核心提要：
1、100号丁桥单元JG0405-03b地块，预计溢价超过10%
2、101号乔司单元LP020303-04地块，分歧较大，最终或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（9.30）杭州将出让2宗低密地，总起价12.57亿元。
两宗地块均较为符合当前改善导向，不限房价，尤其是起价有显著优化——
● 丁桥桃花湖畔地块，容积率仅1.1，与在售上城金茂府地块一致，但本次起价25347元/㎡，金茂府地块为27978/㎡，下调了2600元/㎡(降幅9.4%)；
● 临平乔司杭高临平学校南低密地，容积率1.2，11000元/㎡的起始楼面价，更低于周边去年出让的绿城汀桂里起价（1.8容积率，起始楼面价12500元/㎡）。
地块指标
而在近期，近期政策利好频出——
9月24日，国新办发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。
9月26日，中央政治局会议关于房地产方面，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
包括“止跌回稳”、“严控增量”等首次表述，这将较大程度修复市场信心，房地产股应声大涨。
而实际反馈到短期土地市场，能否起到立竿见影效果呢？
在此政策利好降临的背景下，结合两宗地块周边销售情况，好地研究院预期：
1）100号丁桥地块，结合区内同类项目热销，预计溢价率有望超过10%，若超过20%，表现为房企加预期。
2）101号乔司地块，地价有显著优化，但结合周边市场现状，区域内深耕房企能否出手存疑，或低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
1、100号丁桥单元JG0405-03b地块，预计溢价超过10%
地块指标表
本次地块为丁桥板块2019年双限后的首宗不限房价地块，与在售的上城金茂府隔桃花湖相望，结合1.1的低容积率，适宜打造改善低密叠墅（规划要求不低于4层）。
地块位置图（来源：好地大数据）
上城金茂府项目，当初地块4.76万的限价，普遍房企认为市场接受度偏低，叠加达2.8万元的楼面起价，最终由平台托底。
但最终从市场销售来看，通过高品质的打造，192-278方的纯改善叠墅产品，4.76万元/㎡的价格，稳步热销，目前项目库存已仅23套。同类项目板块内也无竞品。
本次地块体量更小（2.5万方）、更一线沿湖，结合市场验证，尤其25347元/㎡楼面起价，较金茂府地块下调了2600元/㎡，降幅达到9.4%，预计具备较高市场关注度。
地块航拍图（来源：好地大数据）
以起价计算，按照金茂府4.76万售价，预期销售利润率在15%左右；达去年7月金茂府地块地价（溢价10%），预期利润率在11%左右；若按照5%利润率作为预测上限，对应溢价率22%左右。
预计：接近5万的售价进一步提升难度较大。考虑到体量小、起价较低，预计热度较去年有显著提升，结合市场验证，预计溢价超过10%，超过20%以上意味着房企售价加预期。
2、101号乔司单元LP020303-04地块，分歧较大，最终或低溢价
地块指标表
地块位于乔司，区域是临平南融主阵地，以临平数智城打造杭州城东新中心。
地块容积率仅1.2，建筑密度35%，限高24米，可打造以叠墅产品为主的低密改善产品。
同类型产品区域内可参考乔司地铁站点周边的春曼雅庐、沁东润府（容积率1.3），本次地块相对位置略逊以上项目，在价格和销售预期上具有较强参考意义。两个项目均限价32640元/㎡，春曼雅庐目前去化率在64%左右，较该项目南侧已售罄的春曼雅庐放缓。
对比周边考虑到周边还包括绿城汀桂里、赞成汀南学仕府2.65万元/㎡左右高层在售，3万左右价格较为合理。
地块位置图（来源：好地大数据）
而从地价角度，本次仅11000元/㎡的楼面起价，远低于春曼雅庐（17851元/㎡）、沁东润府（17851元/㎡）成交楼面价。更低于地块西侧300米、去年9月底价出让的招商璀璨映澜地块（容积率1.8，起价12500元/㎡）。
这就导致房企对地块的预期，存在较大分歧——
①出于防守
本次低容积下若低价拿地、低价销售，对以上楼盘有极大冲击。出于防守，周边拿地企业须托高地价，若参考周边最高的汀桂里地块13965元/㎡（容积率1.8），对应溢价率27%，相比乔司站点区域低4000元/㎡左右，按照3万售价、送车位，仍有8%的预期利润率。
②出于销售
乔司站点周边在售的沁东润府销售明显放缓，后续仍有地块待推，区位优于本地块。即使有一定折价，流速仍未有明确保障，销售周期的拉长将吞噬项目名义利润。
预计：区域内有更优项目待推、周边房企在存量项目销售压力下，是否再次出手托高地价存疑，参与房企较少情况下，最终或低溢价。