核心提要：

一、核心区地价继续冲高

二、非核心区成为外来企业入沪通道

三、头部房企势头减弱 意在股权收购

文/好地研究院 方晓泉

今天，上海七批次土拍进行，5宗地块成交总价111亿元，平均溢价率12.7%。

1、热度最高的杨浦滨江宅地吸引9家房企参拍，最终由中铁置业&如皋市交通产业集团以总价27.362亿元竞得，溢价28%，成交楼面价92225元/㎡。

2、普陀真如翠谷二期宅地吸引3家房企参拍，最终由上海城建以总价52.4亿元竞得，溢价12.8%，成交楼面价79324元/㎡。

3、闵行颛桥宅地吸引3家房企参拍，最终由首入上海的浙江精工钢结构集团有限公司以总价5.5亿元竞得，成交楼面价36649元/㎡，溢价11.19%。

4、宝山罗店低密宅地由厦门建发底价竞得，总价23.23亿元，成交楼面价21300元/㎡。

5、青浦新城迷你商住地由首入上海的宇诚集团股份有限公司底价竞得，总价2.7亿元，成交楼面价15505元/㎡。

上海七批次地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、核心区地价继续冲高

杨浦再现板块“地王”。位于内中环的杨浦滨江大桥东区域，自去年土拍限价放开后，地价不断刷新。今天地价继续冲高，达92225元/㎡，比去年11月成交的相邻地块的楼面价81960元/㎡，涨了10265元/㎡，涨幅高达12.5%。

9家房企参拍，刷新板块地价，体现了房企在核心区敢于加预期。

好地研究院测算，中铁置业要卖到13.1万可以有4%的最低合理利润，考虑到保利98项目（均价12.7万）的高认购率和开盘即售罄的成绩，中铁置业充分做好产品，还是能有机会实现。

而相比较之下的，位置稍逊一筹的普陀真如板块，房企出价保持理性。

除了杨浦滨江发展势头高于普陀真如，总价也更低之外，一个重要的原因在于预期确定性。杨浦滨江是已经得到市场验证的板块，有刚刚售罄的保利海玥外滩序98项目作为参照和对标，房企对地块未来的房价进一步抬升并快速去化有信心，推动地价继续冲高。

而普陀真如板块，板块多年断供，房价可以卖到多少还未得到市场的验证，因此房企出价相对理性。好地研究院测算，上海城建只需卖到周边二手房价11万便有4.5%的利润，若产品能够做好，售价略涨，预期利润更充足。

二、非核心区成为外来企业入沪通道

最近两次土拍，外来企业的身影多了起来。继6批次的祺祥旺宇，本批次又有两家企业首入上海。好地研究院认为外来企业进入上海拿地的好时机正在到来，尤其是在竞争程度相对较低的非核心区，原因有：

1、拿地门槛降低。非核心区的小地块总价较低，不少地块总价在10亿以内甚至5亿以内。

2、拿地确定性高。非核心区底价拿地概率大，即使有竞争，溢价率也不高。

3、利润有保证。非核心区的楼面价进一步降低，即使去化周期长，项目仍有利润。

以宇诚为例，拿下的青浦新城地块总价2.7亿，是今年上海总价最低的。地块距离地铁仅300米，在青浦新城属于最好的位置，相比竞品（如印象青城、盘古项目），拥有更好的交通条件、城市界面和开发条件，该项目的去化不愁。

精工控股，虽然对上海市场不熟悉，主业也并非房地产，但击退象屿拿下颛桥宅地，以较小代价，实现进入上海的战略意义。

预计今年内还会有新面孔出现在上海土地市场。

三、头部房企势头减弱 意在股权收购

本批次，头部央企势头减弱，中海没有强势深耕真如，保利发展没有强势深耕杨浦滨江。招商参拍了2宗地块，但基本不出价，同样表现的还有华润。

原因在于四家头部央企巨头，都集中了大笔资金投向产交所，意在股权收购。

就在昨天，保利发展联合上海地产拿下了余杭路+新江湾组合地块，总价58.5亿，后续还要接着拿山寿南里和浙兴里两个项目。

招商蛇口和中海即将联合拿下东安新村地块包，总价达到440亿。

华润刚在不久前联合南房以总价244.7亿拿下耀华+余庆里组合地块。

四大央企的资金重仓股权市场，意味着年内土拍市场出现了一个窗口期，对于此前参拍和出价积极但未拿地的房企来说是个利好。