块周边无在售高层，二手房仅排屋在售（约2万元/㎡，九龙仓雍景山，毛坯），对高层项目参考性欠缺。暂且以祥生地块的保本房价为参考系，若按照“自持比例房价取可售部分房价的60%”，则考虑自持后，祥生项目保本房价为21178元/㎡，以该保本房价倒推，楼面价约为13085元/㎡，此时的溢价率约31%。
上限价格下的保本房价为23600元/㎡左右，之江转塘区域二手房售价在3万元/㎡以上，上限价格与之江转塘价差约0.64万元/㎡，优势不大，因此拍至上限有一定难度。
价格预测：本地块起始楼面价比祥生项目楼面起价高出3530元/㎡，涨幅已达55%,再出现封顶价拍自持的可能性小。
参考祥生项目的保本房价，溢价率30%左右，或是衡量该地块市场热度的参考线。高于此线，说明比祥生的地块要热。
②金桥北路与高桥西路交叉口东北侧地块
（出让面积57811㎡，容积率2.5，建筑面积144527㎡，起始价格158980万元，起始楼面价约11000元/㎡，上限楼面价16500元/㎡，上限价格23.85亿）
地块位置图
地块周边暂无新房在售，二手房售价约2.2万元/㎡（九龙仓世纪华府，高层精装），该地块上限价格（上限楼面价16500元/㎡）下的保本房价约为2.55万元/㎡（简装），比周边二手房高出约3500元/㎡左右。以二手房价格倒推，楼面价约为13738元/㎡，此时溢价率约25%。
价格预测：该地块起始楼面价为富阳楼面价最高，决定其溢价率或不高。溢价率在25%左右时，保本房价与周边二手房价格基本持平。
③塘栖镇富特带钢地块
（出让面积50888㎡，容积率1.2，建筑面积61066㎡，起始价格61066万元，起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价14995元/㎡，上限价格9.16亿元）
地块位置图
地块容积率为1.2，限高24米，预计以排屋、多层为主。
地块周边无新房在售，如果按照二手房价格：高层1.7万元/㎡（贝利栖溪望府，精装）+排屋2.4万元/㎡（龙湖香堤溪岸，毛坯），打造比例按3:7计算的话，平均房价约为21900元/㎡。
以此房价倒推，楼面价约为13659元/㎡，此时溢价率约36.6%。
价格预测：溢价率35%-40%左右时，保本房价与周边房价基本持平。
④塘栖镇西苑村地块
（出让面积25655㎡，容积率1.8，建面46179㎡，起始价格39253万元，起始楼面价8500元/㎡，上限楼面价12745元/㎡，上限价格5.88亿元）
地块位置图
地块容积率为1.8，如果按照二手房价格：高层1.7万元/㎡（贝利栖溪望府，精装）+排屋2.4万元/㎡（龙湖香堤溪岸，毛坯），若按照高层和排屋比例8:2计算，平均房价为18400元/㎡，以此房价倒推，楼面价约为10879元/㎡，此时的溢价率为28%。
价格预测：溢价率28%左右时，保本房价与周边二手房价格基本持平。如果达到金地项目的价格之上，将视为地块热度上升。
好地研究院认为，
1）由于银湖地块起拍价已经大幅提高，再出现封顶拍自持的可能性较小。
塘栖富特带钢地块和西苑村地块起拍价高，若拍至上限，预期溢价率（指以周边二手房为参照，高出成本部分的溢价率）分别为7.7%和9.2%。
相比之下，富特带钢地块的容积率较低，达至上限价格下的预期溢价率（7.7%），低于西苑村地块（9.2%），因此成交溢价率可能高于西苑村地块。
好地研究院以周边房价为参考值，
测算出银湖2宗地块溢价率在25%-30%左右；
塘栖2宗地块溢价率在28%-40%左右。
明天的出让中，若成交溢价率大于参考值，说明两个板块市场热度处于上升之中。
2）四宗刚需住宅地块，报名争抢的房企为数众多。
塘栖是四年来没有推地的“新板块”，据好地网得到的消息，房企报名参拍的有10多家，其中，不乏一些还未进入杭州的开发商。例如对其做功课较多的华侨城，本周在临安拿地未果的宁波房企荣安，还有喜欢进入库存低的新板块的碧桂园、毗邻有项目的金地，其他像中梁、金辉、金科等等都是兴趣浓厚的参与者；
对于银湖板块来说，祥生作为“守门员”势必参与，还有本土的一些富阳企业，以及一些看好银湖板块的房企将上场拼抢，不过，在参与的房企规模上可能会比塘栖少一些。
3）对于杭州十区来说，1万出头的地价，2万多一点的房价，是比较稀缺的产品，也不排除这样稀缺产品因为竞争者众多而价格超过预期的可能。
银湖和塘栖板块宅地，最终成交价格将如何？哪些房企会在该轮争夺中胜出？敬请关注好地网明日的直播！