好地网11月1日消息（研究员 康淑 陈婧）11月2日，临安区将出让4宗地块，总面积262亩，总建面39万方，总起价30亿元，其中3宗宅地分别位于青山湖科技城（2宗）和锦城街道（1宗）。

据悉，本次出让会继续沿用“价高者得”的原则确定竞买人，三宗宅地将不设最高限价，不竞自持。而此前，临安区最高地价为13662元/平米（由临安本土房企地上房产所创），那么本次出让会，地价将再创新高吗？

地块指标表

地块位置图

1、青山湖科技城VS锦城，谁的价值更高？

根据规划，临安的城市呈现“两城”夹一湖的特点。一湖，即青山湖；两城，即青山湖科技城和锦城。

青山湖科技城，是临安区接轨融入杭州的桥头堡，区位优势显著，隶属于杭州城西科创大走廊的规划范围，与杭州未来科技城的产业联动优势明显，不足之处在于配套还未成熟。

锦城，则是临安的传统城区，基础配套有支撑。虽然与杭州接轨的区位优势与青山湖科技城相比较弱，但杭临城际铁路直达，因此也备受开发商青睐。

明天的出让会地价是否会创下新高？

青山湖科技城板块上次成交涉宅地是在8月25日，宝龙以楼面价5325元/㎡，但考虑到该宗地块有约27%的商业占比，因此不能作为直接的参照。

若要超过地上房产13662元/㎡的地价记录，青山湖科技城地块要达到61%的溢价率，锦城街道地块要达到66.7%的溢价率。

好地研究院分析，此次出让的锦城街道地块，要打破13662/㎡这一最高纪录，可能性不大。这是因为地块属性略逊于地上房产拿到的地：

该宗地块处于锦南新城与临安城区的交界处，距离城际铁路站点约1公里，与地上房产项目毗邻地铁站的情况比，缺乏优势。

青山湖科技城地块最终能否破临安地价纪录呢？这取决于开发商对板块发展前景的预期。好地研究院分析，支持地价继续在高位的有利因素有：

首先，当前市场热度有增无减，上一次临安拍地是在8月25日，迄今已经两个多月时间，开发商提高价格预期，可能性较大；

其次，抢占青山湖科技城具有战略意义。本次出让的两宗地块，容积率分别为2.5和2.6，意味着将成为高层项目，目标客群将锁定杭州城西溢出。目前板块高层项目供应较少，主要是越秀星汇城，目前暂无房源在售，此前的售价约为12000元/平米左右，二手房价格约为17000元/平米。

但是，上述有利因素能否转换成创地价新高的动力呢？若青山湖科技城地块创下地价新高，按照13662元/㎡的地价测算，保本房价为21157元/平米。这个价格可能不会为市场所接受，这是因为：

一、由于此次两宗地容积率在2.5，无法通过高低配提高溢价。

二、目前的新房售价控制较为严格，如果达到保本价格，需要在目前的售价上涨8000多元或65%左右，这么大的价格差距会使竞拍的参与者疑虑。

三、与目前青山湖地区一些二手低密度项目的成交价来看，一些房企测算未来高层房价售价时，大多把价格预期从现在的一万二三拉抬到明后年的一万五六左右，倒推过来，地价大概在8000-9000元/平米是比较合适的，超过这一区位的出价属于偏激进。泰禾最近收购同人山庄项目，该项目是一个低密度项目，综合收购成本大概在9000元/㎡左右。

青山湖地区最近一次出涉宅地是8月25日，就是宝龙竞得的青山湖科技城轻轨站周边商住地块，楼面价仅5325元/㎡（商业占27%的比例）。

虽然明天出让会上，不排除开发商预期较高，会给出较高的报价，但是如果创下新高（13662/㎡），将带来21157元/平米的保本房价，这一高成本在短期将带来较大的风险。

2、富阳银湖科技城VS临安青山湖科技城，谁的预期更高？

临安区的青山湖科技城与富阳区的银湖科技城，很有对比价值，而富阳银湖科技城的最新价格标杆，已经具有参照：就在本周一，绿城进驻银湖科技城，以9553元/㎡、自持13%拿地。比较临安与富阳的两大科技城，好地研究院认为，临安青山湖科技城的发展潜力将有更强的支撑。

首先，从区位来看，杭州第十区临安的青山湖科技城，和杭州第九区富阳的银湖科技城，分别是临安和富阳接轨杭州中心城区的桥头堡。

但不同的是，银湖科技城与之江转塘毗邻，临安受未来科技城的影响，从需求溢出距离来看，未来科技城方向更为直接。

但从价格差距来看，之江与银湖的价差更大。

其次，从交通来看，青山湖科技城和银湖科技城都有在建的城际线。

杭临城际铁路途径青山湖科技城，直达城西的未来科技城、老余杭等板块，并连接地铁3号线和5号线，未来有预期与杭州西站接轨。

杭富城际铁路途径银湖科技城，直达之江等板块，连接地铁6号线。

从交通维度来看，青山湖科技城更有优势。

第三，从环境来看，青山湖科技城和银湖科技城都是环境优美，依山傍水，适合打造低密高端居住区。

最后，从产业来看，青山湖科技城和银湖科技城都是科技型产业。不过青山湖科技城作为城西科创大走廊的三城之一，政策倾斜力度更大。

附：本次出让的3宗涉宅地点评

◆青山湖两宗地块

1、从区位来看，位于青山湖科技城的核心位置

今年8月临安撤市设区，对于城西科创大走廊建设、融入主城区、加快发展更为有利，可以吸引更多的社会资本。

青山湖科技城是杭州城西科创大走廊的重要一城，规划定位为国内一流、国际先进的科技资源集聚区、技术创新源头区、高新企业孵化区，未来的发展前景可谓一片大好。

这2宗地块位于青山湖科技城的核心位置，地理位置优越，坐享优质区域和政策倾斜。

2、从交通来看，紧邻杭临城际铁路站点

这2宗地块距离杭临城际铁路科技城站750m（在建），预计2019年和杭州地铁5号线同步开通。

此外，地块经科技大道可连通文一西路，经102省道可连通天目山路，享受城西完善的配套和基础设施，并直达杭州市中心。

3、从配套来看，未来生活可期

商业方面，享受星汇城30万方城市综合体商业辐射。地块北面是宝龙项目，含不小于9万方商业综合体。此外，自身含大体量商业商务用地，需打造商业综合体。

教育方面，育才小学隶属杭州锦绣育才集团，教学质量优质。

医疗方面，紧挨着B3-04地块的就是规划的浙江大学医学院附属第二医院青山湖院区，项目总投资25亿，床位1200张，是临安首家三甲医院。未来建成投用后，将进一步提升青山湖科技城医疗配套水平。

◆锦城街道长路畈地块

1、从区位来看，地块位于锦城街道，享受生活便利

临政储出(2017)38号锦城街道长路畈地块周边为成片居住区，居住氛围成熟。距区政府3.0公里，距离临安汽车东站3.5公里。

2、从交通来看，临近杭临城际铁路，路网成熟

地块距离杭临城际铁路临安广场站1.0公里，预计2019年建成与地铁五号线同台换乘。经苕溪北街进入科技大道，可连通文一西路；经吴越街进入102省道，可连通天目山路，直达杭州市中心。

3、从配套来看，周边商业、教育资源丰富

地块直径范围1公里内有万华广场和苕溪时代生活广场，满足市民日常购物之需，1公里内有锦城第四中学、晨曦小学、临安区实验初级中学等学校，距离临安区人民医院2.7公里，整体配套齐全。