明天（12.2），深圳南山区后海片区将出让1宗商住地，总建面26.3万㎡，总起价126.52亿元，楼面起价48106元/㎡。

地块指标

一、地块特点

地块位于后海金融商务总部基地，是中国总部企业最为密集的聚集地之一，区位属于深圳最核心的地段。

配套方面，地块紧邻地铁2号线登良站，周边有深圳湾万象城、北京师范大学南山附属小学、深圳人才公园、深圳湾公园、春茧体育馆等，生活配套齐全且优质，且未来项目高层可望海。

整体来看地块是深圳土拍规则取消双限（“限地价、限房价”）后，综合素质最高的一宗涉宅地。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、市场背景

自929新政至今，深圳楼市回暖效果显著，新房成交量实现“两连涨”，11月网签成交套数8076套，较10月翻了近一倍，创2021年以来月度次新高（除2021年1月成交8356套外，其余月份均未破6千套）。

地块周边二手房，20年左右楼龄的项目均价10万元/㎡左右，楼龄约10年在12万元/㎡左右，新房可对比深湾超总的中海深湾玖序，带装修均价约14万元/㎡，一期于今年6月底开盘，总共293套，开盘去化88%，去化理想，可见深圳买家对区位核心的高端项目认可。

三、能拍多高

从配套和位置来看，本地块要优于中海深湾玖序，如按照住宅14万元/㎡、公寓8万元/㎡，建安成本1.5万元/㎡（含装修）测算，地块起价下利润率约15.1%。

如果溢价率拍到10%、20%，对应利润率分别约为12.3%、9.5%，考虑到地块总价高，商业比例较大、且部分还限整体转让，为了降低投资风险，地块预期利润应比近期成交两宗小体量宅地更高（10%左右），因此溢价在20%内较为合理。

在地段核心、楼市向好的背景下，由于地块起始总价过百亿，且商业比例较大【含商务公寓7万㎡，占可售货量28.4%，其中4万㎡可分割转让，3万㎡限整体转让（可全部转为等面积的酒店）】，因此在自由竞价阶段，地块仅有两组报价，这意味本次土拍将有两组房企参拍。

据好地研究院了解到，报名参拍的企业均为总部位于深圳的央企，最终能拍多高，敬请持续关注。