编者按：地价创新高的前提是市场化，具体而言为①新房不限价；②上海市中心豪宅备案价跳涨，地价因此应声上涨。

核心提要：

1、全国单价地王诞生，说明了什么？

2、徐汇滨江售价加了多少预期？

3、“摇号之王”绿城时隔一年再“批量补仓”

4、外围区域谁在补仓？

文/好地研究院 方晓泉

今天（8月7日），上海今年第四批次集中土地出让进行，5宗地块全部成交，总出让金109.5亿元。

其中，

1、绿城48亿元摇中徐汇滨江地块，楼面价13.1万元/m²成为上海及全国单价地王。

2、绿城溢价6.5%，以12亿竞得虹桥江湾地块。

3、浦东北蔡、青浦重固、奉贤新城地块均底价成交，竞得人分别为浦开、保利发展、奉贤新城公司。

四批次地块详情

好地研究院分析，此次土拍有以下看点：

一、全国单价“地王”诞生，说明了什么？

今天，徐汇滨江地块的成交楼面价高达13.1万元/m²，刷新了全国楼面地价纪录，且高出了3万之多，此前纪录是2016年融信创下的100218元/m²。

好地研究院分析，最高地价“跳涨”的背后，一是由于地块不限价，没有设置房地联动价；二是今年上海市中心豪宅楼盘备案价的“跳涨”。上海过往两年把全市最高备案价严控在14.5万，今年以来，不断有市中心豪宅备案价达到16-18万的区间，最高达到17.8万，“跳涨”了2.3万。

新房价格能够“跳涨”的前提，是因为市中心还有较大的一二手房价格倒挂空间：不到18万的新房VS最高20-30万的二手房价。

好地研究院认为，放松限价、户型限制等，是市场化的正确表现，不仅有利于市中心土地价值的最大化、提高了土地出让金；同时，全市新房单价和总价两个价格梯度的拉开，带动市中心非豪宅客群外溢，有助于改善外围市场购买力不足的困境。

当然，上海还需要更多市场化的行为，例如限购继续放松，因为上海①库存大——外围区域的去化周期越来越高；②未来供应量大——市中心的大量风貌别墅项目将会扎堆上市。

二、4家摇号房企加了多少预期？

好地研究院测算，徐汇滨江地价达到13.1万元/m²，新房均价达到16.5万可以保本，如果需要5%利润率，则要卖到18.3万。

目前上海新房备案均价最高为17.8万，为香港置地启元，就与本次地块一路之隔。对比之下，启元的优势更显著：具有一线江景；而本次徐汇滨江地块不具备一线江景。再考虑到今年上海新房备案价的天花板已经涨过一轮，高层住宅从15万以内涨到17万+，后续持续涨价的阻力较大。

因此，据好地研究院了解，即使最后参与摇号的4家房企，对于未来售价均较为谨慎，并未加预期，基本都按照启元17.8万的售价作为预期，也就意味着项目利润较低，好地研究院测算，约在3.6%。

这也符合核心地块的竞争格局，徐汇滨江地块这类具有绝版属性，销售不用愁，可以打造高品质产品，提升企业品牌影响力的地块，开发商愿意降低利润率的要求，特别是对于绿城、宸嘉等产品力较强的房企，对此类地块必然更加青睐有加。

同时，由于豪宅项目需要慢慢打磨，绿城要到明年上市销售，还存在着用时间换价格上涨空间的契机。

三、“摇号之王”绿城时隔一年再“批量补仓”

去年8月，绿城上演帽子戏法，拿下梅陇、徐泾、南翔三宗地块。截止目前，梅陇项目早早售罄，南翔处于尾盘，徐泾竞品少、春晓园可以慢慢卖。因此，当前绿城补仓动力较强。今天，摇中徐汇滨江地块，绿城已是名副其实“摇号之王”。

此外，今天绿城还竞得虹口江湾地块，溢价率 ，比较符合预期。地块虽然位于市区，但并非绝对核心区，已经到了中环外，地块形状、进出交通、周边建筑间距等方面存在硬伤，旁边的虹盛里销售也不理想（2023年开盘推出451套，迄今成交100套，去化率仅18%）。不过，依靠绿城的产品力，有望给虹口江湾地块带来质变。

四、外围区域谁在补仓？

3宗外围区域地块中，1宗为市场化房企补仓。保利发展于去年进驻青浦重固，开发的虹桥和颂，销售不错，已经去化7成，补仓顺理成章，且本次地块总价不高，风险可控。

另外2宗属于城投托底的属性。当然，浦开和奉贤新城公司均具有开发经验，特别是浦开，已经在浦东开发了不过优质项目，而奉贤新城公司也正在开发上海之鱼旁的低密项目。