核心提要：
一、西湖区三墩莲池路TOD地块，预计低溢价
二、拱墅区石桥地块，溢价有望超过20%
三、临平星桥地块，或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（7.29）杭州将出让3宗涉宅用地，总起价46.1亿元。包含三墩北莲池路站TOD地块、石桥华丰北苑宅地及临平星桥中学北低密地。
三宗地块特征不一，或在当前市场中反应不同的市场热度：
1）西湖三墩北莲池路站TOD地块：包含15%商业商务，且涉及地铁下穿影响，作为板块首宗不限房价地块，且具有较高的开发难度。从周边市场看，新房价格预期或达到3.8万元/㎡，较此前限价有显著上涨预期，但结合地块特征，拿地企业需要有资金实力、地铁协同开发能力，商业解题能力、产品力这“四力”兼备。考虑开发难度，预计低溢价。
2）拱墅石桥地块：相较周边近期出让地块区位稍优，以绿城溪听晓月项目3.6万价格销售预期，达绿城地块地价利润空间超10%，且项目更有部分低密空间可塑造。尽管整体市场下行，但结合地块属性，溢价仍有望超20%。
3）临平临平星桥中学北低密地：本次地块与月初出让的中德天诚地块较为相似，拿地价格较低、房地价差空间充足，但未来销售有一定压力，预计低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、西湖区三墩莲池路TOD地块，预计低溢价
地块指标表
本次出让为莲池路站TOD地块，包含15%商业商务，且涉及地铁下穿影响。作为板块首宗不限房价地块，且具有较高的开发难度。从周边市场看，新房价格预期或达到3.8万元/㎡，较此前限价有显著上涨预期，但结合地块特征，拿地企业需要有资金实力、地铁协同开发能力，商业解题能力、产品力这“四力”兼备。
地块位置图（来源：好地大数据）
①地铁建设从方案设置到开发进程的全面影响——考验前置沟通与协同能力
地块超过一半面积位于地铁控制区内，仅在前期设计方案层面，存在开发节点不可控的风险。典型如今年一季度末出让的望江TOD——同样涉及地铁下穿，目前仍未规划公示。且商业预计部分设置于站点之上，上盖开发方案须与地铁出入口、风亭等同步设计前置，但建设则待地铁站地下主体完成后置建设。
其中15.9455亩（横跨地块）涉及借地，最迟至2027年6月底，也即说项目开发将与站点建设同步，考虑地铁明确的通车节点，如何做好两个项目同步开发，将极大考验相互协同能力。
尤其是地块商业部分，在此背景下，待地铁完成后商业与住宅“一本证”竣备，其时长较一般项目显著拉长。
②建设成本上，也有显著提升
除支付合同约定的预留工程费用（预计7060.83万）外，为保障地铁与项目的安全性，地铁交接面地下连续墙施工成本预计也达大几千万；此外，根据项目建设要求，住宅及商业按三星级绿建进行设计，预计较常规项目成本提升3%。
③3万方商业——考验运营能力
地块总建面达到20万方，起价近27亿元，预计总投入超过55亿元。项目的盈利在住宅货值的提升预期和商业部分赋能。
核心能力体现在达3万方的商业，不仅最小800㎡的要求，尤其是当前市场环境下销售难度加大，更佳的实现途径是通过长期运营现金流实现其价值。而在商业遍地开花的杭州，考验不小！这需要有足够的品牌号召力和操盘能力。
④区域多项目待推的竞争——产品力的较量
南侧三墩板块，与地块价格预期相当。今年保利置业摘牌的两宗地块，以打造同类型高层业态为主，待售总体量达12万方左右。并且根据规划，南侧仍有宅地待推，或于下半年出让。西侧云谷板块，同处地铁站点周边的悦海棠轩、观紫金宸庐，总体量也超12万方，或有一定价格优势。
项目受一定高架影响，如何跑赢具有先发优势的周边项目，既需有品牌认可度，也需有产品力的呈现。
预计：综合以上因素，项目预计以具有一定地铁开发经验的头部企业参与为主，预计低溢价。
二、拱墅区石桥地块，溢价有望超过20%
地块指标表
地块位于拱墅石桥单元，上周西房已竞得西北侧300米石桥单元GS130201-40地块，成交楼面价仅15295元/㎡。
相比西房地块，本地块体量更大、区位更优，或有更高预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边此前还出让的3宗不限房价地块来看：
①2024年10月15日出让的石桥单元GS130201-56地块（绿城·溪听晓月，存高层，已售罄），销售均价3.6万且均摇号，实际地价约19110元/㎡，利润率近15%。
②2025年2月25日出让的石桥单元GS130202-42地块（缦萃璟逸府，待售），2.0容积率下规划部分叠墅，实际地价达到23650元/㎡。
③2025年2月25日出让的石桥单元GS130201-35地块（棠悦芳华轩，待售，纯高层），实际地价约18100元/㎡。
对比以上地块，本次地块在形态、区位、可打造空间（容积率1.9），甚至或稍优于缦萃璟逸府地块，对应溢价40%。但考虑到区域更高的存量竞争和市场下行因素，较难达到。
若以绿城·溪听晓月地块对比，本地块区位相当且容积率更低，按此实际地价19110元/㎡地价测算，溢价在20%左右。
预计：以绿城溪听晓月项目3.6万价格销售预期，达绿城地块地价利润空间超10%，且项目更有部分低密空间可塑造。尽管整体市场下行，但结合地块更优区位下，溢价仍有望超20%。
三、临平星桥地块，或低溢价
地块指标表
地块位于临平星桥天都城东、星桥中学北，北侧依上塘河水系，适宜低密打造。
地块位置图（来源：好地大数据）
板块内近期成交的天德天诚建设地块，楼面价11007元/㎡，溢价10.07%，两宗地块无论从容积率还是配套上，均具有较高的相似度。
临平区当前以低密为主要供地方向，持续吸引本土及外来民企进驻。板块较乔司区位区位略逊，因此在产品溢价空间上、后续销售上，结合同期供地下，相对有一定压力。
预计：本次地块与月初出让地块较为相似，拿地价格较低、房地价差空间充足，但未来销售有一定压力，预计低溢价。