文/好地网 徐路加
明天（10.15），杭州将迎来四季度首场土拍，出让1宗滨江区四号线杨家墩站宅地，起价10.54亿元。
刚刚过去的三季度，杭州显著放缓供地，共成交14宗涉宅地总出让金141.5亿元，同比减少32.6%，环比减少75.0%。
之所以放缓供地，一方面可能是由于今年上半年供地量大增（同比翻倍），补了很多货的房企短期投资意愿走弱。
据好地研究院监测：去年10月放开限价以来，土拍新产生了98个项目，总可售面积达到592万方，到目前仅去化83万方，去化率为14%，待售库存达到510万方；出让地块住宅总货值2720亿元左右，目前仅销售回款373亿元，剩余货值达到2345亿元。
另一方面，新房去化速度整体有所回落。尤其是在4万元以下价位段项目，普遍中签率持续走高甚至流摇；5万元左右价位段同样因为同类竞品项目增多短期面临“内卷”；相对而言，塔尖项目总体预期稳定。
本次出让地块，处于原4万限价区域，从周边二手房来看，基本也维持这个价格，无明显红利。
目前通过品质的大幅提升具有价格上涨预期，高层预期上或可以参考滨江区近年来首个不限价、白马湖畔的绿城·咏湖雲庐4.5万元/㎡。按照10%左右销售利润率预期，结合地块东西向展布具备一定的高低配设置空间，同时考虑当前的市场形势，溢价率或略超20%。
地块指标表
地块位于滨江区浦沿单元、地铁四号线杨家墩站东侧，西侧即为滨江区此前的供地主力——浦沿，板块此前新房限价4.0万元/㎡，基本保持了摇号去化的状态，但从二手房预期来看，限价红利不明显。
目前，区域周边在售的项目仅沿地铁四号线向南两站、紧靠萧山的春来晴翠园项目，高层价格稍低于3.7万元/㎡，最近三开已经呈现流摇，热度继续回落。相比来看，同样具有零地铁的优势，本地块区位更优。
地块位置图（来源：好地大数据）
考虑到品质提升对于价格有进一步上涨预期，更可比的，可对照滨江区的首个不限价项目，白马湖畔的绿城·咏湖雲庐，高层4.5万元/㎡左右。
高层按照这个价格预期下，按照不限价普遍应对不确定性保留10%的利润率预期20%左右。
如前文所述，目前普遍板块前期扎堆供地下，板块“内卷严重”，本地块同样可以关注到，本月底南侧还有紧邻地块出让，后续仍有供地空间，好在体量均不大。
同时，地块呈现东西向展布，2.5容积率，限高80米，可以具备一定的高低配空间，不过，这也将影响到高层部分的舒适度，继而影响销售去化预期，尤其是对于仍需要有涨价预期的项目。
由于项目体量偏低，如果能打造更优品质产品，那么，可具备原高层限价4万基础上，5千左右的涨价预期，即4.5万元/㎡左右，进一步涨价则将在与两站地铁的春来晴翠园对比中不显性价比，结合区域同类竞品总体可控及高低配的货值提升空间，溢价率或略超20%。
达20%溢价下，意味着项目按原限价4万仅能保本微利，通过品质提升售价至4.5万元/㎡方可实现10%左右的利润率预期。