好地网5月23日消息（研究员 康淑）昨天（5月22日），嘉兴土拍顺利落下帷幕，出让金总额达73.69亿元，最终“幸运儿”是卓越、新大骏宏、淮矿、阳光城、新希望、奥园和世茂七家房企，其中卓越竞得两宗。

出让会现场

400余家开发商参与，遍地马甲、多则几十家，千人大剧院近满座，第一块地竞拍不到5分钟即达到并超过最高限价，鏖战历时八个小时……

这次土拍具有特殊意义，直至今天业内依然对此津津乐道。最终的战果已经呈现，背后有怎么样的利益驱使，导致了昨天土拍史上的这一刻呢？

据好地研究院分析，有三个利益驱动：

利益驱动一：政府严防地王再现，开发商趁机捡便宜

中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。为此，嘉兴新政频出，从需求和供给两个方面双管齐下，调节嘉兴房地产走势。

土拍前夕的5月20日，嘉兴开启楼市“限售令”，严控短炒。嘉兴对非本市户籍居民家庭，以及对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，同样规定住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

与此同时，嘉兴扩大土地供应。5月22日，嘉兴一次性出让8宗地块，并首次采用最高限价和摇号的方式确定竞得人，有效地将“地王”扼杀在摇篮里。

本次土拍8块地中，楼面价最高的2017南-009地块（10038.46元/㎡），相比中铁建在2016年9月创下嘉兴的“地王”记录（楼面价10040元/㎡），仅便宜了不到2元/㎡。

政府费尽心思地严防地王，限制高价，导致8宗地块的成交价在绝大部分房企可承受的范围之内。在较低成本拿地的诱惑下，各房企蜂拥而至，趁机捞便宜。

当然，最终是不是真的捡到便宜了，还要结合其楼面价与周边楼价和周边地价的数据来看一览究竟。

8宗地块的楼面价、周边房价和周边地价对比表

据好地研究院调查，5宗进入摇号环节的地块，从这5宗个地块的楼面价与周边房价的比较来看：

世茂项目(2017南-010地块，楼面价9125元/㎡）周边二手房价已达一万六。

阳光城项目(经开2017-11号地块，楼面价9125元/㎡）周边房价达一万五。

新希望项目（2017南-009地块，楼面价10038.46元/㎡）所在的湘家荡，普通高层一万二三，排屋价格在一万五以上。

卓越的秀洲项目（2017嘉秀洲-014号地块，楼面价10016.67元/㎡）周边房价只有一万二左右。

因此从房价与地价的比角度，世茂和阳光城项目要更合算。

没有进入摇号环节的3宗地块均位于秀洲区。这意味着，奥园、新大及卓越分别竞得的新滕镇、洪合镇、王江泾镇地块已经超越了大部分开发商能够接受的价格线。

奥园项目（2017嘉秀洲-015号地块，楼面价6211元/㎡）周边二手房价普遍在七千多，高一点的也只卖八千多。

新大项目（ 2017嘉秀洲-016号，楼面价6000元/㎡）周边房价八千左右。

卓越项目（2017嘉秀洲-017号地块，楼面价3867元/㎡）周边房价不到一万。

对比看来，按照6000元/㎡的地价作为参照，尽管尚有利润空间，这3宗地块的成交楼面地价已经大幅超出了预期。

利益驱动二：抢占环沪蛋糕，嘉兴地价相对较低

开发商抢滩环沪，是当前土地市场的又一特征。其中苏州（苏州主城区、太仓、昆山、常熟、张家港、吴江）、嘉兴（嘉兴主城区、嘉善、平湖、海宁、海盐）、南通（南通主城区、通州区、海门、启东）环沪概念最强。

2017年，环沪区域共出让了85宗地块，总建筑面积7312419㎡，平均楼面价6615元/㎡。

作为地级市的嘉兴，共出让了12宗，总建筑面积1175201㎡，平均楼面价6371元/㎡。

作为地级市的南通，共出让了6宗，总建筑面积281209㎡，平均楼面价3699元/㎡。

作为地级市的苏州，共出让了7宗，总建筑面积1184744㎡，平均楼面价13253元/㎡。

苏州主城区外的其它区域（太仓、昆山、常熟、张家港、吴江）共出让了29宗，总建筑面积2206690㎡，平均楼面价6957元/㎡。

嘉兴主城区外的其它区域（嘉善、平湖、海宁、海盐）共出让了27宗，总建筑面积1820556㎡，平均楼面价6322元/㎡。

南通主城区外的其它区域（海门、启东）共出让了4宗，总建筑面积644019㎡，平均楼面价3089元/㎡。

苏州、嘉兴和南通主城区及下辖市县楼面价最高地块表

与同级别相比，无论是在嘉兴的主城区，还是在嘉兴的下辖市县，平均楼面价均介于较高的苏州和较低的南通中间。与环沪区域的均值相比，嘉兴主城区，和嘉兴的下辖市县均略低于环沪均值；嘉兴主城区和下辖市县差距不大。

由此可见，嘉兴的地价在环沪区域的楼面价均值之下，仍有一定的上涨空间。环沪蛋糕僧多粥少，开发商们盯住嘉兴这块“肥肉”也在情理之中了。

利益驱动三：战略性进驻嘉兴

从地理位置来看，嘉兴市东接上海、南连杭州湾，北邻苏州、西通湖州，相距均不到百公里。

截至目前，基本实现了到沪、苏、杭、绍、湖等城市的一小时交通圈，嘉兴的长三角综合交通枢纽地位基本确立。

与南通相比，嘉兴在高铁轨道等方面已经较为领先，从上海到嘉兴的高铁动车有接近100个车次，平均5到10分钟一班，半小时左右即可达到达上海。

就在4月，省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区，嘉兴也被外界解读为长三角版本的“雄安新区”试水。上海作为国际经济、金融、航运、贸易中心，但受限于土地、人力成本等问题，上海的产业、资本、人才等资源开始外溢，嘉兴市设立浙江省全面接轨上海示范区可以承接上海资源外溢。

当前，嘉兴与上海在医疗和教育、交通、产业及人才、加强定位功能等方面对接不断加速。

8宗地块诞生了七个得主，除了卓越一家竞得两宗之外，其他六家房企各得一宗。得主中，卓越、新大、淮矿、阳光城、新希望等五家均为初次进驻嘉兴的房企；奥园和世茂为补仓之举。