好地网11月8日消息（研究员 康淑）今天下午，杭州实行网拍前最后一场现场土地出让会落下帷幕。余杭区共成交5宗地块，总面积178亩，总建面26.5万方，吸金22.3亿元。
5宗地块均拍到上限价格，平均自持比例达46.8%，临平南区块商地还需配建养老房面积1000㎡。
今天的唯一一宗涉宅用地，被绿城竞得：经过29轮报价，绿城战胜港中旅等12家房企，以上限价格150468万元竞得闲林里项片区地块，楼面价16650元/㎡，自持比例为25%。
最近绿城拿地凶猛，昨天在北京86亿拿地，容积率1.6；9天前在富阳连续拿下两宗宅地，容积率分别为1.3、1.5。
那么，最近绿城不断抢购低密度宅地，给了市场怎么样的启示呢？
地块成交情况
地块位置分布
不到半月抢地200亿背后的策略
绿城，作为杭州土地市场的老大哥，以品质著称，也一直是杭州高价地有力竞夺者。
2015年5月，中国交通建设集团（简称中交）增持绿城股份，超过原并列第一大股东的九龙仓，成为绿城第一大股东。此后，绿城在杭州土地市场表现相对谨慎。
绿城在2015年和2016年累计仅布局了6个项目。2015年，绿城落子闲林（2宗）、滨江；2016年，绿城落子潮鸣艮山、萧山经开区、西溪。
可以说，2015-2016，是绿城战线有所收缩的两年。据好房研究院统计，2017年1-10月份房企销售金额排名中，绿城在杭州的市场排位已经跌出前三。
而最近半个月，绿城在土地市场上频频出手，不到半个月的时间，绿城在宁波、杭州、北京三座城市共斥资约200亿元斩获7宗地块。
绿城近半个月拿地情况
而分析绿城的取地策略，不难发现，绿城走的是“低密”策略。近半个月绿城斩获的7宗地块，容积率全部在2.0以下。
在非核心地段，寻找溢出性改善需求，成为了绿城此轮拿地的一个基本思路。
今天闲林地块即是符合这样的思路：容积率1.5，可以打造高低配的项目，面向杭州城西改善溢出性需求。
10月30日在富阳银湖板块竞得的两宗地块同样符合这样的思路。银湖板块是富阳接轨杭州的桥头堡，杭富城际轨道与杭州地铁6号线接驳，两宗地块容积率分别为1.5和1.3。
此外，在今年1月19日，绿城还与建发合作以楼面价27279元/㎡摘得留下地块，容积率仅为1.1。
打法：以产品力为核心 以特取胜
绿城相关投资人员在接受好地网采访时表示，今年杭州的地价越来越高，但房价受限，绿城拿地还是偏向谨慎，看好整个开发过程都更为可控的地块。杭州低密度地块已经越来越稀缺，绿城的产品在这个领域有较强的溢价能力，所以具备拿地和营造的实力。
早在2015年，绿城曾在临安的青山湖板块打造桃李春风项目，户型面积83-180㎡，堪称史上最小的别墅户型，中式宅院，独门独院，给很多对别墅有追求的客户提供了较低的置业门槛。桃李春风预计11月推出小院升级版新品院子，共69席，户型面积140-190平米精装别墅，总价约700万-1000万/套。
在新房限价的情况下，不宜拿单价过高的项目，以防拿预售证困难或者因为限价导致亏损。
今天闲林的商住地块，即是符合绿城的打法：
容积率仅1.5，北侧即河流和山林，可以做高低配，开发绿城擅长的特色产品；单价可控，可以降低房价限价的风险；同时又具有杭州大城西购房需求的支撑。
因此，今天绿城抢购闲林低密商住地，给予市场的启示是：结合自身优势，开发特色产品，在产品力上做文章，是面对激烈市场竞争的一个突围之道。
越来越多的开发商在考虑运用自身特色寻求发展：例如龙湖，以综合体项目进驻大江东核心区；例如金茂，发挥中高端产品特色获取项目；例如恒大，以旅游特色小镇的方式取地。
未来科技城的低密度项目
附：商业用地成交点评
今天4宗商地竞争激烈，平均报名单位数量达7家，其中和昌、赞成等首次现身商业用地竞拍，余杭街道3宗商地分别经过25轮、10轮、23轮竞价，临平新城南区块商地经过29轮竞价。4宗地块全部达到最高限价，平均自持比例达58%，其中还有一宗需配建养老用房。
赞成其中成为最抢眼的房企之一，参拍了4宗商业用地，最终全部铩羽而归，成为住宅开发商转战商业，却遇阻的典型代表。
地块报名情况
好地研究院分析，四宗商业用地受热捧，主要有两点原因：
①地块属性优质
余杭街道3宗地块属于未来科技城辐射范围，处于杭州城西科创大走廊上，距离在建地铁5号线文一西路站点约有2公里，交通便捷。3宗地块东北处将入驻菜鸟物流园，1公里范围内还分布有中国人工智能小镇。产业和人口集聚必将形成对房地产的大量需求。
②地块总价低、地价不高
即使是上限总价最高的余杭街道凤新路南侧商业商务地块四，也仅2.7亿元。与此同时，余杭街道3宗商地的上限楼面价不到4000元/㎡，临平新城南区块商地楼面价接近5800元/㎡，比起动辄上万的涉宅地块，这个地价并不算高。
据好地研究院调查，距离余杭街道3宗地块约400米的江南时代中心商铺成交价在3-5万元/㎡范围内，现已售罄。当下商业资源的稀缺以及商务办公场所的有限使得地块的前景被看好。
因此，除了部分品牌房企外，还能吸引很多资金相对充裕的中小房企前来参拍。