经过前几次的经验积累，开发商打法有变：挂牌期间无论报什么价，最后都会进入现场竞拍阶段，都会因溢价达到70%进入自持阶段，因此这次没有再出现排队报价的情况，截至周三下午发稿时，4宗地块新的挂牌价仍然是底价。如此看来，所有的实力和底牌将保留到最后，在现场出让会上见分晓。
导读：三大支撑因素
1.上限地价与房价仍有价差
2.板块久未推地，土地市场格局变化
3.区位优势明显，新房接近零库存
好地网6月14日讯（研究员 方晓泉、康淑）6月15日（周四），杭州将出让4宗地块，2宗宅地位于蒋村和丁桥，2宗商地位于之江和翠苑。总出让面积202.9亩，可建面积34.9万方，总起价40.55亿元。
地块指标表
这是杭州土地出让新规下，杭州第六场土地出让会，也是蒋村板块和丁桥板块首场土地出让会。
蒋村单元XH0607-04地块是蒋村最后一宗宅地，且距离板块上次出让宅地已经时隔三年之久，板块内已无竞品项目，因此该地块受到高度关注。
丁桥单元R21-05地块各项条件也较优越，丁桥板块上次出让宅地是在7个月前，当时的房价在1.8-2万，而地价拍到了1.8万，如今房价（二手房价）已经达到2.2-2.4万（不含税）。
有别于前几次，截止目前，4宗地块新的挂牌价仍然是底价，这充分反映出各房企对市场已经达成了统一的认知：挂牌期间报价再高，最后都会进入自持阶段，还是把所有的实力和底牌保留到最后的现场出让会上见分晓吧。
好地研究院认为，开发商将发力抢夺蒋村地块（稀缺，可参考滨江襄七房地块）和丁桥地块（总价不高），两宗地块大概率会达到封顶价格（溢价率70%），最终自持面积比例也可能较高，甚至有机会创主城区新高。究其原因，主要有三大支撑因素：
1. 上限地价与房价仍有价差
溢价50%、70%时价格测算表
根据测算，蒋村单元地块上限价格431767万元，上限楼面价31698元/㎡。周边已经没有新房在售，二手房价格约3.5-4万元/㎡（万科•西庐，不含税）。最高二手房价比上限楼面价高8000多元/㎡。
丁桥单元地块溢价率70%时，即锁定价格上限，上限价格97940万元，上限楼面价17167元/㎡。周边新房基本售罄，二手房价格约2.2万-2.4万元/㎡（中旅•城仕公馆，龙湖•名景台，广宇•东承府；不含税）。二手房价比上限楼面价高近7000元/㎡。
2.板块久未推地，土地市场格局变化
蒋村板块和丁桥板块，在杭州土拍新规后尚未推地。无论是和最高地价、还是上次拍地相比，土地市场都发生了巨大变化。
蒋村板块上一次竞拍宅地是在2014年2月，融创以10961元/㎡的楼面价拿下蒋村单元E-01地块（融创•河滨之城西区），此后至今三年时间，蒋村板块再无宅地出让。而蒋村的最高地价要追溯到2010年11月，绿城以楼面价17196元/㎡拿下杭政储出[2010]52号蒋村单元B-19地块（绿城·西溪诚园其中1个组团），已经时隔近七年之久。
丁桥板块上一次竞拍宅地是在去年11月，郑州绿都以楼面价18516元/㎡拿下丁桥单元R21-02地块（绿都丁桥项目），溢价率高达100.73%，这也刷新了丁桥板块的最高地价记录。
上次成交和最高地价地块详情
3.区位优势明显，新房接近零库存
蒋村板块位于浙大紫金港校区和西溪湿地之间，浙大科技园、浙江大学、蒋村、西溪湿地新城了“园、学、住、游”的轴线，还可以享受紫金众创小镇和未来科技城的产业辐射。板块内多条主干道贯通，地铁5号线蒋村站距离地块约900米。周边居住氛围浓厚，交通、医疗、教育、商业配套齐全。
蒋村单元住宅项目少，目前无新房，二手房也几乎有价无市——如万科•西庐，二手房供应量很小，价格在3.5-4万。
丁桥板块位于主城区半小时生活圈内，通往市中心主要干道路网及交通动线已基本成熟，规划中地铁3号线，距离笕丁路站仅200米。景观优势明显，临近半山森林公园、皋亭风景区、十里桃花公园（在建）等优质景观资源。此外，智慧小镇兴建，教育、医疗、商业等各项配套设施逐步完善。
丁桥板块存量稀缺，在售楼盘进入尾盘，存量稀缺，同时邻近的长睦和田园板块存量也较小。
综上三个原因，两宗地块条件优越，特别是蒋村地块，可谓“绝版宝地”，甚至比滨江襄七房地块更稀缺，那么，自持比例是否会超过此前最高的滨江襄七房地块（住宅部分自持比例36%）。
两宗地块将花落谁家，6月14日（周四）下午14:30，请关注好地网带来的直播。
附：地块位置图
▼转塘单元XH1812-07地块（G-20地块），杭政储出[2017]20号地块，规划商业商务用地，出让面积46497㎡（69.75亩），容积率2.5，建筑面积116242.5㎡，起价62551万元，起始楼面价5381元/㎡。
▼翠苑单元XH0905-14地块，杭政储出[2017]21号地块，规划商业商务兼容社会停车场用地，出让面积8269㎡（12.4亩），容积率4.8，建筑面积39691.2㎡，起价31364万元，起始楼面价7902元/㎡。
▼丁桥单元R21-05地块，杭政储出[2017]22号地块，规划住宅用地，出让面积23772㎡（35.66亩），容积率2.4，建筑面积57052.8㎡，起价57612万元，起始楼面价10098元/㎡。
▼蒋村单元XH0607-04地块，杭政储出[2017]23号地块，规划住宅用地，出让面积56755㎡（85.13亩），容积率2.4，建筑面积136212㎡，起价253981万元，起始楼面价18646元/㎡。
