核心提要

一、杨浦滨江地块：地价或将破9万

二、普陀真如翠谷二期地块：较大概率超8万

三、闵行颛桥：地价在4万以内

四、宝山罗店：大体量低密地块，底价或低溢价

五、青浦新城迷你商住地：特殊要求下，预计底价

文/好地研究院 方晓泉

明天(9.4)，上海七批次土拍即将举行，5宗地块起价98.7亿元。

地块指标

分布图（来源：好地大数据）

好地研究院对本次土拍分析如下：

一、杨浦滨江地块：地价或将破9万

杨浦滨江地块预计会是热度最高的，预测溢价率至少拍到25%，地价9万。

这块地体量不大，建面3万方，起价21.4亿，总价可控。

位置非常好。紧挨着内环和杨浦大桥，杨浦滨江是最近几年全上海发展势头最强劲的板块之一，汇集了美团、哔哩哔哩等高端产业。还有复兴岛量子城市的规划充满发展潜力。

新房市场也非常热，地块东面是认购率超过200%、开盘即售罄的保利海玥外滩序98项目。

按照保利12万7的售价，地价拍到9万，还有3.6%的利润。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、普陀真如翠谷二期地块：较大概率超8万

热度第二的，预计是普陀真如翠谷二期地块。上个月，一期商住地块已经由中海拿下，溢价14%。二期是纯宅地，更有吸引力，起始总价46.5亿。

高总价挡不住房企拿地的热情，预计竞争会较为激烈，原因在于：

第一，板块能级高。真如是上海城市副中心，普陀区的中心。地块所在的真如翠谷，具有高标准的规划和建设要求。

第二，板块已经断供多年，区域内改善需求旺盛。

第三，地块没有中小套型要求，产品发挥空间大。

地块楼面起价7万，预期房价按照11万元算，预测地价拍到8万，对应溢价率15%，利润有3.7%。如果房价看到12万，预测溢价率拍到25%，地价8万8，利润有4.2%

地块位置图（来源：好地大数据）

以上两宗地块均位于内中环，属于核心区域。另外三宗地块，虽然位于外环外，属性也较优质，各有看点。

三、闵行颛桥：地价在4万以内

闵行颛桥地块体量小，建筑面积仅1.5万方，起始总价4.9亿；板块比较成熟，距离地铁站900米，较低的参拍门槛预计会吸引中小规模房企参拍为主。

地块楼面起价3.3万，参考6月份颛桥板块成交地价约3.9万，预测本次最终地价在4万以内，溢价率不超过21%。

地块位置图（来源：好地大数据）

四、宝山罗店：大体量低密地块，底价或低溢价

宝山罗店地块容积率不高，4宗子地块容积率在1.2-1.6不等。毗邻美兰湖景区，距地铁500米，商业、教育配套齐全。地块起价23亿，预计会吸引擅长打造低密项目的品牌开发商，板块内深耕的房企也会参与。

地块楼面起价2.13万，考虑到项目体量不小，以及周边市场情况，预测较大可能底价或低溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

五、青浦新城迷你商住地：特殊要求下，预计底价

青浦新城出让的是一宗迷你商住地，建筑面积1.7万方，起价2.7亿元，是今年以来上海总价最低的地块。距离地铁站300米，青浦新城站未来将实现三线换乘。而地块商业部分提出了要求，需要拿地企业具备相关的能力。

地块楼面起价1.55万，考虑到商业部分的要求，较大概率会以底价或低溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

附：土拍时间表