文/好地研究院 楼陈名

明天（12月19日），宁波市区出让新政后的首宗商品住宅用地，本地块实行“限地价、摇号”方式出让，取消“限房价”，推行房屋销售指导价制度。

据了解，房地产开发企业可以参考房屋销售指导价自主确定该项目商品住宅的销售价格，原则上项目销售均价不超过指导价的1.2倍。

本地块出让面积3.34万方，建筑面积8.0万㎡，容积率2.4，起始总价13.3亿元，起始楼面价为16625元/㎡，上限楼面价21608元/㎡（溢价率30%），毛坯销售指导价为30000元/㎡。

地块指标

本地块与东侧紧邻的万科星旅光年项目（2022年4月19日成交，起始楼面价17450元/㎡，毛坯限价31700元/㎡）相比，起始楼面价下降825元/㎡，毛坯指导价较限价下降1700元/㎡。

若按毛坯销售指导价30000元/㎡计算，装修标准按房价的15%，本地块起始地价下预期销售利润率为12%左右；若参考万科项目毛坯限价31700元/㎡计算，起始地价下预期销售利润率为15%左右。

从当前市场情况看，本地块周边3公里内共有9个在售项目，2个待售项目，总库存约52万方，按近6个月月均销售面积计算，去化周期为43个月，周边销售压力相对较大。

考虑到当前市场环境、销售等因素，好地研究院认为，虽然本地块利润空间相对充足，但周边项目库存压力较大，且北侧临近高架，项目销售回款周期偏长，预计将以低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）