核心提要：
一、市北“天街”北地块，溢价率或超40%
二、闻堰浦炬街站南低密，溢价率有破百可能
文/好地网 徐路加
明天（4.22），萧山区两宗优质地块将出让，总起价27.33亿元。
其中，位于市北板块北翼、紧靠解放河和世纪城的萧山城区市北单元XS070101-26地块,在本就占据核心区位优势下，南侧留用地近期传出利好或打造萧山首个“天街”，地块价值更加凸显。（链接：咫尺天街？下周二将拍萧山市北地块再迎利好）
同样紧靠滨江区（仅隔福源河）的闻堰低密地，依山傍水、紧邻地铁四号线浦炬街站，预期也有较高热度。
不过，由于本次土拍是4月7日中美贸易战升级之后的首次，这一重大事件会不会让房企降低预期呢？明天的热度将验证这个假设。
按照往期热度，不考虑贸易战对房企预期的影响，好地研究院预计：
①市北“天街”北地块，具有近世纪城、滨江区的核心区位优势，丰富的配套资源和南侧“天街”预期，契合改善性需求，高层价格有望向世纪城南5万左右价格看齐，溢价率预计超40%。
②闻堰浦炬街站南低密，地块位于滨江和萧山交界处，结合周边环境可打造与相邻浦沿板块差异化的低密产品，起价较低，溢价率有望破百。
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、市北“天街”北地块，溢价率或超40%
地块位于市北板块北翼，紧靠钱江世纪城和滨江区，是板块区位价值最高的区域。
周边更是汇集城市核心配套，奥体印象城、信息港公园、浙大妇产科医院、浙二博奥院区、杭二中钱江学校等均在1公里步行范围内，距在建十五号线丰二路站也仅200米。值得注意的是，地块南侧留用地或打造萧山区首个“天街”。
地块呈东西向沿解放河展布，2.2的容积率下具备一定的低层业态打造空间。即使以高层打造，也具有较高价格预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
同板块西侧的奥印潮观府，虽仅限价3.95万，实际考虑车位的溢价，实际成本约4.3万/㎡，仍极低中签率快速清盘。仅滨江项目包括春江悦茗小户型最高单价也在4万左右，翠语华庭稍大户型更是4.5万。
相比限价时期包括石漆外立面，当前加大投入提升产品品质的大氛围下，将为价格上涨形成支撑。
世纪城南翼区块今年出让的两宗地块价格预期也具有较好参考性，英冠、绿城项目高层预计超过5万。
好地研究院认为，本地块兼具区位、配套和环境优势，地块东西展布特征也适宜房企产品业态设置，南侧天街预期让地块未来更具“卖相”，从小环境来看较世纪城南地块更优，售价预期看至5万左右。与萧山新城区同等价格对比中，也稍具优势。
以5万的价格测算，溢价至40%时仍有望实现超8%的预期利润率。
预计：地块大区位核心，小区位更基本无短板，契合改善性需求，作为区域内近期可出让的最优地块，预期具有强竞争，溢价率有望超过40%。
二、闻堰浦炬街站南低密，溢价率有破百可能
地块位于萧山与滨江区的交界处，紧邻地铁四号线浦炬街站。1.1容积率、35%的建筑密度，可打造联排、叠墅的纯低密业态产品。
作为低密地块，南靠山体、背靠水系，距离钱塘江仅800米，相比北侧浦沿以高层产品为主，将较好承接滨江区的产业客群。
地块位置图（来源：好地大数据）
价格预期上，周边的戈雅公馆沿江二手排屋成交价已近5万。本地块形态不规则，且有南侧山体影响，或需以联排+叠墅打造。
即使考虑与滨江行政区的差异，以4万的叠排价格（毛坯）直接对标同价位的浦沿的高层，具有相当认可度。考虑地块起价较低，溢价率破百实际楼面价2.3万元/㎡，仅相当于浦沿的高层地块地价，按照4万价格测算，预期利润率超15%。
预计：7万方的体量不大，与上游板块产品业态有差异性下，虽非一线江景但合理定价下预期有较强的市场认可度，溢价率有望破百。