文/好地网 徐路加

今天（5.20），杭州首批品质提升试点项目，主城区3宗宅地出让，成交总价42.5亿元。

尽管有品质提升要求，在整体属性较优下，呈现较强竞争，整体竞争水平符合本网昨日前瞻预期（链接）：

● 保利置业加仓三墩板块，以51.38%溢价、17.1亿元竞得三墩单元XH010401-24地块。

相较其今年3月底竞得的北侧相邻地块（2.3容积率，规划高层+叠墅），本次2.6容积率提升，楼面价稍有下降。但以2.29万/㎡左右实际楼面价测算，周边3.4万左右的二手房仅能保本，未来高层价格预期3.8万/㎡左右，与上月底热度相当。

● 西房深耕东新，以41.93%溢价、16.2亿元竞得东新单元XC0603-R21-01地块，成交楼面价达到41305元/㎡。

虽仅1.8容积率但36米限高下，与小高层打造与此前周边的泊璟杭粼府（限价5万）可比性较高，预期6万左右的房价，意味着房价涨幅在20%左右。

● 中天&海威联合体继续发力，以25.32%溢价竞得滨江区长河单元BJ050201-80地块，这是其一年左右以来共同竞得的第5宗地块。

作为滨江区近15年来首宗纯低密（容积率1.1），近2万/㎡楼面价未来可占据主动，若周边拆迁启动整体打造，或有超预期受益。

本次的市场背景是：

①二手房、新房市场在4月份回落；加预期非限价项目整体待推；

②为首批品质提升试点项目，一定程度上成本有提升；

③后续“现房”销售传闻。

综合以上因素下，第三点，对于后续“现房”推行的预期因素，或更占据主导，引发强竞争。尤其对于在杭土地储备较少的房企，显示出对于优质地块，房企仍积极看好。

好地研究院认为，针对如本次这样的较核心地块，当前存在两股补仓力量：

一是低库存房企的“被动型”补仓。

典型如西房，随着东新单元内南侧宸樾恒玖府清盘，在杭州基本已无储备，本次同板块供地自然成为最佳的补仓标的。

包括今天的其他拿地房企，均没有往期项目滞销的因素拖困，也没有前期大量的土地储备，仍有强补仓动力。

而构成部分活跃房企低库存的核心因素，是此前的“双限”、“单限”。完全恢复市场化后，本土头部企业、央国企在去年底-今年初一定的拿地规模且目前待售背景下，构成当前较好的补仓窗口期。

二是出于“现房销售”忧虑而“主动型”的补仓。

“大力推进商品房销售制度改革”、“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”的表述和河南信阳现房销售政策的出台、外媒小作文，已一定程度上引发了市场对于后续“现房”销售的忧虑。

尽管目前杭州有着60余个、超2000亿货值的新项目待推压力，但若“现房”全面推行，仍存在预计1年左右的供应空挡期。

无疑，选址杭州、选址优质地段提前布局，不论是否近期推出，可两手准备。

包括今天东新地块，17家单位参拍，创了今年新高，更有外地民企出手。

面对4月以来的回落压力，降准、降息已落地，是否有进一步政策提振？是否如传闻现房执行？

静待6月底。