核心提要：

一、拱墅石桥地块，溢价有望略超35%

二、西湖云谷地块，溢价有望达50%左右

三、萧山江南科技城地块，溢价有望超40%

四、萧山世纪城地块，有望超34%

五、富阳鹿山商住地块，预计底价

文/好地网 徐路加

明天（2.28）杭州将迎来本月的最后一次土拍，5宗地总起价47.65亿元。

以城东新城、钱江世纪城为代表的核心板块，到石桥等首改区域，杭州今年的土地市场热度持续提升。

本次地块包括石桥、云谷、江南科技城等，也多处于此前3万左右价位段区域，是否在核心板块带动下，涨价预期进一步扩面呢？

好地研究院结合地块周边情况，结合目前的市场预期，预计：

1）拱墅石桥地块：相比同板块上周出让的中天&海威地块位置稍逊，但高热的市场行情下，预期房价也有望到3.5万，溢价或略超35%。

2）西湖云谷地块：此前2.8万的限价显然偏低，整体价格或看至三墩北水平（3.5万左右），若按照8%的预期利润率测算，溢价在50%左右。

3）萧山江南科技城地块：是区域内的首宗低密地，相比存量有显著的差异性，灵活的产品设置空间和区位条件，价格存在看涨预期，溢价率有望超过40%。

4）萧山世纪城地块：与一月份英冠竞得地块有较强可比性，结合市场预期火热行情，最终溢价或略超该地块水平，即超过34%。

5）富阳鹿山商住地块：住宅（含配建）占比仅14%，其余的占比46%的商业和40%的商务写字楼，均需整体持有但可整体转让，或以区内深耕企业参与，底价。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、拱墅石桥地块，溢价有望略超35%

地块位于石桥单元北翼，东靠秋石快速路，所在武林新城板块在产业更新同时，已形成较浓厚的人居氛围。

同时，区域受市场行情波动影响较大。西侧，包括滨江·春语蓝庭、大家中天·春樾星宸，此前新房限价3.32万元/㎡，从2020年的低中签率到2021年后流摇，目前春语蓝庭二手房（小户型为主）价格大致在3.1-3.3万元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

随着限价放开品质提升带动下，较优区位项目价格有一定上涨预期。如东南侧1.2公里绿城去年10月拿下的溪听晓月项目，放风价或在3.5万元/㎡左右。相比来看，本地块距离地铁稍远且有一定高架干扰，稍逊。

城北区域内，包括桃源板块建发云栖上宸地铁口3.4万限价的项目（距离2公里），也有一定优惠。

综合以上，以目前周边价格看，包括高架等因素，项目价格仅维持在此前的限价水平（3.32万）。

但当前土地市场的行情呈现加预期特征。本周二出让的同区域中天&海威地块（2.0容积率），拍至实际地价23655元/㎡，整体房价预期达3.8万元/㎡。

对比中天&海威地块，本地块在地铁距离稍远，也有高架干扰，可设置低密产品空间小，稍逊。若按照3.5万元/㎡稍涨价预期下，以8%的利润率测算，预期溢价率在35%左右。

预计：高热的市场行情下，预期溢价或略超35%。

二、西湖云谷地块，溢价有望达50%左右

地块位于云谷板块，是板块第一宗纯商品住宅用地，紧邻在售杭铁万科·云耀之城项目。

地块位置图（来源：好地大数据）

云耀之城设置了2.8万/㎡的限价，销售摇号中签率仅20%左右，包括本次地块北侧的绿城熙海棠，去年最低时仅10.2%的中签率，取消限价下具备明显的涨价预期。

目前的上游价格板块，东侧紧邻的三墩北西雅图最高在3.3-3.6万元/㎡左右。

板块内新房低中签率叠加目前普遍的涨价预期下，叠加一定的偏低密产品设置，整体价格或看至三墩北水平（3.5万左右），若按照8%的预期利润率测算，溢价在50%左右。

预计：便捷的交通条件和区域内自身产业赋能，具备较好的市场认可度，预期高热市场行情下，溢价有望达50%左右。

三、萧山江南科技城地块，溢价有望超40%

地块位于江南科技城桥南板块西翼，已纳入杭州中心城区范围，也是板块未来住宅空间的核心承载区域，与钱江世纪城仅一路之隔，可便捷享轨交快线和开市客配套。

这也是当前板块供地中区位最核心的，东侧的珹曜云府（已售罄）2023年2.95万的高层限价取得六开六摇，千套房源快速去化。

地块位置图（来源：好地大数据）

相比区域内存量项目，地块仅1.7容积率，尤其建筑密度达32%，54米限高和相对方正的形态，赋予房企灵活的产品打造空间。

以世纪城核心区域新房涨价预期下，区域的市场认可度和价格承受能力有进一步看涨预期。假设按照小高层、6层叠墅、4层排屋建面2：1：1大致设置。

初步保持高层3万（仍维持原限价水平）；叠墅3.7万（参考丰收湖湖栖云庐，两板块此前新房限价接近）；排屋4.5万（毛坯），整体均价看至3.6万元/㎡。按照8%的利润率要求，溢价在40%左右。

预计：市场热度的走高和区域差异化的产品定位，价格存在看涨预期，溢价率有望超过40%。

四、萧山世纪城地块，有望超34%

地块位于市心路西、机场快速路南，与高架分别有绿地公园和写字楼间隔，相对影响偏小。

周边700米，今年1月英冠竞得-26地块，成交楼面价达到33558元/平方米，预期房价在5万往上。

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块与英冠地块有较强的可比性，若按同等地价预期，溢价率在34%左右。按照5万价格预期，仍有望实现5%的利润率。

预计：结合市场预期火热行情，最终溢价或略超英冠地块水平，即或超过34%。

五、富阳鹿山商住地块，预计底价

地块紧邻今年1月份富阳山水置业竞得的鹿山20号地块。

地块位置图（来源：好地大数据）

本次为商住用地，住宅（含配建）占比仅14%，其余的占比46%的商业和40%的商务写字楼，均需整体持有但可整体转让。

虽处富阳核心区位但商办的要求下，主流房企介入可能较小。

预计：或以区位深耕企业参与，底价。