文/好地网 艾嘉

6月23日，沁百合首次摇号，136套房源入围949组客户，整体中签率仅14.3%，其中有房户入围需131个月社保；项目“建议”搭售两个车位（80万左右），现场选房仅63组客户弃选，当天快速售罄。

6月28日，奥印潮观首开摇号，208套房源共1425组客户入围（有房户最低社保118个月），整体中签率14.6%并全部售罄。不过共计158组弃选，弃选率43.1%。

项目首开摇号情况对比

沁百合5、6号楼共64套，均为155方户型，相比首开供应数量少、户型单一，且楼幢靠近机场路，整体均价4.5万，相较首开也下降2800元/㎡。

按照首开情况，预计叠加2个车位，总价套均成本在800万左右，含车位均价5万元/㎡。在三里亭片区较少供地下，该价格是老城区内新房改善的稀缺供应。

绿城·沁百合项目鸟瞰图（注：红色代表二开楼幢）

奥印潮观，6、9、10号楼共140套房源，均为195方户型，均价4万；相比首开的179、205、240方在总价和舒适度上更为均衡，也是本项目设置数量最多户型。按照两个车位加价，总成本在850万左右，含车位均价4.36万元/㎡。

奥印潮观府项目鸟瞰图（注：红色代表二开楼幢）

沁百合、奥印潮观两次开盘对比表

好地研究院认为，从当前市场行情从整体判断——红盘将延续6月行情。

从新房可供应情况看，下半年预计可上市的热门红盘也仅14个左右，可售面积约84.5万方（不到5000套），对比仅6月超万人摇号，远远处于供不应求状态。

近期的土地供应，相比此前也明显放缓，如近期推地的牛田、白马湖、东新等板块均处于孤盘甚至零库存状态。

下半年预计可供应典型红盘

结合本次两个项目的推盘情况，或呈现一些微观变化。

沁百合所处的三里亭，配套成熟但界面一般区域发展饱和，后续供地空间有限，更多吸引的是片区的改善客群。

仅从推盘的5、6号楼位置来看，处于项目南侧靠近机场路主干道，虽通过绿化隔离有一定间距，对挑剔的改善客群有一定影响，这一点在项目单价设置中也有体现。

本次均155方设置四方两厅两卫，三开间向南相对紧凑户型，对比首开的155、176相对可选择面更小，项目最佳可享中央景观的7、8、3号楼留在收盘阶段。

不过项目三面铝板、4500元/㎡的装标用料也较有诚意，适宜地缘中改家庭；叠加本次仅64套房源数量偏少。

预计：总体摇号热度继续保持，但弃选情况可能有所提升。

项目的优与劣，在本网《好地实盘：面积改善≠产品改善，奥印潮观府值得摇吗？》已分析，因为车位因素，实际的置业成本已与二手房相当，因为极窄的房地价差空间，也是4万元价位段少见的大面积涂料项目。

但这一点在首次摇号来看被市场认可。在这样前提下：

①195方户型是具有限价比的户型。做到了5开间、18米面宽的四房两厅三卫（相比240方仅少1房，相比205方户型更佳）。

②若仅按照2车位搭售，车位加价也是最低的。按照均价35万/个测算，179方户型相当于加价3900元/㎡（2个）；205方增加3415-5120元/㎡（2-3个）；240方增加4375元/㎡；而195方按照2个预估，仅增加3590元/㎡。

预计：二开数量减少，户型更优且总价可控下，若按照2个车位要求，中签率有进一步降低可能。