好地网6月15日讯（研究员 康淑）6月16日（周五），沉寂三年之久的余杭临平新城西区块（星桥）L-41地块将出让。

地块东至星桥大道、南至天都大道、西至星源路、北至学前路，规划为住宅用地，出让面积76474㎡（约114.7亩），容积率1.5，建筑面积11.5万方，起价112417万元，起始楼面价9800元/㎡。

地块指标

值得一提的是，新平新城西区块L-41地块与主城区土拍规则不同，少了70%这一档：当土地溢价率达到50%时（上限总价168625万元，上限楼面价14700元/㎡），转入竞投自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持比例为100%时，转入现场投报配建养老服务用房的程序。

据好地研究院了解，挂牌期间溢价率已达47.9%，楼面价已达14683元/平米，已经超过多数有意向的房企的心理价位，因此明天的场面或可能较“冷清”。

但毕竟和封顶价只差了200万元，现场竞价大概率将首轮就转入投报自持比例阶段，且自持比例可能会达到10%，支撑因素如下：

一、地铁3号线终点站上盖物业

临平新城西区块L-41地块交通十分便捷，是地铁3号线终点站——星桥路站的上盖物业，附近星桥大道、天都大道等主干道可以衔接临平“三路一环”快速路。

地块交通图

周边配套丰富完善，北面紧邻星桥中心小学，一公里内有天长教育集团的时代小学，南面紧邻在建的嘉凯城•城市客厅。同时，东南面紧邻建设中的森林体育公园，西面1公里还有天都城欢乐四季公园。

二、容积率较低，可配置排屋

星桥宅地容积率仅1.4-1.5，可以打造高层和排屋的结合，排屋可为项目提升利润。

三、板块久未推地，新房稀缺且涨价明显

根据好地数据库，临平新城西区块最近一次宅地出让是在2013年10月，经纬以5169万元拿下星桥街道星翰路以北、星韵路以东地块（经纬•美耀湾项目），成交楼面价2730元/㎡，溢价率仅0.41%。

经纬•美耀湾项目详情

临平新城已空窗三年之久，地块较为稀缺，未来竞争压力较小。由于距离板块上次推地已经有段时间，地价涨势明显，尤其是杭州土拍新规下土地市场格局改变，此前的地价并不具备借鉴性。因此，这宗地块具有重要的参考意义。

据好地研究院调研，星桥板块已无新房在售。高层（广夏•天都城；毛坯）的二手房价约1.4万-1.5万元/㎡，排屋（通和•十二橡树；毛坯）的平均价格约2.4万-2.5万元/㎡。

从房价走势来看，2017年以来，星桥板块房价明显抬升。不少开发商和中介表示，年后房价已经涨了25%-30%，由于板块未来潜在供地较少，区位优越，且随着配套逐步完善，房价还有进一步上涨空间。

四、对比丁桥地块，自持比例或达10%

由于临平新城西区块L-41地块（星桥路站上盖）和今天成交的丁桥单元R21-05地块（靠近3号线笕丁路站）都在地铁3号线和临丁路的沿线，地铁仅间隔3站，因此可以进行比价。

根据好地网测算，当临平新城西区块L-41地块溢价率50%时，即锁定价格上限，上限价格168625万元，上限楼面价14700元/㎡。

按照排屋和高层面积1：1的计算，平均房价约在19500元/㎡（高层按14500元/㎡，排屋按24500元/㎡5）。

经计算，临平新城地块的房价地价比为1.33，略低于丁桥地块的1.40。鉴于丁桥地块属于主城区，地段更好，临平新城地块的自持面积比例不会高，但也需要一定的竞争才能拿下，最后的争夺或将在过了10%的槛之后。

价格测算表

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